חברת ניהול לבניין: למי כדאי והאם זה משתלם
מצד אחד לא צריך להתרוצץ בין הדיירים כדי לגבות את התשלום החודשי, אבל מצד שני יש גם חאפרים בתחום הלא מפוקח. מתי כדאי לשכור חברת ניהול ולמה אסור לוותר לגמרי על נציגות לבניין
אם נמאס לכם שנציג ועד הבית מתחנן לתשלום החודשי, אם הבניין לא מתוחזק כראוי ואם אין שקיפות בהוצאות, אולי שווה לעבור לחברת ניהול. החל מכמה דיירים העניין משתלם, ממה צריך להיזהר לפני שחותמים חוזה והאם ועד הבית לגמרי יוצא מהתמונה? המקצוענים עושים סדר.
עוד בנושא:
כשגרים ביחד: תחזוקה וחיסכון בבניין משותף
לשאלות נוספות והצעת מחיר
איך תימנעו מסכסוך גורלי עם בעל מקצועהחל מכמה דירות משתלם להחזיק חברת ניהול? "החל מ-16 דירות ומעלה רצוי כבר לגייס חברת ניהול", אומר רוני ששון מבניין לעניין. "אם מדובר בבניין רגיל של ארבע קומות, עם מעלית אחת, ניתן להסתפק בוועד בית".
"כשיש 90 משפחות בבניין זה כבר כמו כפר קטן", אומר דניאל אלחזב מחברת בוני ישראל. "זה מצריך מיומנויות ניהול, וזה לא משהו שוועד בית יכול לעשות על הצד הטוב ביותר עבור הדיירים".
מה היתרון של חברת ניהול ואחזקה? אלחזוב: "שאין מתווכים, אין דברים שנופלים בין הכיסאות, והכול מתנהל מול חברה אחת שגם מתחזקת.
אם חברת ניהול, שהיא גם חברת אחזקה - שולחת עובד מטעמה ולא מזמינה ספק חיצוני, בסופו של דבר זה גם מוזיל עלויות לדיירים".
בנוסף אלמנט משמעותי שנחסך הוא חוסר הנעימות בגבייה החודשית. אלחזוב: "כשוועד הבית גובה כסף מדי חודש, מדי פעם יש בעיות בגבייה. כשזה מגיע לחברת ניהול, הדיירים רואים שהם מתנהלים מול חברה וחוששים מהוצאה לפועל ומעדיפים לשלם בזמן".
ששון: "אם ועד הבית אינו עושה את עבודתו נאמנה, הנזק שיכול להיגרם לבניין בסופו של דבר יצטרך לבוא מכיסם של הדיירים. אם, לדוגמה, לא נעשה איטום של הגג בזמן, ויש חדירת מים לדירות בקומה העליונה - אז אם ועד הבית לא דאג לשלם את ביטוחי המבנה והצנרת בזמן, במקרה של נזק מדובר בהוצאה שיכולה להגיע לעשות אלפי שקלים".
ממה להיזהר לפני שסוגרים חוזה עם חברת ניהול
את ההחלטה על התקשרות עם חברת הניהול, יש לקבל ברוב של שני-שליש מבעלי הדירות בבית המשותף ועל מנת להחליף את חברת הניהול, די ברוב של 51% מבעלי הדירות.
"בבניין חדש", אומר ששון, "לרוב הקבלן 'משחיל' את חברת הניהול שהוא בוחר פנימה, וסוגר איתה חוזה לשלוש שנים. הוא כמובן מקבל עמלה מחברת הניהול. הפתרון הזה לדעתי הוא לרעת הדיירים, מפני שאם הם לא מרוצים מחברת הניהול, אין להם אפשרות להפסיק את ההתקשרות איתה במשך שלוש שנים, והם כבולים. ההמלצה שלי היא באופן כללי כשסוגרים חוזה עם חברת ניהול, לסגור איתה ללא יותר מתקופה של שנה".
במוקד השירות של המקצוענים אומרים: "כשאתם בוחרים חברת ניהול ואחזקה חשוב למצוא חברה אחת שתספק את מכלול השירותים בו אתם מעוניינים, ושתוכלו להתנהל מול גוף אחד. כמובן כדאי לבצע סקר שוק ואפילו לקבל המלצות מלקוחות קיימים. בחוזה עצמו חשוב שיהיה מפרט טכני שיתאר את כל השירותים שאמורים להיות מסופקים, את תדירות הביקורים, המחירים, מועדי התשלום החודשיים, נקודות יציאה מהחוזה ועוד".
באגודה לתרבות הדיור מוסיפים כי "מומלץ להימנע מהכנסת סעיף בחוזה המחייב את נציגות הבניין בחבות אישית, במקרה של אי תשלום מסי ועד הבית על-ידי דיירי הבניין. חשוב לוודא שחברת הניהול מבוטחת, ושהביטוח כולל את נציגות הבית. אחת לחצי שנה, חייבת חברת הניהול להגיש דו"ח הכנסות והוצאות, על מנת שתהיה שקיפות מלאה.
וכן חשוב לשים לב שאין 'דמי ניתוק' במקרה שמעוניינים להפסיק את ההתקשרות עם חברת הניהול ושאין סעיף המאפשר חידוש אוטומטי של תקופת ההתקשרות, כמו כן מומלץ להגביל את ההתקשרות לשנה בלבד".
האם ועד הבית לגמרי מיותר? ששון: "לא. ההמלצה היא להמשיך להיות עם יד על הדופק. לבדוק שחברת הניהול משלמת לספקים השונים (מעלית, חשמל, גינון, ניקיון) כדי שלא יצטברו חובות. לכן, חשוב להקפיד לבקש מהם שיציגו חשבוניות שהם שילמו את כל החשבונות כדין. ממיגרנה זה הופך לכאב ראש קל עבור ועד הבית, שמתפקיד של 'מנהל' הופך להיות רק 'מפקח' על כך שהכל מבוצע כשורה. בנוסף, אנחנו מבקרים בבניין אחת לשבוע. לכן, במקרה של תקלה שמתגלה בשטח שלא הבחנו בה, או שקרתה אחרי שכבר היינו, הנציגות מיידעת אותנו על העניין, ונמצאת איתנו בקשר שוטף".
איך מתמחרים את העבודה?
ששון: "יש אפשרות לגבות את דמי הניהול בנפרד, כך שכל דירה משלמת כ-50 שקל בחודש רק עבור הניהול. יתר ההוצאות הן בהתאם לצורך, ומשולמים בנפרד. אפשרות אחרת, היא תשלום כללי וגלובאלי. התשלום הוא עבור תחזוקה שוטפת, למעט חריגים כמו איטום והחלפת צנרת כללית".
אלחזוב: "אצלנו קיימות חבילות, כך שכל בניין בונה לו את החבילה שמתאימה לו, בהתאם לצרכי הבניין ובהתאם לתקציב.
אם לדוגמה בניין מעוניין בניקיון של 3 פעמים בשבוע זה תעריף מסוים, ואם הוא מעוניין בניקיון יומי זו חבילה בתעריף אחר".
כמה זה עולה?
לרוב עד 16 דירות, העלות היא כ-180 שקל לדירה כולל תחזוקה שוטפת של הבניין ושל החצר המשותפת. בבניין בן 20 קומות, העלות היא 350-200 שקל לדירה, בהתאם לדרישות. בבניינים אחרים שבהם יש קומות רבות אך מעט דירות בכל קומה, העלות מתחלקת בין פחות דירות ולכן יכולה להגיע גם ל-400 עד 450 שקל לדירה.
לפנייה לכתב/ת 
