אילו מסלולי הלוואות כדאי לבחור במשכנתא?

נטילת משכנתא לרכישת דירה למגורים היא אחד הצעדים החשובים בחייכם הבוגרים. כדי להרכיב את המשכנתא האופטימלית והמתאימה לכם ביותר, חשוב שתכירו את מסלולי ההלוואה השונים - ואת המשמעות של השילוב ביניהם. לצורך כך בדקנו אילו מסלולי הלוואות קיימים והאם עדיף באמת לשלבם או לבחור במסלול אחד.

• למחשבון משכנתא - לחצו כאן
• הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד
  

תחילה הכירו את מסלולי ההלוואות הנפוצות

• ריבית משתנה על בסיס הפריים: במסלול זה, הריבית משתנה בהתאם לשינויי ריבית בנק ישראל 0, ואינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
  

• ריבית משתנה על בסיס דולר ארה"ב: במסלול זה, הריבית משתנה מדי תקופה שנקבעת בכל בנק ובנק, בהתאם לשיעור ריבית הליבור דולר ארה"ב, ואינה צמודה למדד.
  

• ריבית משתנה על בסיס אירו: במסלול זה, הריבית משתנה מדי תקופה שנקבעת בכל בנק ובנק, בהתאם לשיעור ריבית הליבור אירו, ואינה צמודה למדד.
  

• ריבית משתנה על בסיס עוגן מק"מ: במסלול זה, הריבית משתנה פעם בשנה, בהתאם לשינוי בריבית עוגן המק"מ (מלווה קצר מועד) לשנה, ואינה צמודה למדד.
  

יש גם הלוואות צמודות למדד:

• ריבית משתנה כל שנה, צמודה למדד: במסלול זה, הריבית משתנה מדי שנה בהתאם לעוגן כפי שנקבע בכל בנק, וצמודה למדד המחירים לצרכן.
  

• ריבית משתנה כל שנתיים, צמודה למדד: במסלול זה, הריבית משתנה מדי שנתיים, בהתאם לעוגן כפי שנקבע בכל בנק, וצמודה למדד המחירים לצרכן.
  

• ריבית משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד: במסלול זה, הריבית משתנה מדי 5 שנים, בהתאם לעוגן כפי שנקבע בכל בנק, וצמודה למדד המחירים לצרכן.
  

• ריבית קבועה צמודה למדד: במסלול זה, הריבית קבועה וצמודה למדד המחירים לצרכן.
  

• זכאות משרד הבינוי: על פי תנאי משרד הבינוי. במקרה זה הריבית קבועה וצמודה למדד המחירים לצרכן.
  

ויש הלוואות נוספות שאינן צמודות למדד:

• ריבית משתנה כל 5 שנים, לא צמודה למדד: במסלול זה, הריבית משתנה מדי 5 שנים, בהתאם לריבית עוגן תשואות אג"ח, כפי שנקבע בכל בנק.
  

• משכנתא בטוחה (ריבית קבועה לא צמודה למדד): במסלול זה, הריבית קבועה ואינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
  

(צילום: shutterstock)

מה לוקחים בחשבון כשמשלבים מסלולי הלוואה?

• פיזור סיכונים: אם בוחרים לשלב מסלולי הלוואה, כדאי לפזר סיכונים כדי לא להיות תלויים מדי בפרמטר כלכלי אחד. למשל: אם חלק גדול מדי מהמשכנתא צמוד למדד, אז עליית מדד עתידית יכולה "להקפיץ" את התשלומים.
  

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

• איך נוטלים משכנתא עם קבוצת רכישה?
• איך שולטים בהחזר החודשי של המשכנתא?
• גם רווקים יכולים לקחת משכנתא?
• משפרי דיור: מה עושים עם משכנתא קיימת?
• איך לוקחים משכנתא על דירה להשקעה?
• זכאי מחיר מטרה: מה לשאול את בנקאי המשכנתא?
• חוזרים לדירות: אפשר להוריד את ריבית המשכנתא?
• האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?
• אפשר למכור את הדירה יחד עם המשכנתא?
  

