"תשאיר את המיטה שלך": בעלי בתים סחטנים
שוכר שרצה לעזוב דירה באמצע החוזה נתקל בקשיים שלא ציפה להם מבעל הבית: חוסר תקשורת, איומים וניסיונות לכפות עליו להישאר בנכס ולהשאיר בו חפצים יקרים כמו מיטה או טלוויזיה. וגם: משכיר שגובה שכר טרחת עו"ד עבור עצמו, בעלים שהקפיץ את השכירות ב-1,000 שקל ובעלת דירה שלוקחת "הלוואות" מהדיירים. 4 סיפורים על משכירים הזויים - ומה אומר על כך החוק
שוק השכירות למגורים, כידוע, פרוץ ומשתולל. ניסיונות למסד אותו על ידי חקיקה נגנזו לאורך השנים וגם עם פירוק הממשלה האחרונה, והסיפורים על דירות רעועות להשכרה, מחירים דמיוניים לחודש והתנהלות בריונית - הן מצד משכירים והן מצד שוכרים - ממשיכים למלא את הרשתות החברתיות. גם ל-ynet הגיעו פניות בנושא, הפעם לגבי תלונות על בעלי בתים סחטנים. שוחחנו עם 3 תושבי תל-אביב שנאלצו להתמודד עם מצב דומה וביקשו לשמור על פרטים חסויים.
כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן:
השוכרים שצריכים לבקש סליחה מבעל הבית
"השותף חשב שאני מכשפה": שותפים מהגיהנום
השוכר קרא לי פּוּטה: מצעד השוכרים ההזויים
קונדומים באסלה ועובש בקירות: השוכרים ההזויים
"בקיץ האחרון נכנסתי לדירה בבניין חדש בלב תל-אביב עם בעל דירה נחמד, קשוב ובעיקר אנושי", מספר א', תושב מרכז תל-אביב בן 28 העוסק בתקשורת, "מאחר שבעל הדירה היה גם הבעלים של כל הבניין, הדיירים פתחו קבוצת ווטסאפ שהפכה את התקשורת איתו לנוחה מאוד. מעולם לא הייתה תחושה של רמאות מצדו או של חוסר אכפתיות, להיפך".
א' מספר כי בשלב מסוים ביקש לעזוב את הדירה באמצע חוזה השכירות, כדי לעבור לגור עם בת זוגו. "בעל הבית נתן לי את ברכתו וביקש שאמצא דייר או דיירת חלופיים", הוא אומר, "ובאמת לפי החוזה בינינו, ניתנה לי האפשרות לצאת באמצע - כל עוד אני מוצא שוכר אחר שמקובל על בעל הדירה. מיד התחלתי במלאכת החיפוש, צילמתי את הדירה ופרסמתי ברשת, ולא חלף זמן רב עד שמצאתי שוכרים פוטנציאליים".
הבעיה התחילה כאשר בעל הבית החליט למכור את הבניין ליזם נדל"ן. "במהלך החיפוש אחר דיירים חלופיים, קיבלתי הודעה שעל פניו לא נשמעה לי בעייתית - הבעלים מכר את הבניין לבעל בית חדש", מציין א', "מלבד העובדה המצערת שהוא עזב, לא זיהיתי כל בעיה משום שהמהלך שתכננתי לבצע היה בהתאם לחוזה".
אבל א' לא הצליח להשיג את בעל הבית החדש, כדי לבקש ממנו להכיר את השוכרים הפוטנציאליים ולעזוב את הדירה כפי שביקש. "ניסיתי ליצור איתו קשר, אך אין קול ואין מענה", הוא נזכר, "לא טלפונית ולא בהודעות. לבסוף, בהתייעצות עם בת זוגי, כתבנו לו הודעה יותר מפורטת שהסבירה על המצב התקוע בו הייתי. בשלב הזה כבר לא התגוררתי בדירה - העברתי את חפציי לדירה החדשה ושילמתי בעצם תשלומים כפולים".
בשלב מסוים הצליח א' לתפוס את בעל הבית ולבקש ממנו להגיע לדירה כדי לפגוש דיירת חלופית. "הוא הגיע, גבר צעיר ולא נחמד בלשון המעטה, שלא הביע כל עניין לסייע לי לקדם את כניסתה של הדיירת החלופית - ובסופו של דבר אפילו הבריח אותה", הוא אומר. "הוא אמר לה שבכוונתו לבנות עוד קומות בבניין ולהעלות את שכר הדירה - ואז הדיירת הפוטנציאלית שמצאתי פשוט הסתלקה".
