העלאת הריבית, הסדרת השכירות ושיפור התחבורה - המפתחות להצלת שוק הדיור
מבקר המדינה הצביע על הכשלים והמחדלים המתמשכים שהובילו לעלייה במחירי הדיור. שוחחנו עם נגיד בנק ישראל לשעבר דוד קליין ופרופ' דן בן דוד שהציעו פתרונות והתריעו: "הדיור הוא קצה הקרחון של הבעיות", "ירידה חדה מדי במחירים עלולה לגרום להתפוצצות של בועת הנדל"ן"
מבקר המדינה יוסף שפירא פרסם בשבוע החולף את הדו"ח בנושא עליית מחירי הדיור. לאורך 294 עמודים תיאר שפירא את המציאות העגומה אליה נחשפו בשנים האחרונות רוב הישראלים. כיצד ניתן לתקן את הליקויים? שוחחנו עם פרופסור דן בן דוד, שכיהן עד לאחרונה כמנהל מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל, ונגיד בנק ישראל לשעבר ד"ר דוד קליין שניסו לשרטט דרכי פעולה אפשריות לפתרון המשבר.
משבר הדיור:
דו"ח המבקר מגלה: הסכנה הכלכלית של מעמד הביניים, הקשיים של השכבות החלשות
המשכנתה מאיימת: "מפחדים לאבד את הבית"
דירות מעופשות, מחירים מופקעים וצפיפות. סיוט השכירות
3 שנים אחרי - ועדיין אין דירה: "אפס פתרונות"
"למדינת ישראל יש בעיות", אמר בן דוד. "סיפור הדיור הוא מקרה פרטי וקיצוני של הבעיות האלו, אבל הוא רק קצה הקרחון. אנחנו זקוקים לצעדים לטיפול שורש בבעיות". לדברי בן דוד אחת הבעיות העיקריות של המשק היא הפריון הנמוך. אנחנו לא יעילים", הסביר. "זה גורם לשכר נמוך, גם ענף הבנייה לא יעיל והופך ליקר מאוד כתוצאה מכך".
לדבריו, הפתרון צריך להיות מערכתי. "יש מקומות שבהם הקרקע זולה, אבל לא הרבה אנשים רוצים לחיות שם - אנחנו קוראים למקומות האלה 'פריפריה'", אמר. "אם נשדרג באופן דרמטי את התשתיות ואיכות החינוך ונחבר את הערים הללו לתשתיות תחבורתיות זולות וראויות אנחנו נעשה מהפכה במדינה. השינוי בתעסוקה וברמת החינוך יכול להיות דרמטי כי אם נחבר את האוכלוסייה הזו המחירים יירדו באופן טבעי בערים במרכז משום שאנשים יעברו לפריפריה. כך נשיג גם שוויון על הדרך וניתן למאות אלפי הילדים שמתגוררים שם עתיד".
בן דוד מוסיף ואומר: "דרוש לנו חזון כדי לתקן את החברה הישראלית וכדי, בין היתר, להוריד את מחירי הדיור. האבסורד הוא שיש בחירות עוד פחות משלושה שבועות ואתה לא שומע את הדיון הפוליטי שמציע את הפתרונות והחזון הזה. אנחנו כל הזמן עסוקים בכיבוי שריפות ולא במניעתן".
מנהל מרכז טאוב לשעבר הוסיף כי "כדי להשלים את הצעדים האלה בתחום הדיור אנחנו צריכים לקיים שוק מפותח של דיור להשכרה. אין חברות גדולות שעוסקות בהשכרה בגלל שמוטלים עליהן מסים בניגוד לאנשים פרטיים שמשכירים וזה יוצר תחרות לא הוגנת, עיוות מס שמהווה תמריץ שלילי ויש לתקן אותו באופן מיידי".
בן דוד מצביע גם על הכשל בתכנון שניתן לטענתו לפתור במהירות. "לוקח בממוצע 11 שנה לבנות בית ולקבל אישורים", הסביר. "הסיבה המרכזית לכך היא התמריץ שלילי. ראשי ערים מעדיפים לקדם בנייה לעסקים משום שבבנייה למגורים הם מחוייבים בפיתוח תשתיות רבות יותר ומקבלים גם פחות ארנונה".
הפתרון במקרה הזה, מדגיש בן דוד, טמון בהתערבות גדולה יותר של המדינה. "על המדינה לחלק את המסים שמגיעים מהפרויקטים האלו בצורה הרבה יותר שוויונית", הציע. "הכסף צריך לחזור לרשויות המקומיות כדי לעודד אותם לקדם בנייה למגורים".
הנגיד לשעבר מזהיר מבועת מחירים
נגיד בנק ישראל לשעבר ד"ר דוד קליין, שכיהן בין השנים 2000 ל-2005, תוקף את הבעיה מזווית אחרת ומזהיר "מהתפוצצות הבועה" או לחלופין זינוק נוסף במחירים. "השיח גדוש בהצעות בתחום של ההיצעים", אמר קליין. "אבל לא שומעים כמעט את הצורך החיוני לטפל גם בצד של הביקושים." הוא לא חסך ביקורת מהנגידים שהחליפו אותו בתפקיד ומהטלת אחריות על הממשלות שתחתן כיהנו. לדבריו, הורדות הריבית הדחופות, שנומקו בשנים האחרונות בצורך למנוע התחזקות של השקל, להגן על הייצוא ולמנוע מיתון, היו בין הגורמים העיקריים לדחיפת מחירי הדיור כלפי מעלה.
"כשאתה עוסק לאורך שנים בהורדת שיעורי הריבית התוצאה הבלתי נמנעת היא שאנשים ייקחו הלוואות וירכשו יותר דירות מה שיביא בהכרח לעלייה בביקושים ובמחירים", הסביר והדגיש כי עם זאת, אין לזלזל בטיפול בצד של ההיצע. "כמובן שעל הממשלה לפשט את ההליך ולקדם בנייה בהיקפים גדולים ולנקוט בצעדים נוספים כדי להגדיל את ההיצע", אמר, "אבל קיימת חשיבות גדולה גם בצמצום הביקושים ודרושה פעולה משולבת".
לצורך כך, טוען הנגיד לשעבר, יש לעסוק בהעלאת ריבית הדרגתית ומתונה. "הריבית היום כמעט אפסית", הזכיר קליין, "על בנק ישראל להתחיל ולהעלות אותה כדי שלא נראה הסתערות על שוק הדיור". לדבריו, כדי למנוע הידרדרות של המשק למיתון כתוצאה מהריבית יש לנקוט במעין תנועת מספרים: "מצד אחד, העלאה של הריבית ומצד שני הרחבת האשראי שנותנים הבנקים, כך שאנשים ייקחו יותר הלוואות והפעילות העסקית לא תיעצר".
קליין הסביר כי באמצעות ארגז הכלים של בנק ישראל ניתן לגרום לבנקים לתת יותר אשראי. "בשנים האחרונות גדל מאוד היקף הפיקדונות המוניטריים של הבנקים בבנק ישראל והגיע לכדי סכום עתק של 100 מיליארד שקל", אמר הנגיד לשעבר. "עבור הבנקים מדובר בכסף שמור ובטוח, אבל בנק ישראל צריך לפתוח את החלון הזה ולעודד אותם להציע אותו לציבור".
ד"ר קליין סבור שנקיטה באמצעים הללו לצד פעילות של הממשלה להגדלת ההיצע, כלומר, הגדלת התחלות הבנייה והקלות על אוכלוסיות מסויימות, יוכלו להביא לעצירה ואולי לירידה מתונה במחירי הדיור.
בתשובה להערה כי ירידה מתונה במחירי הדיור לא תפתור את מצוקת מעמד הביניים והשכבות החלשות, ענה ד"ר קליין: "הזוגות הצעירים צריכים להיות מוטרדים קודם כל מיציבות המשק שנמצא בסכנה אם המצב לא ישתפר. ירידה חדה מדי עלולה גם היא להביא להתפוצצות בועת הנדל"ן משום שתביא לירידה תלולה בערך הנכסים".
מצד שני, על פי קליין, גם מצב של אי עשייה והתרת המצב על כנו עם שיעורי ריבית אפסיים מהווה סיכון עצום ליציבות המשק שכן לבסוף הריביות יעלו ורבים מהלווים יתקשו להחזיר את חובותיהם. "דבר שעלול לפגוע מאוד ביציבות הבנקים ולפגוע בכל אחד מאיתנו. אין תרופות פלא".
לפנייה לכתב/ת 
