משכנתא מ-1 עד 10: המדריך המלא

טיפ ראשון: תאמו ציפיות

איזה נכס אתם חולמים לרכוש - דירה או בית? בית בבנייה עצמית או דירה מקבלן? דירה חדשה או מיד שנייה? ומה יהיה גודל הנכס? והאם הרכישה הזו תהיה לכל החיים או ל-5 שנים, ואז תצטרכו לעבור את הכל שוב? וגם היכן אתם מבקשים לרכוש את הנכס - בעיר או במושב?

אין ספק, ההחלטה על רכישת בית היא מאוד טעונה ואמוציונלית. לפיכך, עוד לפני שאתם ניגשים לבנק למשכנתאות, כדאי לפרק מוקשים רגשיים פוטנציאליים כבר בשלב הזה, ביניכם, ולא מול הבנקאי. כך תוכלו לגשת לשלב הבא מתואמים ומאורגנים יותר.

טיפ שני: דעו איפה אתם עומדים

עליכם להבין לעומק את נקודת המוצא הכלכלית שלכם. הוציאו את תלושי המשכורת, את דפי החשבון ואת פירוט כרטיסי האשראי של החודשים האחרונים. בדקו מהו ההון העצמי ההתחלתי שלכם, ככל שקיים כזה, ומהו סכום ההכנסה החודשית הכוללת שלכם. הבינו מהן ההוצאות שעליהן לא תוכלו לוותר, ולעומתן אלו שתוכלו לקצץ בהן.

את המחקר המעמיק הזה אתם אמורים לסיים כשבידיכם שני "מספרי ברזל": האחד - סכום ההלוואה שלו אתם זקוקים; והשני - סכום ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד. סביב שני אלה אתם עתידים לתפור את החליפה הזאת, שנקראת "משכנתא".

(צילום: shutterstock)

טיפ שלישי: לימדו את התחום

מה זה "שפיצר"? מה זה "בוליט"? ולמה מתכוונים כשמדברים על "עוגן"? עולם המשכנתאות מלא וגדוש במונחים מקצועיים, וטוב תעשו אם תנשמו נשימה עמוקה ותצללו לתוכו. כך תגיעו מוכנים ככל האפשר לפגישה עם הבנקאי, ותוכלו לנהל איתו שיחה מושכלת, שבה גם אתם מבינים במה מדובר.

טיפ רביעי: קחו בחשבון את כל עלויות המהלך

העלויות הכרוכות ברכישת דירה אינן מסתכמות, בדרך כלל, רק במחיר הנקוב בחוזה הקנייה של הנכס. למעשה, ההוצאות שלכם יהיו גבוהות יותר. רצוי לקחת בחשבון את הרשימה הבאה או לפחות את חלקה:

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

• מושגים במשכנתא: להבין את דו"ח המשכנתא השנתי
• אילו מסלולי הלוואות כדאי לבחור במשכנתא?
• איך נוטלים משכנתא עם קבוצת רכישה?
• איך שולטים בהחזר החודשי של המשכנתא?
• גם רווקים יכולים לקחת משכנתא?
• משפרי דיור: מה עושים עם משכנתא קיימת?
• איך לוקחים משכנתא על דירה להשקעה?
• זכאי מחיר מטרה: מה לשאול את בנקאי המשכנתא?
• חוזרים לדירות: אפשר להוריד את ריבית המשכנתא?
• האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?
  

דמי תיווך, מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל, שכר טרחת עורך דין, עלויות מעבר ושיפוץ, הפרשים בשער הדולר והשקל, הצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, וביטוחים. וישנם גם תשלומים חד פעמיים: דמי שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום ביטחונות.

טיפ חמישי: ההחזר החודשי של המשכנתא חייב להיות מציאותי

זכרו: אתם תצטרכו לחיות עם המשכנתא הרבה שנים. לכן, ודאו שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא - הן עכשיו והן בעתיד. בדקו האם הכסף, שייוותר לכם אחרי התשלום החודשי של המשכנתא, יספיק לכם לצורכי מחייה בהמשך החודש.

קחו בחשבון שיש גם הוצאות בלתי צפויות שתצטרכו לעמוד בהן. שימו לב שאם לקחתם משכנתא צמודה למדד, ההחזר החודשי עלול לעלות במהלך הזמן במידה ניכרת. חשוב לדעת שהבנק, בדרך כלל, בודק שההחזר החודשי על המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלכם, לאחר ההוצאות החודשיות הקבועות.

טיפ שישי: עשו שימוש במחשבוני משכנתא

ברחבי הרשת אפשר למצוא שלל גרסאות לכלי העזר המצוין הזה - מחשבון משכנתא. השימוש במחשבונים הוא פשוט וידידותי, ועשוי לתת מענה מהיר ומדויק לתהיות רבות שצצות אצלכם.

(צילום: shutterstock)

טיפ שביעי: בחרו את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם

לא לכולם מתאימה אותה המשכנתא. בחרו את המשכנתא שתתאים לכם - הן עכשיו והן בעתיד. בדקו אם חשובה לכם גמישות בהחזרים, או אפשרויות למיחזור המשכנתא בעמלות פירעון מוקדם מופחתות; האם אתם מעוניינים בהחזר חודשי יציב יחסית, או שאתם מעוניינים שההחזר החודשי בתקופה הראשונה יהיה נמוך יחסית; והאם אתם רוצים לפזר סיכונים בין מספר מסלולים או שאתם מעדיפים מסלול אחד בלבד.

טיפ שמיני: בחרו בקפידה גם את מסלול ההלוואה

לכל מסלול משכנתא התנהלות אחרת לאורך זמן ואפשרויות פירעון שונות. למדו על מאפייניו המרכזיים של כל מסלול:

• מה העמלות שיכול להיות שתידרשו לשלם בעת פירעון מוקדם?
• האם הריבית משתנה ובאיזו תכיפות?
• איך עליית הריבית ו/או המדד תשפיע על ההחזר החודשי שלכם?
• על פי מה משתנה הריבית בכל תקופה (נכון לגבי הלוואות בריבית משתנה)?
• מהי שיטת ההחזר האפשרית (בוליט, שפיצר, קרו שווה)?
  

טיפ תשיעי: נהלו את המשכנתא גם לאורך חייה (ולא רק בעת לקיחתה)

תשלומי המשכנתא הופכים במהירות לחלק מהחיים, אבל עדיין חשוב מאוד לעקוב אחר המשכנתא באופן שוטף, ולערוך בה מדי פעם התאמות לשינויים בחיים שלכם ולמצב המשק, במידת הצורך.

ייתכן שתרצו למחזר את המשכנתא, אולי לקחת ממנה "פסק זמן", או אולי לפרוע אותה. כך או כך, חשוב להיות עם אצבע על הדופק גם בכל הנוגע לשינויים בפרמטרים כלכליים רלוונטיים (כמו שינוי במדד המחירים לצרכן) וכמובן גם בשינויים במאזן ההכנסות / הוצאות שלכם.

טיפ עשירי: חישבו חיובי

יותר מדי מילים קשות ומרתיעות נשפכות בשנים האחרונות על שוק הנדל"ן, על המשכנתאות, על ההחזרים ועל ההלוואות. קל לשכוח בתוך כל זה שאתם עומדים לקראת צעד שהוא גם, ואולי בעיקר, מרגש ואופטימי מאין כמותו: רכישת בית משלכם.

בסוף כל הריצות, המסמכים, ההתייעצויות והחתימות, יגיע גם הרגע שבו תפרקו את הארגזים ותשבו ליד השולחן לשתות את כוס הקפה הראשונה שלכם בביתכם החדש. בהצלחה!