"תגיד תודה שלא נגענו בבת הזוג שלך"
א' לא התייאש וחיפש במרץ אחר שוכרים אחרים, ואף הפנה אותם לשוחח עם בעל הבית. "אבל זמן קצר אחרי שהפניתי אליו את הדיירים החלופיים, התקשר אלי בעל הבית ממספר בחו"ל וצרח עליי שהוא בניו-יורק ושהטלפונים מעירים אותו. כמובן שלא ידעתי שהוא בחו"ל, והשבתי לו שאם היה זמין ומעדכן אותי בכך, לא הייתי מטריד אותו. או אז הגדיל בעל הבית לעשות והודיע לי בלי להתבלבל שהוא פשוט פוסל אוטומטית את כל מי ששלחתי אליו. כששאלתי אותו מה הסיבה לפסילה, הרי הוא כלל לא שוחח עם אותם דיירים חלופיים, הוא פשוט ניתק את השיחה".
"לאחר כדקה הוא התקשר שוב וצעק שהוא רוצה שאני אישאר בדירה עד סוף החוזה, ושאין לו כוח אליי", ממשיך א', "זאת בניגוד לחוזה שקבע כי אני רשאי לצאת ממנו באמצע ולמצוא שוכר חלופי שאותו הבעלים רשאי לפסול רק מטעמים סבירים. אבל בעל הבית החדש פסל 8 שוכרים פוטנציאליים ללא כל שיחה, ואין ספק שזה לא סביר. בין צעקה לצעקה הוא שכח לעדכן אותי שבמקביל הוא שכר מתווך שמתכוון למצוא שוכר חלופי גם כך - דבר שגיליתי בדיעבד והיה יכול לחסוך לי זמן יקר".
אחרי כמה ימים של אי-ודאות וחוסר אונים, שבהם לא ידע א' למי לפנות, מה לעשות ובעיקר מה לומר לשוכרים החלופיים שגייס, הוא קיבל שיחה ממי שהזדהה בתור המתווך של בעל הדירה. בשלב הזה הבין א' שהוא נקלע לסיטואציה עבריינית. "המתווך אמר לי שבגלל שאני מפר חוזה, הוא מציע לי לשלם לו פיצוי בסך 5,000 שקל וכן לשלם על שכר הדירה והחשבונות עד סוף החודש", הוא מספר. "מדוע אני אמור לשלם פיצויים, תהיתי, וניסיתי ליצור קשר עם בעל הבית - ללא הצלחה".
משראה א' שהוא אינו מצליח להשיג את בעל הבית, הוא התקשר למתווך בניסיון להסביר לו שהוא לא מפר חוזה ולכן אין בכוונתו לשלם פיצויים. "התשובה שקיבלתי הייתה שכדאי לי להשתחרר מהחוזה כמה שיותר מהר, אחרת בעל הבית 'יעשה לי בעיות'", אומר א'. "ההצעה הבאה הייתה שאשלם תשלום על יתרת החודש וכן את החשבונות, למרות שאני כבר לא גר שם, ובנוסף - שאשאיר את הרהיטים שלי בדירה (מיטה חדשה הכוללת מזרן וארגז מצעים, ספה, שולחן קפה וטלוויזיה), אותם כמובן התכוונתי לקחת איתי לדירה החדשה".
"לאחר התייעצות עם קרובים שלי, הבנתי שיש לי עסק עם עבריינים ועולם תחתון, ולכן העדפתי לצאת כמה שיותר מהר מכל קשר איתם והסכמתי לבקשותיהם - מלבד הטלוויזיה", נזכר א'. "אבל כשאמרתי להם שאת הטלוויזיה אני לא מוכן סתם כך להשאיר בדירה, אמר לי המתווך בחיוך מרומז - תגיד תודה שאנחנו לא נוגעים בבת הזוג שלך. בסופו של דבר, הצלחתי למכור למתווך את הטלוויזיה בסכום זעום מאוד - דבר שבכל מקרה נראה לי לא הגיוני. האם זה הגיוני שבעל הבית כופה עליי להשאיר את הריהוט שלי בדירה, רק כי אני רוצה לצאת באמצע החוזה - בהתאם למה שכתוב בחוזה?".
