איזו עיר היא מלכת תוכניות הפינוי-בינוי?
אלפי יחידות דיור חדשות צפויות להיבנות בשנים הקרובות, במקום מבנים ישנים ורעועים שייהרסו - כחלק ממגמת ההתחדשות העירונית. בדקנו מיהן 10 הערים המובילות בתחום, ומצאנו כי רק 2 מהן אינן באזור המרכז. סקירה
בשבועות האחרונים גל של תוכניות חדשות לפינוי-בינוי ברחבי הארץ קודמו או אושרו בוועדות התכנון. נראה כי הגל הזה מסמן שינוי מגמה בתחום ההתחדשות העירונית, שתופס תאוצה בשנים האחרונות באזורי הביקוש, ומאפשר את הגדלת היצע הדיור. בעקבות זאת החלטנו לדרג את 10 הערים המובילות בישראל בפרויקטים של פינוי-בינוי מבחינת היקף יחידות הדיור.
כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- בדיקה: עליית מחירים ב-6 שנים בערים הגדולות
- מצטמצמים: הצעירים קונים דירות 2 חד' בלבד
- חול במקום מנופים: מחכים להיתר בנייה מ-91'
>>> רוצים לדבר עם עורכי וכתבי ynet? כיתבו לנו בטוויטר
בעזרת חברת סביבות מגורים, המתמחה בין היתר בייעוץ למשקיעי נדל"ן, בדקנו תוכניות פינוי-בינוי שמומשו או שנמצאות במהלך ביצוע, וכן תוכניות אשר על פי ההערכה של סביבות מגורים, צפויות לצאת לביצוע בין השנים 2017-2015. זאת, תוך בחינת קידום התב"ע (תוכנית בניין עיר) מול ועדות התכנון, מידת ליווי התוכנית מצד הרשות המקומית, הימצאות יזם והתקדמות בהחתמת הדיירים.
"באופן לא מפתיע, 8 מתוך 10 הערים המובילות משתייכות למטרופולין תל-אביב, בו הביקושים ומחירי הנדל"ן הממוצעים הם הגבוהים ביותר", מסביר את הממצאים מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל החברה שביצע את הסקירה. לדבריו, "הזינוק במחירי הדיור בשנים האחרונות דווקא היטיב עם נושא הפינוי-בינוי - עליית המחירים איפשרה קידום של פרויקטים בשכונות וביישובים שבעבר לא הייתה בהם היתכנות כלכלית".
על פי הסקירה, תל-אביב מובילה עם 5,253 דירות בבנייה במסגרת פינוי-בינוי; אחריה ירושלים (2,497); יהוד (1,982); קריית אונו (1,896); בת ים (1,846); אור עקיבא (1,750); ראשון לציון (1,690); נתניה (1,350); רמת גן (1,290); וכפר סבא (1,220).
אפי כץ, מנכ"ל חברת ענב המקימה מיזמי פינוי-בינוי בהיקף של אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, מחזק את הדברים: "מחירי הנדל"ן הם אלו שקובעים את מכפיל הציפוף בפינוי-בינוי - כלומר היחס שבין דירות בנויות למפונות (כמה דירות חדשות בונים במקום דירה אחת שמפונה, ה.צ)". לפי כץ, ככל שמחיר הקרקע נמוך יותר, כך מחירי הדירות החדשות שיימכרו יהיו נמוכים יותר. כתוצאה מכך מכפיל הציפוף גבוה יותר - כלומר צריך לבנות יותר דירות חדשות כדי להפוך את הפרויקט לכדאי מבחינה כלכלית.
עוד אומר כץ כי ברמת הפרויקט, קיימים גורמים רבים שעלולים לעכב אותו, "כגון עיריות ששמות מקלות בגלגלים, דיירים סרבנים או ועדות תכנון מסורבלות. אך בסופו של דבר, החסם הגדול ביותר של פינוי-בינוי הוא אותו מכפיל ציפוף, וזו גם הסיבה שבשורת ההתחדשות העירונית כמעט ולא הגיעה עדיין לפריפריה הרחוקה".
