כבר לא לווין: הכירו את ערי הביקוש החדשות

בזמן שהממשלה החדשה שתורכב תצטרך להתמודד עם אתגרי הדיור שעומדים בפניה , אזרחי ישראל מתמודדים מדי יום ביומו עם יוקר הנדל"ן. נראה כי הזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות גרם, בין היתר, לשינוי תודעתי בערי הביקוש - ערים שבעבר הציגו נתונים שליליים כמו עזיבה של אוכלוסייה חזקה, מיעוט בהתחלות בנייה ונגישות בעייתית, מצביעות בתקופה הנוכחית על היפוך מגמה ועל התעניינות מחודשת.

סקירות ומחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן :

• בדיקה: מה הסיכוי שתקנו דירה ביישוב שלכם
• בדיקה: איפה קונים דירה בעד 100 משכורות
• מחקר: איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן?
• בדיקה: איפה קנו הכי הרבה דירות ב-2014
  

בדיקה שערכה עבור ynet חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר, בדקה את מה שהיא מגדירה בתור "המאפיינים הקלאסיים" של אזורי הביקוש בין השנים 2010-2014: שיעור ההגירה אל היישוב ומחוצה לו; מספר התחלות הבנייה וחלקו מכלל התחלות הבנייה ברחבי הארץ; שיעור העלייה במחירי הדירות ביישוב; ושיפור הנגישות לערים, תוך קיצור מרחקי הנסיעה למרכז הארץ. מתוך מאפיינים אלה נגזרו 5 ערים, חלקן יוצאות מגבולות "גדרה-חדרה", שנחשבות פופולריות בקרב רוכשי הדירות בשנים האחרונות.

"ב-5 השנים האחרונות אנחנו רואים ערים חדשות שהפכו מבוקשות בקרב הרוכשים, בעקבות שורה של פעולות שעשו ועדות התכנון והרשויות המקומיות ליצירת הביקושים", מסביר את הממצאים נדב בריח, סמנכ"ל השיווק בחברה. לדבריו, אחת הסיבות למהפך בביקושים היא תופעת הבנייה של "מגה-שכונות" בערים מרוחקות מהמרכז, שהצליחו למשוך אוכלוסייה חדשה אשר יצרה שינוי בפני הערים הללו, ואף עודדה פיתוח סביבתי של מוסדות ציבור, חינוך, מסחר ופנאי.

"אי אפשר, כמובן, להתעלם מפתיחת הכבישים המהירים, המחלפים החדשים ותחנות הרכבת הנוספות, ששיפרו לאין ערוך את הנגישות ממרכז הארץ לשולי אזורי הביקוש", ממשיך בריח, "הנתונים מוכיחים שאם פועלים - אפשר להגדיל ביקושים מחוץ לתל-אביב רבתי, ולמשוך רוכשים גם למעגל השני והשלישי".

קריית גת: "פתרונות מגורים זולים יחסית"

על פי הממצאים, 5 ערים מרכזיות קטפו את התואר "ערי הביקוש החדשות" - קריית גת, אשקלון, יבנה, באר יעקב וחדרה. בקריית גת, למשל, נרשמה בין השנים 2012-2010 הגירה שלילית של 1,457 תושבים, אולם בשנת 2013 נרשם מאזן חיובי של 227 תושבים חדשים בעיר - קצב גידול שנתי של 2.2% באוכלוסיית היישוב.

הסיבות להגירה החיובית נעוצות, בין היתר, בתוכניות להקמת עיר הבה"דים, שהשלמתה צפויה ב-3 השנים הקרובות ובשבוע שעבר אף נחתם ההסכם הסופי לקידומה; ב"הסכם הגג" שחתמה הרשות המקומית בשנה שעברה עם המדינה להקמת אלפי יחידות דיור בעיר, תוך הקמה מהירה של תשתיות מתאימות ומוסדות ציבור בשכונות החדשות; וכן קידום הרובע החדש "כרמי גת" בצפון העיר, שצפוי לכלול בסופו של דבר לא פחות מ-7,000 דירות חדשות.

