מחקר: איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן?
איזו עיר הייתה המבוקשת ביותר בקרב משקיעי הנדל"ן הישראלים במהלך 2014, ובאיזה יישוב נרשמה התשואה השנתית הכוללת הכי גבוהה? לפי מחקר שערך אתר מדלן עבור ynet המשקיעים לא תמיד "הימרו" על הערים הנכונות. מפת הנדל"ן של ישראל - פרויקט מיוחד
ברבעון האחרון של 2014 זינק היקף רכישת הדירות והגיע לשיא של 12 שנה, כך לפי נתוני משרד האוצר שפורסמו השבוע. אף שהזינוק ברכישה לא השפיע על המגמה הכללית, לפיה בחישוב שנתי חלה ירידה של כ-7%-8% בביקוש לדירות, אי אפשר להתעלם מההסתערות על השוק בחודשים האחרונים. אחרי שבדקנו בכמה עלו מחירי הדירות בשנה שעברה, היכן נקנו הדירות הזולות והיקרות ביותר והיכן נרכש המספר הגבוה ביותר של נכסים - החלטנו לבחון את תשואות משקיעי הנדל"ן לשנה זו.
מפת הנדל"ן של ישראל - כתבות נוספות:
- בדיקה: איפה קנו הכי הרבה דירות ב-2014
- מפת הנדל"ן: איפה הכי זול לקנות דירה?
- בית ב-130 מיליון: איפה הדירות הכי יקרות?
- מפת הנדל"ן: איפה הכי זול לקנות דירה?
במסגרת פרויקט "מפת הנדל"ן של ישראל", ולקראת יריד מכירת דירות שהוא עורך מחרתיים (א') בכפר המכביה, ביצע אתר מדלן עבור ynet ניתוח של עסקאות המקרקעין ברחבי הארץ עד סוף דצמבר 2014. הניתוח של מדלן, הבוחן את שוק הדיור לרוכשי הדירות, בדק היכן רכשו משקיעי הנדל"ן דירות ומה היה שיעור התשואה השנתית שלהן, ומתוך כך ניסה לקבוע האם הם השקיעו במקומות הנכונים. בחלק מהמקרים, לא תמיד העיר שנחשבת מועדפת להשקעה - אכן הניבה את התשואה המשתלמת ביותר.
"משקיעי הנדל"ן היוו ב-2014 כרבע מרוכשי הדירות בישראל", אומר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר והאסטרטגיה במדלן, "אבל בשורה התחתונה, בעוד שהם נמשכו לערים כמו ירוחם, תל-אביב, ראשון לציון וגבעתיים, המקומות שהכי השתלם להשקיע בהם מבחינת התשואה השנתית היו דווקא צפת, נצרת עלית, יבנה ורמלה".
מפת הנדל"ן האינטראקטיבית המצורפת מציגה את מחירי הדירות בערים ברחבי הארץ, תוך פילוח המחירים בכל שכונה ושכונה. מחיר ממוצע של דירה הוא 1.262 מיליון שקל (יד ראשונה וחדשה), כאשר הצבע הכחול במפה מצביע על מחיר נמוך מהמחיר הממוצע ואילו הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע. ככל שהצבעים כהים יותר - כך המחירים מתרחקים מהממוצע.
הקלקה על כל יישוב מצביעה על רמות המחירים בתוך כל שכונה. עם ההקלקה, יופיעו נתונים בצדה הימני של המפה בנוגע למחירי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בשכונה. הקלקה על האייקונים בצורת הבתים בצבע סגול מציגה את השכונות והיישובים המבוקשים שנבדקו, שבהם רכשו דירות משקיעי נדל"ן ב-2014 וקיבלו את התשואה הגבוהה ביותר.
ירוחם - העיר הכי מבוקשת להשקעה ב-2014
כדי לבדוק אילו יישובים בישראל היו מועדפים על משקיעי הנדל"ן ביצע אתר מדלן בדיקה של עסקאות המקרקעין, על בסיס נתוני משרד האוצר, בקרב רוכשי דירות 3-5 חדרים שקנו אותן לצורך השקעה והשכרה ולא למגורים. באשר לתשואה משכירות, החישוב נטרל דירות 5 חדרים, משום שהן לרוב פחות רלוונטיות עבור משקיעים, כך שתשואת שכר הדירה חושבה בקרב דירות 3-4 חדרים. באשר לתשואה הכוללת, החישוב התייחס לשילוב של התשואה משכר הדירה, לצד שווי הדירה בסוף השנה (כלומר באיזה שיעור עלה שוויה).