"כפי שניתן להבחין בתרשים הבא, קו המגמה הכללי מצביע על יחס הפוך בין גודל המכפיל למחירי הנדל"ן (כלומר באזור בו מחירי הדירות גבוהים יותר, מכפיל הציפוף נמוך יותר, ויש צורך בפחות דירות חדשות כדי להגיע לכדאיות כלכלית. ה.צ). אך ישנם יוצאים מן הכלל, מפני שהמכפיל בפועל תלוי במספר משתנים כמו מאפייני המתחמים הספציפיים ומידת ה'נדיבות' בזכויות בניה של העירייה וועדות התכנון", מסביר גרינברג.
תל-אביב
העיר בה מחירי הדיור והביקושים הם מהגבוהים ביותר בישראל, היא זו שבאופן טבעי גם מובילה בפינוי-בינוי, ובפער ניכר משאר הערים. רק לאחרונה תוכנית מתחם דפנה בהיקף של כ-1,400 יחידות דיור קיבלה תוקף בוועדה המחוזית. על פי הסקירה, בעיר כולה כ-10 פרויקטים שצפויים להתממש ב-3 השנים הקרובות, הכוללים הריסה של כ-1,800 יחידות דיור ישנות ובנייה חדשה של כ-5,250 דירות.
"כיום מוקד ההתרחשות של פינוי-בינוי מרוכז בעיקר בשכונת נווה שרת בצפון-מזרח העיר, בה מקודמים מספר פרויקטים ובהם פרויקט ME של החברות אשלי וש. מיכלסון, שנמצא כיום בשלבי ביצוע סופיים ובו נהרסו 96 דירות וייבנו 270 דירות חדשות", מדגים גרינברג.
פרויקט נוסף שמצביע עליו גרינברג הוא "גרין פארק" של החברות אלקטרה, SGS ומטרופוליס, שנבנה על יסודות הריסותיהן של 154 דירות ב-10 בנייני רכבת מתפוררים מתחילת שנות ה-50 של המאה הקודמת, ויכלול 447 יחידות דיור ב-6 בניינים. 3 מהמגדלים יהיו בני 17-27 קומות ו-3 האחרים יהיו בנייני בוטיק בני 10 קומות.
גרינברג מעריך כי בתוך 20 שנה היקף יחידות הדיור בשכונה כמעט וישולש - מ-2,900 כיום לכ-7,500 בשנת 2035. "בתל-אביב יש פוטנציאל עצום להגדלת היצע הדירות בעיר באמצעות התחדשות עירונית, אבל למרות שלכאורה כולם מרוויחים מהפרויקט - הרשות, הדיירים והיזמים, בגלל החסמים הבירוקרטיים הפוטנציאל של התחדשות עירונית בעיר איננו ממומש דיו", הוא טוען.
ירושלים
בתחילת שנת 2014 הכריזה עיריית ירושלים על הענקת חבילת תמריצים ליזמים ולושבים, הכוללים פטור מהיטל השבחה לתקופה של 7 שנים; מסלול ירוק מהיר בהליכי האישורים התכנוניים; והקמת גוף סיוע עירוני-חברתי לליווי התושבים.
מסתמן שהרפורמה אכן מצליחה לקדם את נושא הפינוי-בינוי בעיר, ולאחרונה אושרו כמה תוכניות בשכונות קריית יובל, עיר גנים וקטמונים. גרינברג מעריך במסגרת הסקירה, כי ב-3 השנים הקרובות צפויות לצאת לביצוע 6 תוכניות הכוללות פינוי של כ-650 יחידות דיור ישנות, ובנייה של כ-2,500 יחידות דיור חדשות.
יהוד
העיר הקטנה בת 30 אלף התושבים היא מהמובילות בארץ בהתחדשות עירונית. מתחם התמר בנווה מונסון (סופחה ליהוד בשנת 2003), בו נבנות 620 דירות במקום 192 יחידות ישנות, מצוי כבר בהליכי אכלוס מתקדמים; וכעת הזרקורים מופנים לעבר מרכז העיר הוותיק. כך, למשל, בימים אלה מקדמת העירייה תוכנית-על לפינוי-בינוי של אלפי יחידות דיור בלב העיר, חלק באמצעות תוכניות שיצאו לביצוע או צפויות לצאת לביצוע בטווח הזמן הקרוב.