בסופו של דבר, מספר א', הוא נפגש עם המתווך וחתם על מסמך "מפוקפק", לדבריו, שקבע כי הוא רשאי לצאת מהדירה בסוף החודש, לאחר תשלום מלא של שכר הדירה והחשבונות, כולל השארת הריהוט בדירה. "קשה לי להבין מדוע אדם שמחזיק בבניין שלם, ולפי רמיזות של המתווך הוא בכלל יזם נדל"ן, זקוק לחפצים שלי בחינם", מסכם א'.
בעל בית הוא גם העו"ד וגם חברת הניהול
ע', עורך וידיאו בן 25, שהתגורר עד לאחרונה בשכונה פופולרית בדרום תל-אביב, מספר שגם הוא גר בשכירות בדירה בבניין משותף משנות ה-40 של המאה הקודמת שהיה שייך כולו למשפחה אחת. "המשפחה הקפיטליסטית הזאת פשוט עושה המון כסף על חשבוננו ומנצלת את הדיירים שלה", הוא טוען. תחילה חויב ע' לשלם שכר טרחת עורך דין על ניסוח חוזה המכר - "שזה בעצם בעל הדירה עצמו, המשמש כעורך דין", אומר ע', "וזה נראה לי פשוט לא חוקי שבעל נכס יגבה שכר טרחה עבור עצמו".
לדבריו, "כדי שהסיפור הזה ייראה חוקי, הפקדתי את הצ'ק עבור חברת-בת שלו שגם מנהלת את הבניין. אבל כאן לא נגמר הסיפור - אותה חברת ניהול שבבעלותו, שהייתה אמורה לטפל לנו בתקלות ובבעיות בבניין, דרשה תשלום על כל שירות שביקשנו. קבלת שירות מבעל הבית זה דבר שאמור להיות מובן מאליו, לא ייתכן שעל כל תקלה בבית שהוא לא בבעלותי אצטרך לשלם".
ע' מספר שגובה שכר הטרחה היה כמחצית מסכום שכר הדירה החודשי (כ-2,000 שקל), וכשביקש לחדש את החוזה, נאלץ שוב לשלם שכר טרחה על חוזה חדש "בגלל הטרחה החדשה". בסופו של דבר, הוא אומר, כעבור שנתיים החליט לשים לשכירות הזו סוף ולעזוב את הדירה. "לקח לי חודש למצוא דייר חלופי - אף אחד לא רצה להחליף אותי בגלל התשלום עבור שכר הטרחה", הוא אומר.
"הבעיה הייתה שאת בעל הבית לא עניין שום דבר חוץ מהכסף", ממשיך ע', "למשל, פניתי אליו עשרות פעמים בבקשה שיפנה את בלוני הגז מחדר המדרגות של הבניין, אחרי כמה תקריות של פיצוצים, והוא לא עשה זאת". סעיף נוסף שהפריע לע' היה סעיף הסבלט. "גם אם רצינו לסבלט את הדירה לשבוע בלבד, היינו צריכים לנסח חוזה חדש עם תשלום של שכר טרחה", הוא אומר, "ואם זה לא מספיק מדובר בדירה עם קירות מתפוררים, בלי מזגן ולי ספציפית בכלל לא היה גז בדירה".
בעלת הבית רצתה "הלווואה בריבית"
"בתהליך חיפוש הדירה שלי נתקלתי בבעלת דירה שדרשה שאחתום על חוזה עם 24 עמודים - מה שלדעתי מהווה חוזה דרקוני ביותר", מספר ת', מנהל פרויקטים בן 30 מהרצליה. "אחרי 3 שעות שבמהלכן ישבנו בבית קפה וסגרנו את כל הסעיפים, הסכמנו שנפגש למחרת לחתימה. אלא שלמחרת הוסיפה בעלת הבית בקשה שכבר הסכמנו שתרד ממנה - לשלם תוספת של לא פחות מ-7,000 שקל במזומן - שהיא מתחייבת להחזיר במועד עזיבת הדירה".