על פי הבדיקה, רק ב-4 השנים האחרונות נבנו בעיר הדרומית 1,392 יחידות דיור - 0.66% מסך התחלות הבנייה בכל הארץ - וכאמור עוד היד נטויה. בשנים אלה זינקו מחירי הדירות ב-66%, ובפרויקטים החדשים שנבנים בימים אלה בשכונות החדשות בעיר ניתן לנסות לאתר דירות מקבלן בנות 3 חדרים במחירים התחלתיים של כ-700 אלף שקל. בנוסף, מה ששיפר את הנגישות לעיר היה כמובן פתיחת המחלף החדש לקריית גת מכביש 6 (חוצה ישראל) ב-2008.

"כניסתה של שכונה חדשה בכלל, ומגה-שכונה בפרט, למגרש המשחקים הנדל"ני בעיר מעוררת אותה ואת סביבתה", מסבירה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין את הפיכתה של קריית גת לעיר ביקוש ריאלית לכל דבר. לדבריה, "מדובר בתוספת של אלפי יחידות דיור חדשות, המגדילות את האוכלוסייה בעשרות אחוזים ומושכות אליה קהלים חדשים, בעיקר צעירים המחפשים פתרונות מגורים זולים יחסית".

קריית גת. מחיר ממוצע של כ-700 אלף שקל לדירת 3 חדרים חדשה(צילום: רועי עידן)

אשקלון: "המתעניינים מגיעים מראשון לציון"

גם העיר אשקלון, שנמצאת מחוץ לגבולות "גדרה-חדרה", נמצאת על מפת ערי הביקוש החדשות, כך לפחות על פי בדיקת חברת נווה העיר. ב-4 השנים האחרונות זכתה העיר הדרומית להגירה חיובית, עם כניסתם של 4,238 תושבים חדשים - נתון המשקף עלייה של 2.9% בקצב גידול האוכלוסייה ביישוב. כמו כן, תוך 4 שנים נבנו בה 5,455 יחידות דיור חדשות, המהוות כ-2.6% מסך התחלות הבנייה בישראל, כאשר מחירי הדירות טיפסו ב-38%. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עומד על כ-1.055 מיליון שקלים.

באשר לנגישות לעיר, מסילת הרכבת הכפולה שמחברת את תל-אביב עם אשקלון מאפשרת הגעה ממרכז הארץ לדרומה תוך 55 דקות. כאשר ייפתח הקו הישיר של רכבת ישראל דרך ראשון לציון, יקוצר הזמן ל-35 דקות בלבד. זאת ועוד, פתיחת הכניסה הצפונית של אשקלון, הנמצאת בצמוד לתחנת הרכבת, אמורה לקצר את הדרך לשכונות מרכזיות בעיר כמו ברנע, אפרידר ונווה הדרים - בהן נבנית כיום מסת הבנייה הגדולה ביותר בעיר בשנים האחרונות.

"הנתונים הללו משקפים את ההתפתחות שחלה באשקלון בשנים האחרונות, הן מבחינת תנופת הבנייה ופיתוח התשתיות והן מבחינת ההגירה החיובית לעיר", מפרט שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד הבונה בעיר. לדבריו, "תנופת הבנייה ממשיכה ועתידה להציע דירות חדשות נוספות, לצד פיתוח הנגישות וההשקעה בתשתיות הקהילתיות, חוף הים, הטיילת והמלונאות".

הניג מתייחס למחירי הדירות באשקלון וטוען כי מדובר במחירים אטרקטיביים לעומת מרכז הארץ ואף הערים השכנות. "מחירים אלה מביאים רוכשים רבים מחוץ לעיר, דוגמת תושבי אשדוד שלא מצאו מענה דיור הולם בתקציבם. גם קו הרכבת המהיר לתל-אביב שנפתח לאחרונה הרחיב את מעגל המתעניינים אף לראשון לציון, בת ים והאזור", הוא מוסיף.