"תשואת המשקיע היא, למעשה, שילוב של שני מרכיבים - תשואה בפועל הנובעת משכר הדירה, והעלייה בשווי הנכס שמהווה רווח על הנייר בלבד", מציין רוה. בטבלה המצורפת ניתן לראות את רשימת הערים שהיו מועדפות על משקיעי הנדל"ן בשנה החולפת, מה הייתה תשואת השכירות השנתית שלהן, באיזה שיעור עלו מחירי הדירות, מה הייתה התשואה הכוללת ומה היה שיעור הדירות שנרכשו לצורכי השקעה.
| מיקום | עיר | תשואת שכירות | עליות מחירים ב-2014 | תשואה כוללת | שיעור דירות שנרכשו להשקעה |
| 1 | ירוחם | 5.9% | 5.5% | 11.4% | 56% |
| 2 | תל אביב-יפו | 3.3% | 11.4% | 14.7% | 47% |
| 3 | חריש* | - | 12% | 12% | 45% |
| 4 | ראשון לציון | 3.9% | 5.0% | 8.9% | 44% |
| 5 | קיסריה** | - | - | - | 42% |
| 6 | גבעתיים | 3.4% | 6.6% | 10.0% | 38% |
| 7 | קרית שמונה | 6.4% | 8.1% | 14.5% | 37% |
| 8 | אילת | 5.9% | 4.3% | 10.2% | 36% |
| 9 | דימונה | 6.0% | 3.6% | 9.6% | 36% |
| 10 | רמת גן | 3.7% | 3.7% | 7.4% | 34% |
| 11 | חיפה | 4.7% | 4.4% | 9.1% | 34% |
* בחריש מדובר בדירות חדשות ולכן לא ניתן היה לחשב את התשואה השנה
**בקיסריה אין מספיק עסקאות כדי להוציא נתונים על תשואה ועליות מחירים
ממצאי הבדיקה מצביעים על כך שהעיר ירוחם הייתה המבוקשת ביותר בקרב משקיעי הנדל"ן בשנת 2014. כ-56% מרוכשי הדירות בעיר הדרומית היו משקיעים, כפי הנראה בעקבות ההתפחות הצפויה שלה על רקע הקמת עיר הבה"דים בדרום הארץ. אחריה העיר תל-אביב-יפו, עם שיעור של 47% משקיעים מכלל הרוכשים; ובמקום השלישי ברשימה נמצא היישוב החדש חריש - עם 45% מכלל הרוכשים שהיו משקיעי נדל"ן.
במקום הרביעי ברשימה נמצאת העיר ראשון לציון, שבה משקיעי הנדל"ן היוו 44% מכלל רוכשי הדירות, אחריה קיסריה היוקרתית, עם 42% של משקיעים וגבעתיים עם 38% משקיעים. במקום השביעי נמצאת העיר קריית שמונה, שבה מצאנו באחת הבדיקות הקודמות כי היא מציעה את הדירות הזולות ביותר, ובה 37% מהרוכשים עשו זאת לצורך השקעה.
אילת נמצאת במקום השמיני ברשימה, עם שיעור של 36% משקיעים מקרב רוכשי הנדל"ן ב-2014. במקום התשיעי נמצאת דימונה, שבה כ-36% מהרוכשים היו משקיעי נדל"ן בשנה שעברה. אחריה במקום העשירי וה-11 הערים רמת גן וחיפה, שבהן כ-34% מכלל רוכשי הדירות היו משקיעים.