ת' מציין כי לא יכול היה להתחייב סכום כל כך גדול במזומן, והציע לבעלת הבית לשלם לה במקום צ'ק פיקדון. "הייתי מוכן לספק ערבים נוספים ואפילו לשלם את שכר דירה דרך כרטיס האשראי - אבל היא עדיין התעקשה על מזומן", הוא אומר. "בסופו של דבר הבנתי: אותה בעלת דירה פשוט סוחטת מכל דייר חדש 7,000 שקל כדי להחזיר לדייר הקודם. מה שאומר שהיא יכולה להעלות את הסכום מדייר לדייר ואפילו ליהנות מההפרש, ממש כמו הלוואה ללא ריבית".
גם מ' (24) העוסקת בתחום המדיה והגרפיקה מספרת כיצד בעל הבית ניסה להשיג בהתראה קצרה תוספת של לא פחות מ-1,000 שקל לשכר הדירה. "אני ואחותי מתגוררות בדירת 3 חדרים במרכז תל-אביב ומשלמות 6,000 שקל בחודש על דירת שני חדרי שינה וסלון", היא מספרת. "אבל אחרי פחות משנה בעל הבית הודיע לנו שבמעמד חידוש החוזה הוא מתכוון להעלות לנו את שכר הדירה ביותר מ-10% - כך שניאלץ לשלם 7,000 שקל".
לדברי מ', "כשביקשנו ממנו שיתחשב בנו, הרי מדובר בסכום גבוה מאוד, הוא אמר לנו: 'ראיתי דירות אחרות בסביבה, אני יודע שמגיע לי יותר - אתן בכלל הרווחתן כי לא העליתי לכן את שכר הדירה כשנכנסתן לדירה'. הוא 'הסכים' לרדת ל-6,800 שקל ולאחר מכן אפילו ל-6,600 שקל - אבל זה היה יקר לנו מדי. מיותר לציין שהתחלנו בחיפושים אחר דירה חדשה".
מה אומר החוק? "א' צריך להגיש תלונה"
בדקנו עם עו"ד אלון אבלה, מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי, מה אומר החוק לגבי כל אחד מהמקרים, והאם אכן מדובר בחלקם בהתנהלות עבריינית. "לפי חוק השכירות, במקרה של א' מתל-אביב לא הייתה מניעה מבעל הבית המקורי להעביר את זכויותיו בבניין - ולמכור את הדירות השכורות שבו, שכוללות את השוכרים עצמם", אומר עו"ד אבלה. לדבריו, החוק קובע כי בעל הבית יכול היה במסגרת המכירה להעביר את הסכם השכירות לבעלים החדש - ובלבד שניתנה הודעה לשוכר.
באשר לחילופי השוכרים בדירה, מבהיר עו"ד אבלה כי "חוזה השכירות כפוף לחובת תום הלב מכל הצדדים לחוזה. מכאן שמעשיו של המשכיר החדש - שסינן והכשיל את השוכר במציאת שוכרים חלופיים, וסירב לפגוש 8 שוכרים פוטנציאליים, מהווה חוסר תום לב משווע, ולמעשה מהווה סיכול אפשרותו של השוכר לצאת מהדירה".
לדבריו, "גם פעולתו של בעל הבית החדש, שציין בפני השוכרת הפוטנציאלית שהביא א' כי הנכס עתיד לעבור שיפוץ והוספת קומות, היא בעייתית - ונוצר הרושם כי מידע זה נועד כדי 'לשמר' בשכירות כפויה את השוכר הקודם. בעל דירה רשאי לבצע שיפוץ בבניין, אך מאידך, במקרה כזה ישנן גם זכויות לשוכר, כגון הפחתת דמי שכירות, אי-תשלום זמני או יציאה מן הנכס. ציון שיפוץ עתידי לצורך מניעת חילופי משכירים מהווה שימוש פסול בזכות חוזית שלא בתום לב, אשר בבסיסה נעוץ עושק וכבילה כלפי השוכר הקודם".
אבלה מתייחס גם לפעולות המתווך שמונה מטעם בעל הבית. "תנאי היציאה שהציב המתווך אינם נוחים בנסיבות המקרה, אך החוק אינו אוסר על כך", הוא מבהיר. "תשלום דמי יציאה למשכיר ו/או תנאי השארת רהיטים בנכס כתנאי ליציאה, הם תנאים מסחריים-עסקיים, הנתונים למו"מ בין הצדדים. חוק השכירות הנוכחי אינו אוסר על תנאים אלו".
