הכול תלוי בכם: כך תימנעו מעוקץ נדל"ן

רכישת דירת מגורים מיד שנייה מצריכה תשומת לב מירבית, ובטרם חותמים על חוזה המכר מול בעל הנכס - חשוב לקיים את הכלל "ייזהר הקונה". בראש ובראשונה מומלץ לבדוק אם יש ביכולתו של בעל הבית המוכר את הדירה, להעביר את הזכויות על שם הרוכש. למרבה הצער, רוכשים רבים שכשלו בביצוע בדיקות מקדימות, מצאו עצמם בפני שוקת שבורה - גם הפסידו את המקרקעין וגם לא הצליחו להיפרע ממי שרימה אותם.

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן  של ynet:

• הבאתם בית לנישואים? אולי תאבדו חצי ממנו
• רוצים לקנות דירה להשקעה? כך תעשו זאת
• המשכיר לא גילה שיש תמ"א בבניין: כך תפעלו
  

>>> עדכונים שוטפים - גם בטוויטר של ynet  

מה צריך לבדוק לפני רכישת הנכס?

1. בדקו את זהותו של מי שמציג עצמו כבעל הדירה: יש לדרוש מהמוכר הצגת מסמכים מזהים ופרטים מזהים נוספים, במיוחד כאשר מדובר במוכר שפועל כמיופה כוח של אדם אחר. במקרה כזה, יש לוודא שמדובר בייפוי כוח אותנטי. יש "להגיע" אל הבעלים עצמו. גם במקרה בו המוכרת היא חברה, יש לבדוק את מכלול ההשלכות, לרבות הצורך בקבלת אישור של החברה למכירה, חתימות של מורשי חתימה ועוד. שימו לב: בתי המשפט מטילים אחריות גם על מי ש"נעקץ" בגין אי-ביצוע בדיקות במצבים מעוררי חשד.
   
   
2. בדקו את פרטי הבעלים הרשום על הנכס במרשם המקרקעין: לפני שמבצעים רכישת נכס, יש לבדוק במרשם המקרקעין מי הבעלים הרשום של הנכס, ולמי שייכות כל זכויות הבעלות בו, כמו גם במוסדות נוספים המתאימים לבדיקה זו. אם הדירה לא רשומה בטאבו, יש לבדוק את הזכויות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
   
   
3. בדקו את הבית המשותף: יש לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואת תקנון הבית המשותף, בו מוגדרות הזכויות והחובות של כל אחד מבעלי הדירות כלפי רעהו, וכן את התנאים וההסדרים לגבי הרכוש המשותף והמוצמד של הבניין. במקרה שבו בבית המשותף נערך תקנון מיוחד, ייתכן שתימצא בו הוראה המגבילה מעשיית שימוש כלשהו בנכס וברכוש המשותף המוצמד לו, וכן הוראות בעניין הזכויות ברכוש המשותף ובתוספות בנייה ברכוש המשותף.
   

   אל תחתמו על זכרון דברים - מדובר בהתחייבות לכל דבר(צילום: shutterstock)
    
   
4. בדקו את המטרדים השונים: במסגרת בדיקת הדירה וסביבת המגורים, יש לבדוק האם קיימות אנטנות סלולריות, מהי הקרבה לדרכי תחבורה ראשיות מרעישות וכן למבני תעשיה למבני ציבור. יש לבדוק שטחים פנויים המצויים בסמיכות לדירה ואת התוכניות העתידיות לגביהם. רצוי לברר על טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה, עבריינות ועוד.
   
   
5. בדקו את "הזכות הנמכרת": קיימים כמה וכמה סוגים של זכויות נמכרות כאשר רוכשים נכס, ולא כל זכות מהווה בעלות מלאה. לכן, חשוב להבין מה עומד מולכם: בעלות על דירה, חכירה, חכירה לדורות, זכות להירשם כבעלים, זכות להירשם כחוכר או זכות להירשם כחוכר לדורות.
   
   
6. בדקו את קיומו של צד שלישי על זכויות בנכס: חשוב לבחון האם הוענקו לאדם כלשהו זכויות כלשהן לגבי הנכס - שוכר, בעל זכות שימוש בנכס או חלקו, בעל זכות לניהול הנכס, זכות קדימה לרכישת הנכס ועוד. מעבר לבדיקת רישום שעבוד במרשם המקרקעין, יש לבדוק האם רשומים שעבודים על הזכויות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת ואצל רשם המשכונות.
   
   
7. בדקו את מצבו הפיזי של הנכס: הדרך הטובה ביותר לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס שברצונכם לרכוש, היא לשכור מומחה שיחווה דעה על מצבו של הנכס. אותו מומחה יכול להשוות בין המצב בפועל לבין תוכנית הבנייה של הנכס - בדיקת שטח הדירה, ההצמדות ועוד.
   
   
8. בדקו את מצב הנכס ברשויות: יש לבדוק ברשויות התכנון את מצבו של הנכס, כדי לוודא שהדירה נבנתה על פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ולא הוצא לגביה או לגבי חלק ממנה צו הריסה. רצוי לשכור את שירותיו של מהנדס או שמאי מקרקעין לבדיקת מצבו התכנוני של הנכס במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, מעבר לבדיקת ליקויי בנייה ומומים גלויים ונסתרים. אגב, במקרה של רכישת דירה מקבלן - יש לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין עיר) שחלה על הנכס, את היתר הבנייה, את ההצמדות בקרקע ועוד. זאת כמובן מעבר לבדיקת הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע וההיבטים התכנוניים של הפרויקט.
   
   
9. בדקו את שיעורי המסים החלים על העסקה: יש לבדוק את שיעור המסים החלים על העסקה, ולייחד את הסכום המתאים בתשלום התמורה לצורך תשלום מסים אלה. זאת על מנת להבטיח את תשלום המסים וקבלת האישורים הדרושים להעברת הזכויות. כך, למשל, אם יש בנכס זכויות בנייה שטרם נוצלו - עלול הדבר להקים חיוב בהיטל השבחה (המוטל על המוכר).
   
   
10. בדקו את עצמכם: אל תחתמו על זכרון דברים! מדובר במסמך המהווה התחייבות לכל דבר, והפרתו עלולה להביא לתשלום פיצויים. שימו לב שזכרון דברים עלול לחייב אדם לרכוש דירה, למרות שטרם בשלו התנאים לרכישה וטרם בוצעו מכלול הבדיקות המקדמיות.