אשקלון. דירות 4 חדרים חדשות עולות כמיליון שקל(צילום: אבי רוקח )

יבנה: "כבר לא רק זוגות צעירים"

גם העיר יבנה שבדרום השפלה, אשר עד לפני שנים ספורות לא נחשבה לעיר אטרקטיבית במיוחד, זוכה ב-4 השנים האחרונות לפריחה של בנייה מסיבית ולכניסה של אוכלוסייה חדשה. זאת בעיקר בזכות הקמת שכונת יבנה הירוקה, שבה תושלם בשנים הקרובות בנייתן של לא פחות מ-3,200 יחידות דיור חדשות.

על פי הבדיקה שביצעה חברת נווה העיר, המתבססת על נתוני החברה בפרויקטים שהיא משווקת ברחבי הארץ וכן על נתוני רשות המסים והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ב-4 השנים האחרונות נרשמה הגירה חיובית ליבנה. באותה התקופה עברו להתגורר בעיר כ-1,460 תושבים חדשים - נתון המשקף עלייה של 6.8% בקצב גידול האוכלוסייה ביישוב.

עוד עולה מהממצאים כי במהלך שנים אלו נבנו כ-4,082 יחידות דיור חדשות ברחבי העיר - המהוות 1.94% מסך התחלות הבנייה בישראל, ואילו מחירי הדירות האמירו ב-45%. כיום מחירי דירות 4 חדרים חדשות ביישוב עומדים בממוצע על כ-1.4 מיליון שקלים. באשר לשיפור הנגישות לעיר, הממוקמת לא רחוק מאשדוד, קטע 19 של כביש 6 באזור יבנה, שנפתח בשנת 2008, בהחלט סייע להגעה לעיר; כמו גם הרחבת כביש 4 ומחלף שורק בכניסה ליבנה שנפתח בסוף 2013.

"יבנה סבלה בעבר ממחסור בבנייה חדשה, אך תחילת השיווק של שכונת יבנה הירוקה בספטמבר 2009 הביא לכך שתוך חודשים ספורים זינקו מחירי הדירות בעיר בלמעלה מ-30%", אומר אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות בחברת גיא ודורון לוי הבונה בשכונה. "עיקר הביקושים היו של זוגות צעירים בתחילת שיווק השכונה, אולם עם התקדמות הבנייה הגיעו קהלים נוספים", הוא מוסיף.

לדברי זפרני, חשיפתה של השכונה החדשה לקהל מחוץ לעיר, יחד עם שדרוג הנגישות התחבורתית ליבנה מהמרכז והשפלה וקיצור זמני הנסיעה, גרם לכך שהעיר הפסיקה להיתפס בעיני הציבור כמרוחקת. "יבנה הפכה לעיר המספקת פתרונות מגורים איכותיים במחירים נמוכים משמעותית מהערים באזור השפלה", הוא טוען, "רק בשנתיים האחרונות נרשמו ביקושים גבוהים מאוד לדירות חדשות בעיר".

בנייה בשכונת יבנה הירוקה. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה עומד על 1.4 מיליון שקלים(צילום: אבי מועלם)

באר יעקב: "המחירים זינקו ב-60% ב-6 שנים"

על פי הבדיקה, גם בבאר יעקב נרשמה הגירה חיובית ב-4 השנים האחרונות, לאחר שלא פחות מ-6,433 תושבים עברו להתגורר ביישוב שעתיד להפוך לעיר - נתון המשקף קצב עלייה של 7.4% באוכלוסייה. במהלך תקופה זו נבנו ביישוב 1,928 יחידות דיור חדשות - המהוות 0.91% מסך התחלות הבנייה בארץ - ואילו מחירי הדירות עלו ב-20%. בפברואר 2009 נפתח הכביש המהיר 431, המחבר את באר יעקב הן ליישובי המרכז והשפלה והן למודיעין וירושלים.

"השכונות החדשות שנבנו בבאר יעקב בשנים האחרונות העירו את היישוב המנומנם, שבמשך שנים לא ידע בנייה חדשה ופיתוח משמעותי - חרף קרבתו למרכז הארץ", אומר רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק בקבוצת אלמוג הבונה ביישוב. שרייבר מתייחס לשכונות כגון באר יעקב החדשה, תלמי מנשה הצעירה ואזורים נוספים בבנייה.