נכון, על פניו ישנה כפיה על השוכר והוא נמצא שלא באשמתו בין הפטיש לסדן, אך יכול הוא להסכים לכך ויכול הוא לסרב", ממשיך אבלה. "בשל נסיבותיו המיוחדות של המקרה, גם פעולותיו של המתווך מהוות עדות נוספת לשימוש לרעה בזכות החוזית שלא בתום לב. נראה כי המשכיר והמתווך עשו יד אחת, ומתואמת, נגד השוכר. בכל הקשור לגוון הפלילי על השוכר להגיש תלונה במשטרה".
לדברי אבלה, "טוב היה עושה השוכר אם היה שולח הודעות בדואר רשום ולא מסתפק בהודעות וואטסאפ או בשיחות טלפון, מקליט את שיחותיו עם בעלי הדירה החדש ועם המתווך, דואג לאסמכתאות (כולל הקלטות) בטיפול להשגת שוכרים חלופיים, מפרט במכתב למשכיר שהוא מסרב להיפגש עם שוכרים חלופיים, פועל בחוסר תום לב והכשלה וביסוד פעולות נעוצה הסיבה שהוא רוצה בהמשך שכירותו של השוכר בדירה בעל כורחו. כל ראיות אלה היו יכולות לשמש ולסייע לשוכר בתביעתו נגד המשכיר".
"עלות ההסכם מגולגלת על השוכר - אבל זה חוקי"
לגבי המקרה של ע', אומר עו"ד אבלה כי אין פסול בשכירות דירה בבניין שכולו שייך לבעלים אחד וכי דמי הטיפול שדורש המשכיר מהשוכר בעת חתימה על חוזה השכירות הם חוקיים ומותרים. "חוק השכירות אינו אוסר זאת, ופעמים רבות משכיר הדירה מגלגל את עלות הכנת הסכם השכירות על השוכר", מודה עו"ד אבלה, "מדובר בתנאי עסקי-מסחרי הנתון לשיקול דעת, כדאיות כלכלית ומו"מ בין הצדדים".
לדבריו, בהצעות חוק השכירות האחרונות שלא נתגבשו בשלב זה לכדי חקיקה מחייבת, הוצע כי יאסר על משכיר לחייב שוכר בעלות עורך דינו בהכנת הסכם השכירות ובעלות מתווך מטעמו. לגבי גובה דמי הטיפול (מחצית מגובה הסכם השכירות), אומר אבלה כי אין איסור גם לגבי זה. "הצדדים רשאים לקבוע את גובה העלות. ניתן לשער כי סכום זה נוצר לאור עלות שכר טרחת עו"ד בהסכם שכירות הקבוע בכללי התעריף המינימלי של עורכי הדין".
לגבי הטענה של ע' על התעלמותו של בעל הבית מהבקשות לתקן ליקויים בדירה, מבהיר עו"ד אבלה כי "החוק מחייב שהמשכיר חייב בביצוע תיקונים במושכר, למעט תיקונים שנגרמו עקב שימוש ובלאי סביר. במקרים דחופים ו/או במקרה שבו המשכיר לא מבצע את התיקון הנדרש שעליו לתקנו, יכול השוכר לבצע את התיקון ולדרוש החזר עלויותיו מהמשכיר".
ואולם, מוסיף אבלה, "במקרה זה נראה כי השוכר ויתר על תנאי זה בחוזה - והסכים לכך שכל תיקון יבוצע על ידיו או שבכל מקרה עלות התיקון תחול עליו. החוק מתיר התחייבות שכזו, ושוב תנאי כזה נתון לשיקול דעת הצדדים ולמו"מ ביניהם". באשר לבקשה לפינוי בלוני הגז, אומר אבלה כי "במקרה שהמשכיר לא מבצע פעולות שנדרשות לפי הסכם השכירות או החוק, מומלץ לפנות אליו בכתב בעניין. אם לאחר הפנייה לא בוצע דבר, יכול השוכר לבצע את הנדרש ולדרוש מהמשכיר לשאת בעלויות הכספיות".