"במתחם שוק אשכנזי, הכולל פינוי של 3 דירות וכ-50 חנויות, ייבנו 168 יחידות דיור ומרכז מסחרי על שטח של 2,000 מ"ר, במסגרת פרויקט MY אותו מקימה חברת מצלאוי", מדגים גרינברג. לדבריו, תוכניות נוספות כוללות בנייה של מאות דירות במתחם השלושה, ברחוב העצמאות ובפרויקט לוגאנו. "ההיקף הנרחב של תוכניות פינוי-בינוי בעיר צפוי לשדרג בצורה מהותית את איכות המגורים ואת הרכב האוכלוסייה בלב יהוד", הוא אומר.
קריית אונו
עיר נוספת באזור בקעת אונו, המהווה מוקד התרחשות של התחדשות עירונית, גם מתהדרת בתואר העיר הראשונה בארץ שבה יצא לדרך פרויקט פינוי-בינוי הראשון בישראל. מדובר בפרויקט אונו הירוקה אותו הקימה חברת מצלאוי, הכולל 513 יחידות דיור חדשות המתפרשות על פני 11 בניינים חדשים. "תוך 3 שנים צפויות להיבנות בפרויקטים אלה, כולל זה שאוכלס, כמעט 1,900 יחידות דיור - תוספת של למעלה מ-1,200 יחידות ביחס למצב המוצא", אומר גרינברג.
"ב-2001 יזמנו ובנינו את פרויקט הבינוי-בינוי הראשון בארץ", נזכר סמי מלאוי, יו"ר חברת מצלאוי, הבונה בימים אלה גם את פרויקט אונו PRIME, במסגרתו יוקמו כ-320 יחידות דיור. "אני צופה שתהליך ההתחדשות העירונית ימשיך לחולל שינוי לטובה ולשנות את פני העיר ואת פני המדינה, שכן בשנים האחרונות מתחזקת החשיבות בפרויקטים מסוג זה".
בת ים
במידה שתאוחד עם תל-אביב, הפער במחירי הדירות ביניהן צפוי להצטמצם, אך גם כיום כאשר נושא האיחוד נמצא בערפל - שוק הנדל"ן בבת ים רווי בהתרחשויות, והיא נחשבת למובילות בארץ בתחום ההתחדשות העירונית. לדברי גרינברג, בעיר מקודמות מספר תוכניות לפינוי-בינוי, "האקטואליות שביניהן עתידות לכלול בינוי של כ-1,850 יחידות דיור", הוא מדגיש.
לפני כשנה וחצי, למשל, יצא לדרך פרויקט פינוי-בינוי של קבוצת אלמוג במתחם כ"ט בנובמבר שצפוי לכלול הקמת 950 דירות חדשות במקום 224 ישנות. ברחוב כצנלסון אושרה תוכנית להריסת 104 דירות לטובת הקמה של 5 מגדלים עם 470 דירות חדשות. וב-2012 אישרו ועדות התכנון שתי תוכניות שיכללו הקמת 550 יחידות דיור חדשות בצומת הרחובות הרצל וז'בוטינסקי וברחוב יוספטל בעיר.
אור עקיבא
באור עקיבא, שמצויה בתנופת פיתוח, יש רק תוכנית ממשית בודדת לפינוי-בינוי, אך בהיקף ענק: פינוי של 352 יחידות דיור בשכונת שז"ר ובנייה של 1,750 יחידות דיור חדשות ו-3,500 מ"ר שטחי מסחר. התוכנית עברה כבר מספר מכשולים, כולל הפחתה של זכויות הבנייה. לדברי גרינברג, מיקום השכונה, בסמוך למחלף בכביש החוף ולשכונת היובל החדשה, מגדילים את הסיכויים להצלחת הפרויקט.