"מהבדיקה ניתן לראות שהמשקיעים לא תמיד התמקדו ביישובים שהניבו את התשואה הגבוהה ביותר", מסביר רוה את הממצאים. כך, לדוגמא, בעוד ירוחם הייתה המבוקשת ביותר - תל-אביב וקריית שמונה היו עדיפות להשקעה מבחינת עליית מחירים שנתית (11.4% ו-8.1% בהתאמה) ומבחינת תשואה שנתית כוללת (14.7% ו-14.5% בהתאמה). גם היישוב חריש עקף את ירוחם מבחינת התשואה השנתית הכוללת (12%). למרות זאת, מוסיף רוה - "השקעה ביישובים המועדפים הצליחה להשיג תשואה ממוצעת של כ-10.6%, לעומת הממוצע הארצי של 9.9%".
צפת - העיר עם התשואה השנתית הגבוהה ביותר
אמנם חלק ממשקיעי הנדל"ן הצליחו "להמר" על ערים שהניבו עבורם תשואה שנתית גבוהה, אך לא מעט ערים נשמטו מהרשימה. כך, למשל, מהרשימה ניתן לראות שבמקום הראשון ברשימת היישובים עם התשואה הגבוהה ביותר בשנת 2014, נמצאת העיר צפת - עם תשואה שנתית משכירות של 5.5% ותשואה שנתית כוללת של לא פחות מ-19.5%. אחריה נצרת עלית, עם תשואה שנתית משכירות של 5% ותשואה שנתית כוללת של 17.2%.
| מיקום | עיר | תשואת שכירות שנתית | עליות מחירים ב-2014 | תשואה שנתית כוללת |
| 1 | צפת | 5.5% | 14.0% | 19.5% |
| 2 | נצרת עילית | 5.0% | 12.2% | 17.2% |
| 3 | תל אביב-יפו | 3.3% | 11.4% | 14.7% |
| 4 | קרית שמונה | 6.4% | 8.1% | 14.5% |
| 5 | באר שבע | 4.8% | 8.5% | 13.3% |
| 6 | יבנה | 3.9% | 9.4% | 13.3% |
| 7 | רמלה | 4.8% | 8.4% | 13.2% |
| 8 | קרית מוצקין | 5.0% | 7.8% | 12.8% |
| 9 | עפולה | 5.5% | 7.1% | 12.6% |
| 10 | לוד | 4.9% | 7.5% | 12.4% |
| 11 | נתניה | 4.2% | 7.8% | 12.0% |
| 12 | עכו | 5.8% | 6.0% | 11.8% |
במקום השלישי נמצאת העיר תל-אביב, עליה הימרו המשקיעים בצדק, ואחריה גם קריית שמונה. אבל במקום החמישי נמצאת העיר באר שבע, שאותה כנראה "פספסו" המשקיעים, עם תשואה שנתית משכירות של 4.8% ותשואה שנתית כוללת של 13.3%. גם ביבנה היה כדאי להשקיע, ולפי הממצאים זכו רוכשי הדירות בעיר לתשואה שנתית משכירות של 3.9% ותשואה שנתית כוללת כמו בבאר שבע.
גם מהמקום השביעי ואילך מופיעות ערים שלא נחשבו ליעדי ההשקעה המועדפים על הישראלים ב-2014. כך, למשל, העיר רמלה סיפקה לרוכשי הדירות שבה תשואה שנתית משכירות של 4.8% ותשואה שנתית כוללת של 13.2%. במקום השמיני ברשימה נמצאת קריית מוצקין המתפתחת, עם תשואה משכירות של 5% ותשואה שנתית כוללת של 12.8%. ואחריה עפולה עם תשואה משכירות של 5.5% ותשואה כוללת של 12.6%.
במקום העשירי ניצבת העיר לוד, עם תשואה שנתית משכירות של 4.9% ותשואה שנתית כוללת של 12.4%. אחריה נתניה, עם תשואה משכירות של 4.2% ותשואה כוללת של 12%. ואל המקום ה-12, לפי בדיקת אתר מדלן, הגיעה העיר עכו, עם תשואה משכירות של 5.8% ותשואה שנתית כוללת של 11.8% בשנת 2014.