אבלה אף התייחס לטענות בדבר הסבלט. "דירתו של המשכיר היא קניינו, וזכותו לדרוש שלא יהיו חילופי דיירים זמניים ו/או שיחול איסור על השוכר לתת חזקה ושימוש בנכס שלא בהסכמתו", הוא מדגיש. "במקרה שבו נכנס דייר זר לדירה, מתגורר בה, והוא אינו חתום על הסכם שכירות, יכולות להיווצר למשכיר בעיות שונות. לדוגמא - הדייר החדש מסרב להתפנות מהדירה, יגרום נזקים בה וכו'".
מול דייר, מסביר אבלה, אין למשכיר הסכם שכירות או ערובות נוספות - ועל כן יהיה לו קשה הרבה יותר משפטית לפעול נגדו, הן לצורך פינויו מהדירה והן לצורך קבלת פיצוי על נזקים. "לכן דרישתו של המשכיר, שייחתם הסכם חדש ולו זמני במקרה של סבלט, היא סבירה ואף רצויה, על אף אי-הנוחות המתעוררת אצל השוכר בעניין. נכון שניתן לטעון כי סעיף זה בא למנוע ו/או לגרום לאי-כדאיות כלכלית אצל השוכר בביצוע סבלט, אך עדיין במאזן זכויות הצדדים נראה כי ידו של המשכיר על העליונה".
גובה השכירות תמיד תלוי בשוק
עו"ד אבלה מתייחס גם למקרים של ת' ומ'. "לגבי התשלום הכספי הנדרש על ידי בעלת הבית - מהמקרה עולה שמדובר בסכום ערובה כספית שדורשת המשכירה מהשוכר", אומר אבלה על המקרה של ת' מהרצליה. לדבריו, "נכון שתיתכן אי-נוחות מסוימת מכך שיום לאחר שהסכימו הצדדים לוותר על סעיף זה, שבה המשכירה ודורשת זאת מחדש - אך עדיין מבחינה חוזית ניתן לראות לכאורה את הסיטואציה כשלב במו"מ בין הצדדים".
אבלה מדגיש כי "משכיר רשאי לדרוש לקבל ערובה כספית מהשוכר לכיסוי נזקים אפשריים שייגרמו בתקופת השכירות, ואף טוב יעשה אם יקפיד על כך. בחירת הערובה שונה מהסכם להסכם, ומושפעת ממצב השוק ומהביקוש וההיצע לדירה. הערובות הנפוצות הן שטר חוב כולל ערבים, ערבות בנקאית ותשלום מזומן. בחירת הערובה נתונה לשיקול דעתו של המשכיר ובהתאם להסכמות הגיעו הצדדים במסגרת המו"מ".
"במקרה זה", אומר אבלה, "לא ניתן להגדיר את דרישת המשכירה כסחטנות. מדובר בתנאי מסחרי ולשוכר הפוטנציאלי יש אפשרות להסכים לכך או לוותר על שכירת הנכס. עקרון חופש החוזים כולל בתוכו גם את החופש לבחור את הערובה המתאימה בגין המושכר".
גם לגבי המקרה של מ', מודה עו"ד אבלה כי ייקור תשלום שכר דירה בחלוף לשנה הוא מקובל - והדבר תלוי בשוק השכירות. "במצב היום, וכל עוד לא נקבע מנגנון ייקור בהסכם השכירות גופו, חוק השכירות אינו קובע מגבלת ייקור של גובה דמי השכירות משנה לשנה. מכאן שכל עוד לא הוסכם אחרת בין הצדדים, רשאי המשכיר לייקר את מחיר השכירות לפי שיקול דעתו".
"נכון - לעתים משכירים עושים שימוש בכך ומייקרים את גובה השכירות ללא פרופורציה סבירה", הוא ממשיך, "ולעתים מנצלים זאת לרעה על מנת לגרום לשוכר לעזוב את הדירה. אולם מאידך, כל עוד המחוקק לא התערב והגביל את גובה ייקור השכירות, והואיל ומדובר בתנאי עסקי וכלכלי טהור, אין כל מניעה לייקור שכר הדירה מטעם המשכיר".
גם אתם נתקלתם בבעלי בתים הזויים במיוחד? טקבקו לנו או ספרו לנו על כך במייל האדום