ראשון לציון
ההתרחשות הנדל"נית בראשון לציון כבר אינה בלעדית למערב העיר, ובעתיד צפוי פיתוח מסיבי במרכזה ובשכונות הוותיקות. לאחרונה הוכרז על פינוי-בינוי בהיקפים אדירים בשכונת רמת אליהו, שיכלול הריסה של 2,600 יחידות דיור ובנייה של כ-5,000 דירות חדשות, אך תוכנית זו אינה צפויה לצאת לפועל בטווח הזמן הקרוב.
לדברי גרינברג, הפרויקט הממשי הבולט בעיר מצוי בשיכון סלע, וכולל פינוי של כ-300 יחידות לטובת כ-1,400 דירות חדשות. "מדובר בפרויקט הראשון בארץ במתכונת של בינוי-פינוי-בינוי, אותו מקימה חברת אחים דוניץ בשכונת קריית האמנים", הוא אומר. הפרויקט כולל בנייה של 14 בניינים בני 19-31 קומות וכ-1,400 יחידות דיור, במקום 276 יחידות ישנות ורעועות שנבנו בשנות ה-50 של המאה הקודמת.
נתניה
בעיר נתניה קיימות בימים אלה 3 תוכניות לפינוי-בינוי, ולדברי גרינברג הן צפויות לצאת לביצוע במהלך השנים הקרובות. התוכנית הבולטת שביניהן היא תוכנית עבור פרויקט פינוי-בינוי בשכונת "שיכון הרומנים" שידע עליות ומורדות לאורך השנים, אך לאחרונה גובש מתווה חדש שמהווה פריצת דרך.
מדובר במתחם מגורים שהוקם בשנות ה-50 של המאה הקודמת בשכונת בן-ציון ממערב לכביש החוף, על שטח של כ-8.3 דונם, בו 18 בניינים בני שתי קומות. התוכנית כוללת שני מתחמים, בהם ייבנו 881 דירות, חלקן יימסרו לבעלי קרקע חקלאית במסגרת ניוד זכויות. "זוהי דוגמא לפתרון יצירתי, המאפשר לעקוף את חסם מכפיל הציפוף", אומר גרינברג.
רמת גן
העיר רמת הוכתרה זה מכבר בתור הבירה הבלתי רשמית של תמ"א 38 בישראל, אך היא מתבלטת גם בפינוי-בינוי. רק בתחילת חודש פברואר אישרו ועדות התכנון למתן תוקף תוכנית לפינוי-בינוי של 310 יחידות דיור במתחם הביטוח הלאומי בעיר, בין הרחובות ז'בוטינסקי והרצל.
פרויקטים נוספים עתידים לצאת לדרך בשכונת נווה יהושע, מתחם המתמיד, מגדל מגדים ומתחם החולה. בשורה התחתונה, אומר גרינברג, צפויות להיבנות 1,290 יחידות דיור חדשות במקום 387 דירות ישנות שיפונו וייהרסו.
כפר סבא
פרויקט הפינוי-בינוי השני שיצא לדרך בישראל בוצע בכפר סבא, וכלל בנייה של 120 יחידות דיור במקום 40 דירות ברחוב ששת הימים. לדברי גרינברג, לאחרונה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תוכנית נוספת, גדולה יותר, בשכונת תקומה בעיר אותו מובילה חברת ענב. התוכנית כוללת בניה של 1,100 יחידות דיור תחת 296 דירות שייהרסו.
"מדובר בשינוי כיוון מצד העירייה, שלאחר ביצוע הפרויקט הראשון בעיר לא מיהרה לקדם וללוות תוכניות נוספות לפינוי-בינוי", מסביר גרינברג, "בין השאר עקב העובדה שכפר סבא מתאפיינת בצפיפות בנייה גבוהה יחסית במצב הקיים. שינוי המדיניות מתבטא בנכונות העירייה לקדם בעתיד תוכניות לפינוי-בינוי בשכונות ותיקות נוספות ברחבי העיר: אלי כהן, יוספטל, כיסופים ועלייה".