רוה מסביר את הממצאים: "משקיע שרכש דירת 3 חדרים ביבנה, הממוקמת במקום השמיני בטבלת הערים עם התשואה הטובה ביותר המצורפת כאן, שילם בתחילת 2014 מחיר ממוצע של כ-762 אלף שקל. במהלך 2014 קיבל שכר דירה בגובה 32 אלף שקל, ובנוסף זכה לעלייה בשווי הדירה של כ-68 אלף שקל למחיר של 830 אלף שקל. "בסך הכל הוא הרוויח 100 אלף שקל - מתוכם 68 אלף שקל על הנייר ועוד 32 אלף שקל במזומן - תשואה של יותר מ-13%", הוא אומר.
לעומת זאת, משקיע שרכש דירת 3 חדרים בראשון לציון, הממוקמת במקום השלישי המועדף על המשקיעים השנה (בטבלה הקודמת), שילם בתחילת 2014 מחיר ממוצע של כ-1.05 מיליון שקלים. במהלך 2014 קיבל שכר דירה של כ-40 אלף שקל, ובנוסף זכה לעלייה בשווי הדירה של כ-50 אלף שקל - והמחיר הגיע ל-1.1 מיליון שקלים. "כך הרוויח המשקיע 90 אלף שקל - מתוכם 50 אלף שקל על הנייר ועוד 43 אלף שקל במזומן - ובסך הכל תשואה של כ-9%", אומר רוה.
אז איך נדע בכל זאת היכן להשקיע?
"מה שמניע את משקיעי הנדל"ן פעמים רבות אלה הספקולציות של העלייה הצפויה במחירי הדירות, הנסמכת על העלייה במחירים באותה העיר בתקופה שעברה - אך לא תמיד מבטיחה עלייה נוספת בעתיד", אומר נדב בריח, סמנכ"ל השיווק בחברת נווה העיר. לדבריו, "החלטה נכונה יותר היכן להשקיע, היא כזו שמסתמכת דווקא על נתון קשיח - שכר דירה. לכן תשואה גבוהה שהיא שילוב של העלייה במחיר הדירה, עם גובה שכר הדירה, היא הנתון המרכזי שמשקיעים צריכים לקחת לתשומת לבם כשהם בוחרים היכן לקנות דירה".
"התשואה הכוללת היא תחשיב של כל עלייה במחירי הדירות, יחד עם מחירי השכירות, ולכן גם אם תשואת השכירות נמוכה יחסית - התשואה הכוללת יכולה להיות גבוהה יותר", מוסיפה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. בוגין מתייחסת בדבריה למיקום הגבוה של העיר תל-אביב ברשימת הערים עם התשואה הגבוהה ביותר. "על אף הסברה שהמחירים בתל-אביב גבוהים ומיצו את עצמם, בפועל מחירי הדירות ממשיכים לעלות - והיא מהווה יעד משתלם להשקעה עבור מי שיש בידו את ההון העצמי לקניית דירה יקרה ביחס לערים אחרות ברשימה", היא אומרת.
אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות בחברת גיא ודורון לוי, מתייחס למקרה של יבנה, שבה בונה החברה את פרויקט המגורים "גולד פרימיום". "מחירי הדירות ביבנה עלו ביותר מ-30% ב-4 השנים האחרונות, בעיקר בזכות הקמת שכונת יבנה הירוקה שאכלוסה החל לפני 4 שנים", הוא מתאר, "אמנם פעם היא נחשבה לעיר דרומית, אך כיום היא נתפשת כקרובה יותר למרכז, בעיקר בשל הנגישות הגבוהה שלה לאזור השפלה". לדבריו, גם נתוני רשות המסים מעידים על כך שבשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בעיר ב-11% בממוצע - כפול מהעלייה הארצית הממוצעת.
ומה יהיה ב-2015? לדברי רוה, "משקיע צריך לתת את דעתו על כל התהליכים המתרחשים בשוק, ברמת המאקרו וברמת המיקרו. כך למשל, אם תוכניות הממשלה יתממשו, ייתכן ששווי הדירות משוק היד שנייה יירד, ותשואת המשקיעים עלולה לקטון. במציאות משתנה כפי שאנו נמצאים בה היום, משקיע שרוצה להשיא את רווחיו, חייב להישאר עם אצבע על הדופק - ולוודא שהוא מבצע עסקה משתלמת, לפי העסקאות בסביבה".
