איך בוחרים דירה להשקעה? מדריך מקוצר

כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן :

מחקר: איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן?

בדיקה: איפה קנו הכי הרבה דירות ב-2014

מפת הנדל"ן: איפה הכי זול לקנות דירה?

>>> רוצים לדבר עם עורכי וכתבי ynet? כיתבו לנו בטוויטר

נגישות לתחבורה ציבורית

ברכישת דירה להשקעה, אחד הפרמטרים שמשפיעים על התשואה הוא משך הזמן שעובר עד שמשכירים את את הנכס. אם רכשתם דירה זולה במקום עם נגישות דלה לתחבורה ציבורית, ייתכן שבמשך חודשים ארוכים הדירה תעמוד ריקה - וצריך לקחת זאת בחשבון, גם אם באזור הסמוך התשואה אמורה להיות גבוהה. גם נגישות למרכז קניות ולמרכזי תעסוקה מגדילים משמעותית את גובה התשואה.

אופי השוכרים הפוטנציאליים

גם אם אתם קונים דירה להשקעה ליד מוסד לימוד אקדמי, לא תמיד קהל הסטודנטים הוא הקהל האידיאלי מבחינת המשקיע. דווקא משפחות מקומיות מהאזור יכולות להוות אלטרנטיבה עדיפה, מאחר שהן מעוניינות להישאר בשכונה ובדירה לאורך שנים ארוכות. זהו קהל היעד שמחפש פתרונות דיור קבועים לטווח ארוך ויש לו פוטנציאל להפגין נאמנות לאורך זמן, בתנאי שתחזוקת הדירה תהיה ברמה טובה.

לעומת זאת, לקהל צעיר כמו סטודנטים יש העדפות לשנות את מקום המגורים לעתים תכופות, ולכן בתום החוזה יהיה עליכם לאתר מחליף ברוב הפעמים. ככלל אצבע, ככל שמספר הפעמים שבהם תצטרך לאתר שוכר חדש לנכס יפחת, כך יקטן מספר החודשים הפוטנציאלי שבהם הדירה לא תהיה מושכרת.

(צילום: הרצל יוסף)

שיפוץ

שיפוץ הדירה הוא קריטי כאשר מחפשים שוכרים ויש לו השפעה רבה על התשואה לאורך כל השנים. זאת משום ששיפוץ הופך את הדירה לאטרקטיבית יותר בעיני שוכרים פוטנציאליים והוא נועד בראש ובראשונה לשפר את נוחות החיים היומיומית של השוכרים המיועדים. מטרה נוספת לשיפוץ היא מודרניזציה של חלל המגורים ברמה העיצובית, נושא שחשוב במיוחד לשוכרים צעירים, אך גם למבוגרים.

תשואה מול עלות המימון

נושא המימון הוא אחד החשובים ביותר ברכישת דירה להשקעה, ומשפיע מאוד על שנות החזר ההשקעה, ועל התשואה נטו שתקבלו מהדירה. בעקבות הירידה החדה בריביות ארוכות הטווח במשק הישראלי, עלות המימון השנתית הממוצעת של כל מסלולי המשכנתא לטווחים של 10-20 שנה ירדה פלאים לאזור 3% ואף הרבה פחות מכך.

כשרוכשים דירה להשקעה, חשוב לזכור שאין ודאות כי מחיר הדירה יעלה במהלך תקופת ההשקעה, ולכן חשוב לבחור בדירות שהתשואה מהשכרתן בהשוואה למחיר המשולם, גבוהה מעלות המימון. כמו כן, ישנה היתכנות כי דמי השכירות יעלו, אך לא ניתן להבטיח שכך יהיה המצב.

בבאר שבע לדוגמא, ישנם אזורים רבים שבהם התשואה מהשכרה היא 3% בלבד, בדומה לתשואה באזור המרכז. במקרה כזה, רמת הביטחון כי תצליחו לרשום בסוף התקופה רווח כתוצאה מהשקעה בנדל"ן נמוכה בהרבה.

הכותבים הם מנכ"לים משותפים ב-SDB ניהול השקעות ונכסים בבאר שבע ובאטלנטה