בדרך לרכוש דירה חדשה? מה צריך לבדוק

חלק ניכר מהציבור רוכש לפחות פעם אחת בחייו נכס למגורים. עבור רבים מאיתנו, נטילת המשכנתא היא המהלך החשוב והעיקרי בחיים והמעבר לדירה חדשה ולסביבת מגורים זרה אינו תמיד פשוט. על כן, לפני רכישת דירה חדשה כדאי לזכור כמה כללים חשובים. לפניכם מדריך מזורז במיוחד.

למדריכים נוספים בערוץ נדל"ן של ynet:

• הכול תלוי בכם: כך תימנעו מעוקץ נדל"ן
• מפת הנדל"ן: איפה הכי זול לקנות דירה?
• מתגרשים? כך תדאגו לחלק שלכם בדירה
  

>>> רוצים לדבר עם עורכי וכתבי ynet? כיתבו לנו בטוויטר

• סביבת המגורים: לפני קניית הדירה, חשוב לבדוק את סביבת המגורים המבוקשת. מומלץ לסייר באזור, לדבר עם השכנים וכן לבדוק את מוסדות החינוך והתחבורה הציבורית. כמו כן, בדקו מה עתיד להתרחש באזור מגוריכם - האם מתוכננות שם בנייה, סלילת כבישים, אזור מסחרי גדול, גינה ציבורית? את הפרטים האלה ניתן למצוא בוועדה לתכנון ובנייה של הרשות המקומית הרלוונטית.
  

• איתור מטרדים: בדקו את סביבת הבניין והדירה, בררו מי בנה את הבניין ומתי. מומלץ להביט מהחלונות ובדקו אם יש מטרדים מסביב - מזבלה, תחנת אוטובוס, שדה פתוח שייתכן כי הוא מיועד לבניית מבנה ציבורי הגורם לרעש. מומלץ להגיע ולבחון את הסביבה והרעש בשעות שונות במהלך היום.
  

• ייעוץ מקצועי: ברכישת דירה מיד שנייה מומלץ לבצע סדרה של בדיקות משפטיות בעזרת שירותיו של עורך דין הבקיא ומנוסה בדיני מקרקעין, טרם חתימת החוזה. על עורך הדין לבדוק, בין היתר, האם קיימים עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות לטובת צד ג' הרובצות על הנכס.
  

• לא להתעצל ולבדוק את נסח הטאבו: חשוב לבדוק אם קיימים פערים בין שטח הדירה בפועל לבין השטח הרשום בטאבו. הפערים יכולים להיווצר בשל תוספות בנייה שנעשו עם השנים וחשוב לוודא שהתוספות נעשו על פי היתרי בנייה חוקיים.
  

טיפים לבדיקת יכולת ביצוע הרכישה

• חישוב הון עצמי: בחישוב היקף ההון העצמי שעומד לרשותנו, אנחנו לא תמיד לוקחים בחשבון הוצאות נלוות לרכישת דירה (עו"ד, מסים, שדרוגים וכדומה) - מה שעלול ליצור בעיה בתזרים המזומנים כבר בתחילת הדרך. מומלץ לא להתחיל את תהליך הרכישה ונטילת המשכנתא לפני שעשינו חשבון מדויק של כל ההוצאות הכרוכות בכך.
  

• אישור עקרוני למשכנתא: שלב חשוב בהחלטה על רכישת נכס הוא קבלת אישור מהבנק למשכנתא הנדרשת להשלמת העסקה. כך תוכלו לחפש דירה שתתאים לכם גם מבחינה כלכלית, ותוכלו להיות בטוחים כי אתם מסוגלים להשלים את עסקת הרכישה.
  

• אישור מסגרת עקרוני: לפני תחילת תהליך רכישת הדירה מומלץ להיכנס לבנק ולקבל אישור מסגרת עקרוני. אישור כזה מותאם להון העצמי שברשותכם וליכולת ההחזר החודשית שלכם לאורך השנים.
  

• היזהרו מאופטימיות יתר: בזמן ההחלטה על גובה המשכנתא וההחזרים החודשיים, יש נטייה להתייחס לתרחישים אופטימיים כמו "השכר שלי יעלה", "קרן ההשתלמות תיפתח בעוד 3 שנים", "אנחנו אמורים לקבל כספי ירושה" וכדומה. אל תתעלמו מאפשרויות פחות נעימות ובלתי צפויות כמו פיטורים או חלילה מחלה.
  

• לנקוט גישה ריאלית. כאשר לוקחים הלוואה גדולה וארוכת טווח כמו משכנתא, רצוי לנקוט גישה ריאלית שמביאה בחשבון את כל התרחישים האפשריים, על מנת להבטיח שנעמוד בהחזרי ההלוואה בכל מצב.

  
  

רצוי לנקוט גישה ריאלית שמביאה בחשבון את כל התרחישים האפשריים (אילוסטרציה)

טיפים לבניית המשכנתא

• כדאיות כלכלית מול נוחות: באופן טבעי, ככל שתקופת ההלוואה תהיה קצרה יותר - סך התשלום לבנק על פני תקופת ההלוואה יהיה קטן יותר. אך מול החישוב הכלכלי הזה עומדים הנוחות ואיכות החיים הנגזרים מגובה ההחזר החודשי - שיגדל ככל שתקופת ההלוואה תהיה קצרה יותר. חייבים לאזן בין הכדאיות הכלכלית לבין יכולת ההחזר, כדי שהתשלום החודשי יהיה נוח וניתן יהיה לחיות איתו בשלום לאורך זמן.
  

• שינויים עתידיים בהחזרים: כאשר בודקים את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא, לא תמיד לוקחים בחשבון שההחזר צפוי לגדול בעתיד בשל עליות בריבית או במדד. ההמלצה היא לתכנן הלוואה עם החזר חודשי ששומר "רזרבות" למקרים של עליות בריבית או במדד, כדי לא להיקלע לבעיה כלכלית בהמשך.
  

• השוואת הצעות: מקובל ורצוי לבקש הצעה למשכנתא מיותר מבנק אחד, אך לעתים אנו נוטים להשוות בין ההצעות על בסיס פרמטר אחד מתוך ההצעה ולהתעלם מפרמטרים חשובים נוספים. השוואה חלקית כזאת עלולה לפגוע בבחירת ההרכב המתאים ללקוח. יש להשוות את כל המסלולים ולבחון פרמטרים אחרים חוץ מגובה הריבית, כגון ההחזר החודשי, גמישות בסילוק, יציבות ההחזר ועוד.
  

• מה מורכב ההחזר החודשי: כאשר לוקחים בחשבון את ההחזר החודשי של המשכנתא, לא תמיד זוכרים לקחת בחשבון גם תשלומי ביטוח חיים ונכס. בדקו את יכולת ההחזר שלכם בשילוב של החזר המשכנתא והחזרי הביטוח.
  

• "תנו לי משכנתא כמו של החבר": יש מקרים שבהם מגיע לווה לבנק ומבקש לקבל משכנתא עם תמהיל זהה בדיוק לזה של חבר או קרוב משפחה. הבעיה היא שלא תמיד מדובר בפרופיל זהה של לקוחות - ככל שמדובר במצב משפחתי, יכולת השתכרות, כושר החזר ועוד. כלומר, כלל לא בטוח שהלוואה "כמו של החבר" תתאים לו ותשרת באופן מיטבי את צרכיו. זכרו שיש חשיבות להתאמה אישית של ההלוואה על מרכיביה, ומאותה הסיבה, לא בטוח שמה שטוב לחבר טוב גם לך.
  

הכותבת היא אחראית תפעול ובקרה בבנק מזרחי טפחות