• גמישות בביצוע שינויים בהלוואה: ייתכן שבעתיד, לפני תום תקופת המשכנתא, תרצו לשנות חלק ממסלולי המשכנתא (מיחזור משכנתא), או להחזיר חלק מההלוואה (פירעון מוקדם). במקרה זה תידרשו לשלם עמלות פירעון מוקדם. יש מסלולים בהם תוכלו לפרוע את ההלוואה או לשנות מסלול הלוואה - תוך תשלום של עמלות פירעון מוקדם, עמלות פירעון מוקדם מופחתות או ללא תשלום בכלל (למעט תשלום עמלה תפעולית).
  

• שינויים ביתרת ההלוואה: יש לבחון מה יקרה ליתרת ההלוואה לאורך זמן - האם יתרת ההלוואה יורדת או שיתרת ההלוואה יכולה לעלות בשנים הראשונות (למשל בגלל הצמדה למדד המחירים לצרכן).
  

• חשיפה לשינויים גלובליים: הלוואות במטבע חוץ נתונות להשפעה של שינויים גלובליים שקורים מחוץ למשק הישראלי. לכן, בהלוואות אלה קיימת אפשרות שההחזר החודשי שלכם (בשקלים) ישתנה במידה משמעותית.
  

• העלות הכוללת של המשכנתא: העלות הכוללת של המשכנתא היא הסכום הכולל והסופי אותו אתם משלמים על המשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה. כלומר: הסיכום של כל התשלומים החודשיים.
  

• הגבלת תמהיל ההלוואות בריבית משתנה: על פי הנחיות בנק ישראל, קיימות מגבלות באשר לתמהיל המשכנתא שאתם יכולים לקחת. ההנחיות במקרה של משכנתא חדשה (ולא מיחזור) הן:
  
  

1. לפחות שני שלישים מתמהיל המשכנתא חייב להיות בהלוואות בהן הריבית קבועה או משתנה לעתים רחוקות (כל 5 שנים או יותר). במילים אחרות, רק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות בהלוואה בריבית משתנה לתקופה הקצרה מ-5 שנים, כגון הלוואה במסלול פריים, הלוואה בריבית משתנה כל שנה צמודת מדד וכיו"ב.
   
2. לפחות שליש מתמהיל המשכנתא חייב להיות במסלולי משכנתא בריבית קבועה (צמודה למדד או שאינה צמודה למדד).
   

אז איך משלבים מסלולי הלוואה?

זאב טפר, ראש תחום שיווק בלאומי למשכנתאות, אומר כי "אין דבר כזה תמהיל משכנתא נכון. יש תמהיל מסלולי הלוואה שנכון עבורכם להיום. כאשר יחולו שינויים משמעותיים בחייכם, מומלץ לבחון אם המשכנתא עדיין מתאימה לצרכים וליכולות החדשים שלכם. ייתכן שכדאי לערוך בה שינויים, כגון מיחזור משכנתא בהרכב מסלולי ההלוואה, באורך תקופת ההלוואה, בגובה המשכנתא, בגובה ההחזר החודשי וכו'".

לפניכם כמה הצעות לשילוב מסלולי הלוואה:

• שילוב להתחלה קלה: שילוב מסלולי הלוואות המאפשר לכם החזר חודשי התחלתי בסכום נמוך יחסית, בשנים הראשונות להחזר המשכנתא, וזאת ביחס לשילובים אחרים.
  

• שילוב כלכלי: שילוב מסלולי הלוואות המאפשר לכם ליהנות מעלות כוללת נמוכה יחסית של כלל ההחזרים לאורך כל תקופת ההלוואות, וזאת ביחס לשילובים אחרים.
  

• שילוב גמיש: שילוב מסלולים המתאים בעיקר למי שחשובה לו הגמישות בביצוע שינויים בהלוואות בתדירות גבוהה יותר ובעמלות פירעון מוקדם מופחתות, וזאת ביחס לשילובים האחרים.
  

• שילוב סולידי: שילוב מסלולי הלוואות המאפשר החזר חודשי יציב יחסית, עם תנודות קטנות יותר לעומת שילובים אחרים.
  

• שילוב מצטמצם: שילוב המבטיח יתרת הלוואה פוחתת כל חודש, לאורך כל תקופת ההלוואה.