זוג או פרט: כך תמצאו יזם לפרויקט תמ"א 38

לא מעט מיזמים של התחדשות עירונית, ובהם פרויקטים של תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), יוצאים בימים אלה לפועל. אבל עוד לפני שהיזמים מחתימים את הדיירים על הסכמים ומבקשים היתרי בנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, הדיירים הם אלה שצריכים לבחור את היזם המתאים והמקצועי שילווה אותם לאורך כל הדרך. איך עושים את זה? לפניכם כמה טיפים.

עוד על תמ"א 38  בערוץ הנדל"ן  של ynet:

• תמ"א 38: מה קודם למה - העו"ד או היזם?
• צפו: תמ"א 38 שנמשכה שנתיים - בדקה
• תמ"א 38: לחייב בניית חניות לכולם / דעה
  

היזהרו מקבלני החתימות

הצעד הראשון הוא לזמן את הדיירים לאסיפה, שבה יבחרו בעלי הדירות ועד פעולה להקמת הפרויקט. רצוי שוועד הפעולה ימנה נציגים בעלי הבנה בתחומים הרלוונטיים. כמו כן, רצוי כי הוועד ימנה מספר מינימלי ואי-זוגי של חברים - על מנת שיוכלו נציגיו לקבל החלטות ברוב.

לאחר מכן, רוב ועדי הפעולה יפעלו לאתר יזם נדל"ן מתאים. לצורך כך, מומלץ לבחור עו"ד מלווה שאותו יממן היזם העתידי, שלו ניסיון בתחום המקרקעין והתמ"א בפרט. יש לבדוק את נכונות העו"ד להיות זמין ולהעניק תמיכה אקטיבית במפגשים עם היזם, עם בעלי הדירות ובהליך החתמת הדיירים בהמשך הדרך.

עו"ד מנוסה יכול לעזור לוועד הפעולה לאתר יזם אמין ומתאים לדרישותיהם, וכן לייעץ לדיירים במהלך המו"מ העסקי. כמו כן, הוא יכול להדוף דרישות יזמים לחתימה על מסמכים שונים המגבילים את הדיירים ביצירת קשר עם יזמים אחרים לבחינת הצעות נוספות.

השלב הבא הוא בחירת היזם שמולו תחתמו בסופו של דבר על חוזה לביצוע הפרויקט. צריך לקחת בחשבון שיש יזמים המתמחים יותר בפרסום אגרסיבי ופחות בהקמת פרויקטים בפועל. לכן חשוב להיזהר מתרגילי שיווק מתוחכמים שאין מאחוריהם דבר, ובעיקר מ"קבלני חתימות" - המחתימים את הדיירים בחוזים דרקוניים ולבסוף מוכרים את חתימותיהם למרבה במחיר.

בחירת היזם צריכה להתבצע במספר שלבים. תחילה כדי ליצור שקיפות, ועד הפעולה צריך לקבל מספר הצעות מיזמים שונים, על מנת לבחון את ההצעה הטובה ביותר שתיטיב עם הדיירים. כמו כן, מומלץ לבקר בפועל בפרויקטים של היזמים המוצעים, לדבר עם דיירים בבניינים בהם התבצעו או מתבצעים פרויקטים של בנייה או חיזוק מבנה, וכן לבצע בדיקה מקפת אודות אמינותו של אותו היזם.

בטרם תיפגשו עם היזם, בדקו והיוועצו עם תושבים בבניינים סמוכים בהם מתבצעים מו"מ לתמ"א 38 אודות התמורות המקובלות בבניינים דומים באזור מגוריכם, והכינו את הקרקע למפגש. זכרו: במהלך המו"מ ייתכן שתידרשו על ידי היזם לחתום על מסמכים שונים. העבירו לידיעת העו"ד המלווה כל מסמך כזה בטרם תחתמו עליו, אם בכלל. לאחר שתתקבלו מספר הצעות המניחות את הדעת מיזמים ראויים, נסו לשפר עמדות והחליטו עם איזה יזם ברצונכם להתקדם.

פרויקט תמ"א 38. כדי למנוע סרבנות בקרב הדיירים, על חברי הוועד לנהוג בשקיפות

המו"מ עם היזם נחלק לשני חלקים עיקריים. החלק הראשון הוא המו"מ העסקי, בו ידונו הצדדים בתמורות העיקריות שיתווספו לבניין, כגון מעליות, ממ"ד ,מרפסות, חניה, מחסן, הרחבות לדירה ובניית חדרים נוספים לדירות. התמורות תלויות בהיתכנות הטכנית לביצוע התוספות - אלה תלויות בתוואי השטח ובהחלטות גורמי התכנון העירוניים לאשר אותן, בהתאם למגבלות השטח.

