הקבלנים: מחיר מטרה בראש העין יעלה יותר

באיחור של שלושה חודשים ואחרי שנה של דיונים ושינויים אינספור, פורסמה בשבוע שעבר חוברת המכרז הראשונה במסגרת תוכנית "מחיר מטרה" של הממשלה היוצאת ל-2,800 דירות בראש העין. במסגרת התכנית אמורים הקבלנים והיזמים לרכוש קרקע לבניית דירות במחיר מופחת, תוך התחייבותם למכור כ-60% מהדירות במתחמים אלה במחיר מופחת של 20 אחוז ממחיר השוק.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן

מחיר מטרה בראש העין: מהי ההנחה לדירה?

תוכניות הדיור: "המדינה ויתרה על הכנסות"

מחיר מטרה: 'קבלנים ייכנסו לתוכנית בדיעבד'

דנילוביץ' נגד מחיר מטרה: "אפליה בוטה"

אושר סופית: "מחיר מטרה" להוזלת דירות

היום (ב') צפוי להתקיים בראש העין כנס מציעים, בו צפויים להשתתף קבלנים ויזמים רבים שהביעו עניין יוצא דופן בחודשים האחרונים בתנאי המכרז והחוזים החדשים שיהווה את מסלול המכרזים העיקרי בשנים הקרובות.

אלא שלאור האירוע בוצע על ידי כלכלני התאחדות בוני הארץ ניתוח לחוברת המכרז שפורסמה. חישוב בסיסי שנערך לבקשתן של חברות רבות ששקלו להתמודד, גילה כי בעוד מחיר הדירה הסופי ע"פ משרד הבינוי הוא 940 אלף שקל בראש העין - המחיר האמיתי, לאור סטנדרט הבנייה הגבוה הנדרש, יגיע בממוצע ל-1.030 מיליון שקל. אלה הקטגוריות:

(צילום: ירון ברנר)

המכרז שיצא בשלב זה אינו מיועד כלל לזוגות הצעירים ומשפרי הדיור המחכים לו בציפייה מאז הוכרז בחודש מארס שעבר, אלא לקבלנים בלבד. בשביל לזכות בו עליהם להגיש תוכניות ובקשות להיתרי בנייה. ההגרלה לזכאים תתרחש בתחילת 2016, אם לא יתקיימו שינויים בתקופת הממשלה הבאה.

טרם נקבע כיצד תתבצע ההגרלה לרוכשים

סעיף 2 למכרז קובע כי הזוכה מתחייב למכור את דירות מחיר מטרה לרוכשים שייבחרו בהליך של הגרלה בהתאם לכללים שייקבעו על-ידי המשרד. במצב הדברים כיום, אמור הקבלן לרכוש את הקרקע במכרז שבו המדינה מכתיבה את כללי המכירה של רוב הדירות מבלי לדעת כיצד שיווק הדירות יתבצע - ולא ברור מתי הוא יגלה זאת.

מדובר בתנאי מהותי, שלא מאפשר לתמחר את הסיכון שבבעיות הצפויות בהפעלת המנגנון שיציע משרד הבינוי. מאז אישורה של תכנית מחיר מטרה במארס 2014 טרם נקבעה מתכונת קביעת הגרלת דירות המטרה לרוכשים.

הדירות גדולות ויקרות מאוד להקמה

על פי תנאי המכרז בראש העין, שטח ממוצע לבנייה שקשור למחיר מטרה הוא כ-180 מ"ר לדירה. מדובר בדירות של כ-110 מ"ר בממוצע, להן מתווסף חניון תת קרקעי וכן שטחים ציבוריים שונים. תוספת השטחים הציבוריים הגדולה מייקרת משמעותית את עלויות הבנייה.

עלות הפיתוח זינקה

לעלויות הבנייה הגבוהות גם כך, יש להוסיף את עלות הפיתוח שמשלם היזם במתחם. עלות זו זינקה בעשרות אחוזים לעומת עלות הפיתוח שנדרשו לשלם הקבלנים בשכונה בה אמורים הפרויקטים של "מחיר מטרה" לקום. על פי התנאים המוצעים כעת מדובר בעלויות פיתוח של כ-220-295 אלף שקל ליחידת דיור.

העירייה תוכל להוסיף לעלות הפיתוח בעתיד

סעיף בעייתי נוסף קובע כי במידה שהרשות המקומית תחוקק חוקי עזר הקובעים אגרות והיטלים למבני ציבור בשיעור גבוה מזה שקבוע במכרז, היא תהיה רשאית לגבות את ההפרשים בין החיוב שקבוע במכרז לזה שבחוק עזר המקומי. מדובר בסעיף שערורייתי. המדינה גובה כסף עבור קרקע מיזם שעורך חישובים מסודרים כדי לבחון את הכדאיות של ביצוע הפרויקט על-פי נתוני המכרז. הסיכון שעל כתפיו גבוה לנוכח שינויים שונים בהליכי רגולציה, בגבוה המשתנה של תשומות הבניה, התנהלות הרשות המקומית ועוד.

מנגנון פיצוי חדש בגין הפרת הוראות המכרז

נקיטת סנקציות בגין הפרת חוזה הוא מהלך מקובל במכרזי מדינה. אולם, הסנקציות שנקבעו במכרז הזה הן קיצוניות וחד כיווניות.

(מקור: אתר מדלן)

על פי טבלת הפיצויים עבור הפרת סעיפים שונים במכרז, "בניית דירת מחיר מטרה במפרט נחות מהמפרט המחייב", תגרור אחריה קנס, ב"ערך מ"ר דירתי מוכפל בשטח הדירה (מ"ר) נשוא ההפרה מוכפל ב-33%". אם למשל, שכח המוכר להתקין שקע חשמל בודד אחד מול הקבוע במפרט הטכני שמחויב בתוכנית "מחיר מטרה", או מסר לרוכש ארון מטבח הקטן ב-5 ס"מ מהקבוע במפרט, הרי שעל דירה של 100 מ"ר בשווי של כמיליון שקלים יידרש המוכר לשלם קנס של כ-333,000 שקל.

תנאי המכרז מעניקים למשרד הבינוי סמכות להטיל על הקבלן קנס של 33% מערך מ"ר דירה, המוכפל בשטח הדירה - על כל הפרה אחרת של תנאי המכרז. על פי כלכלני התאחדות בוני הארץ מדובר בסנקציה "שאינה סבירה ואינה מידתית בלשון המעטה".

הוראות לעניין הגשת הצעה במכרז

בכל מכרזי הקרקע גובה המדינה 250 שקלים עבור השתתפות במכרז. במכרז מחיר מטרה החליטה המדינה להכפיל את גובה עלות ההשתתפות במכרז בלי הסבר סביר, במקום לעודד יזמים לבחור להשתתף במכרזי "מחיר מטרה".

על פי משרד הבינוי, דירת מחיר מטרה חדשה בראש העין בשטח של 80 מ"ר בנוסף ל-8 מ"ר מרפסת, 5 מ"ר מחסן וחנייה אחת תעלה כ-812 אלף שקל בלבד. דירה מקבילה בשטח של 100 מ"ר, בנוסף ל-10 מ"ר מרפסת וחנייה אחת תעלה כ-987 אלף שקל בלבד.

דירת מחיר מטרה חדשה בראש העין בשטח של 122 מ"ר + 25 מ"ר מרפסת + שתי חניות (לפי הכללים, כל חנייה שוות ערך ל-2 מ"ר) - תעלה כ-1.241 מיליון שקל בלבד, מחיר סופי במפרט איכותי הקבוע מראש וכולל כל התוספות.