לדברי שרייבר, "המחירים בכל היישוב האמירו בעשרות אחוזים וממשיכים לעלות בכ-10% בקירוב בכל שנה, משום שהבנייה המסיבית הביאה להיצע רב שהעלה את רמת הביקושים. לראייה, בעוד שב-2008 נמכרה דירת 4 חדרים סטנדרטית תמורת 900 אלף שקל בבאר יעקב, כיום מחיר אותה דירה ביישוב מתחיל ב-1.45 מיליון שקלים בממוצע - עלייה של למעלה מ-60% תוך 6 שנים בלבד".

שרייבר אף מעריך כי היישוב עדיין לא מיצה את יכולות ההשבחה שלו מבחינת מחירי דירות. "מיקומו המרכזי של היישוב, הנגישות התחבורתית אליו וממנו למרכז הארץ ולשפלה והתבססותו העתידית כעיר צעירה במרכז הארץ שנהנית מהגירה חיובית - כל אלה עוד יכולים להעלות את המחירים כלפי מעלה", הוא טוען.

בנייה חדשה בבאר יעקב. 1.45 מיליון שקלים בממוצע לדירת 4 חדרים חדשה(צילום: אבי מועלם)

חדרה: "עלייה של 34% בעסקאות הנדל"ן"

מהבדיקה עולה עוד כי בחדרה נרשמה ב-4 השנים האחרונות הגירה חיובית יחסית של 784 תושבים חדשים שעברו להתגורר בעיר - נתון המצביע על קצב גידול שנתי של 1.6% באוכלוסיית היישוב. ב-4 השנים האחרונות נבנו בעיר שבצפון השרון 3,540 יחידות דיור חדשות - 1.7% מסך התחלות הבנייה בכל הארץ - ואילו מחירי הדירות טיפסו בלא פחות מ-53%. דירות חדשות בעיר בנות 4 חדרים עולות כיום בממוצע כ-1.2 מיליון שקלים.

שיפור הנגישות לעיר נרשם בעקבות סלילת כביש 9 בשנת 2010, המחבר כיום בין כביש 2 (כביש החוף) לבין כביש 4 (תל-אביב-חיפה הישן) בצומת חדרה וכביש 6 (חוצה ישראל) במחלף באקה-ג'ת וייפתח לתנועה מלאה בקרוב. בנוסף, על פי התוכניות של משרד התחבורה, ביוני 2015 צפוי להיחנך קטע הכביש האחרון ממזרח חדרה לכביש 6, שישפר אף יותר את הגעת כלי הרכב לעיר, המתפארת בקו חוף של 7 ק"מ שרק לאחרונה החל להיות מנוצל.

"הפוטנציאל של חדרה החל להתממש רק בשנים האחרונות", מספר עודד תורג'מן, מבעלי חברת "אמירי גן הבונה בעיר. "זה קורה בזכות התכנון הנדל"ני המסיבי, הן בשכונת הפארק במזרח העיר - שם נבנות 2,400 יחידות דיור חדשות - והן במערב העיר, על קו החוף, שם ממשיכה תנופת הבנייה הכוללת את הקמת המלון הראשון בחדרה".

תורג'מן מבקש לציין את הקמת מרכז הקניות, הבילוי והתעסוקה מול החוף - חדרה במחלף אולגה, שמגדיל לדבריו את הביקושים למגורים בעיר בשנה האחרונה, "בעיקר מקהל שמגיע מאזור השרון והמרכז וגילה לפתע שחדרה התקרבה משמעותית למרכז הארץ. ראיה לכך ניתן לראות בנתוני משרד האוצר, לפיהם נרשמה עלייה של כ-34% בעסקאות הנדל"ן בחדרה ברבעון האחרון של שנת 2014 מול הרבעון המקביל שנה לפני כן", הוא מסכם.

חדרה. דירות 4 חדרים מקבלן עולות בממוצע 1.2 מיליון שקלים(צילום: ג'ורג' גינסבורג)