במידה שהדבר מתאפשר, בדרך כלל היזמים יציעו הרחבות לדירות הקיימות בדמות ממ"ד ומרפסות, משום שהדבר ירחיב גם את הדירות שיבנה היזם בקומות העליונות. לכן ברוב המקרים הדבר כלכלי מבחינתו. כדאי להגיע לתוצאות במו"מ בהן יורחבו הדירות במקסימום האפשרי, ולאו דווקא בדמות מרפסות וממ"ד. כמו כן, כדאי לבדוק שהתכנון העתידי לא יחסום חלונות לדירות, ימנע מעבר אור לדירה ויגרום נזקים שיקשו למכור את הדירה בעתיד.

לאחר סיכום התמורות העיקריות יש לדון עם היזם על המפרט הטכני: חלונות, דלתות חוץ, לובי וחדרי מדרגות, גינון ופיתוח חיצוני, שערים חשמליים, שבילים, חיפויי הבניין, חשמל ואינסטלציה לתוספות הבנייה הפרטית וכן לשטחים הציבוריים, גדלי וסוגי המעליות ועוד. כאן מומלץ להעז לשכור מפקח בנייה מטעמכם.

החלק השני הוא המו"מ המשפטי: לאחר גיבוש טיוטה בדבר התמורות העיקריות והמפרט הטכני, ניתן לגשת לניסוח החוזה בין הצדדים. לרוב, בעלי הדירות לא מתערבים במו"מ והדבר מתנהל בין עורך הדין של הצדדים. אך צריך לדעת כי זכויותיכם המשמעותיות ביותר וההגנות העומדות לרשותכם, אמורות להיות מנוסחות היטב בחוזה בין הצדדים.

בחוזה נדרש לשלב סעיפים כגון מהם שעות וימי העבודה בפרויקט, הגבלת שהות העובדים במתחם, דאגה לניקיון של הבניין על ידי היזם, פיצוי משכירי דירות בסכום שיוסכם לתקופת הבנייה, דאגה למגורים חלופיים במידת הצורך ועוד. בנוסף, כדאי לקבל ייעוץ לגבי הסכומים המקובלים לערבויות וכן לוחות זמנים מינימליים עליהם כדאי לעמוד בחוזה.

עוד לפני אישור המפרט הטכני, רצוי להתקשר עם מפקח בנייה (מומלץ מהנדס בניין מנוסה) שיעבור על תוכניות היזם והצעתו, וכן יעניק לוועד הפעולה הצעות לשיפור. כמו כן, כדאי שהמהנדס יעבור על המפרט הטכני ויחווה דעה לשינוי או הוספת אלמנטים.

תפקיד המהנדס בשלב זה חשוב ביותר: הוא יבדוק אם הצעת היזם עומדת בהגדרות חוקי התכנון והבנייה המקומיים, וכי לא מובטחים לכם דברים שאינם ברי ביצוע. עוד הוא יבדוק שהחומרים והפריטים שיוחלפו או יתווספו במהלך הפרויקט יהיו איכותיים ובעלי תקן מתאים. לאחר קבלת היתר הבנייה, יחל המפקח בביקורים תכופים באתר הבנייה, כדי לבדוק את איכות הבנייה ולפקח על נושא החיזוק והיציקות שיבוצעו בבניין. בנוסף, יבדוק המפקח כי החומרים עליהם סוכם יותקנו ויורכבו באתר.

במקרים של דיירים סרבנים, על חברי הוועד לנהוג בשקיפות, לעדכן את דיירי הבניין ולהיות זמינים להסביר ולהתייעץ במקרה הצורך. מאידך, אם הם מזהים דייר שסירובו לפרויקט נובע מסיבות של סחטנות או סרבנות לשם הסרבנות - ולאחר ניסיונות להידברות אינו נענה - כדאי לשתפו בהתקדמות הפרויקט במועד סיום המו"מ בלבד, מטעמי הסדר הטוב. חברי הוועד חייבים לייצג את כלל בעלי הדירות ולדאוג כי איש אינו יוצא מקופח במקום בו אפשר להעניק שוויוניות לכולם.

הכותב הוא עו"ד מומחה בתחום התמ"א 38 ופינוי בינוי, מייצג ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית