תמ"א 38: למה דיירים צריכים מפקח בנייה?
דיירים שמקדמים מיזמי תמ"א 38 בבניין בו הם גרים, לא תמיד יודעים שהם יכולים למנות מפקח בנייה שילווה את הפרויקט - ואת שכרו ישלם הקבלן. מדריך
אל תשכחו את הפיקוח: דיירים שנערכים לחתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין המשותף שבו הם גרים, צריכים להיות מודעים לכך שההסכם עשוי להשפיע על חייהם - הן מבחינה כלכלית והן מבחינת איכות החיים. לכן, למינוי מפקח מטעמם יש חשיבות עליונה בכל הקשור לשמירה על האינטרסים שלהם.
- זוג או פרט: כך תמצאו יזם לפרויקט תמ"א 38
- תמ"א 38: לחייב בניית חניות לכולם / דעה
- משרד הפנים מקדם רפורמה בתמ"א 38
הבעיה היא שפעמים רבות, היזמים לא בטוחים ברצינות הדיירים לחתום על הסכם מחייב, ולכן לא מסכימים לשלם בשלבים מוקדמים למפקח מטעם בעלי הדירות. במקרים אלו, חשוב שהדיירים ימצאו מפקח שיסכים לייצגם ללא קבלת תמורה בשלב זה, בכפוף להתחייבות הדיירים שהוא ישמש כמפקח מטעמם בתקופת הבנייה וששכרו ישולם (גם בדיעבד, עבור התקופה שכבר עבד) בעתיד, לאחר חתימת החוזה על ידי היזם.
בכל מקרה, ככל שיש צורך, מומלץ לדיירים לממן באופן זמני את עלות המקדמה של המפקח עד חתימת הסכם מחייב, במסגרתו היזם יתחייב להשיב לדיירים את אשר שילמו. היתרון הגדול מצוי בכך שהמפקח אינו תלוי ביזם ואינו מצוי בניגוד עניינים - מה שמאפשר לדיירים לקבל את התמורה הטובה ביותר.
איך תורם לנו מפקח הבנייה?
משלב המו"מ עם היזם ועד שלב סיום הפרויקט בבניין המשותף, תרומתו של מפקח הבנייה באה לידי ביטוי דרך 5 שלבים עיקריים:
1. שלב המו"מ מול היזם: הרוב המוחלט של הדיירים מעולם לא היה שותף לפרויקט מסוג זה, ועל כן אינו מבין את החומרים הנדרשים או את ההגדרות במפרט הטכני שהיזם מציע. מפקח בנייה מטעם הדיירים יסייע בניסוח המפרט הטכני שלפיו יקבעו מהם החומרים, האביזרים והתמורות שיינתנו לדיירים במסגרת חיזוק ושיפוץ הבניין.
מכיוון שהמפקח הוא בעל ניסיון בתחום, הוא יידע מה לדרוש מהיזם ובאילו מקרים להתריע בפניכם על כך שהתמורה אינה הולמת. יש דוגמאות רבות לדברים שמפקח יודע לדרוש, למשל: סוג התריסים, סוג החיפוי, האם יש מתקני חניה (ואיזה סוג לדרוש), מאיזה סוג יהיה חיפוי הבניין, סוג החלונות, סוג המפסקים, מפרט הלובי, סוג המעלית - ועוד ועוד.
2. שלב הגשת התוכניות לעירייה: מפקח מטעמכם יקפיד שהתוכניות תואמות את התחייבויות היזם בהסכם. רוב הדיירים לא יודעים לקרוא את התוכניות, ובמקרים רבים הם מבינים את תוכנן מאוחר מדי, ולאחר שהן כבר עובדה בשטח ולא ניתן לבצע בהן שינוי.
3. שלב הבנייה: כאן באה לידי ביטוי עיקר עבודתו של המפקח. המפקח יוודא שהבנייה נעשית בהתאם לכללי בטיחות העבודה (תוך הוצאת דגשים לקבלן המבצע), מתקדמת בהתאם להסכם, לתוכנית הבנייה, למפרט החומרים וללוח הזמנים. כמו כן, המפקח יבצע מעקב אחרי בדיקות מכון תקנים. יש לשים לב כי ברוב המקרים, המפקח מהווה "פיקוח עליון" על הקבלן ולא ניתנת לו הסמכות לעצור את מהלך העבודות.
מצד שני, ביכולתו של המפקח ליידע ולהתריע בפני הדיירים והגורמים הרלוונטיים במקרה של חריגה או אי התאמה להסכם או לתוכניות. בדומה לבדיקת התוכניות, בכוחו של המפקח למנוע כניסה למצב שבו נעשית חריגה שהופכת למצב נתון בשטח. בכל שלבי הבנייה, המפקח ימציא לנציגות הדיירים דו"חות התקדמות ועדכון.
4. סיום העבודות מול הדיירים: המפקח יהיה נוכח במסירת ההרחבות לדיירים, ויהיה שותף בהכנתם והחתמתם של הדיירים על פרוטוקולי המסירה. במצב זה, המפקח יוודא כי הדיירים קיבלו את אשר הובטח להם בהסכם - הן מבחינת טיב הבנייה (באמצעות בדיקות לאיתור ליקויים כגון רטיבות, סדקים ונזילות) והן מבחינת סוג החומרים וגודל ההרחבות.
5. סיום עבודות הבנייה וקבלת טופס 4: המפקח יבצע מעקב אחר תהליך קבלת טופס 4 לבניין (טופס המאשר כי הבניין בטוח וראוי למגורים), יבדוק את טיב החומרים בלובי ובשטחים המשותפים, ובאופן כללי יוודא שהקבלן עמד במלוא התחייבויותיו מול הדיירים.
הכותב הוא סמנכ"ל בחברת בוני בנין ופיתוח
לפנייה לכתב/ת 
