תמ"א 38: ניתן לתבוע מיליונים מדייר סרבן?
מה קורה כשבעל דירה בבית משותף לא רוצה להשתתף בפרויקט התחדשות עירונית - ואז מקבל התראה לפני הגשת תביעה של מיליונים? לא תמיד הוא חייב לשלם: החוק מצביע על 5 מקרים שבהם בעל הדירה יכול לסרב. מדריך
בפרויקט ברמת גן שבו מנסים לקדם תמ"א 38, קיבלו לאחרונה שני בעלי דירות מכתבי התראה לפני הגשת תביעה בסך 4 מיליון שקל כל אחד. המכתבים, שנשלחו מצד בעלי יתר הדירות בבניין (המונה 16 דירות), דורשים את הצטרפותם המיידית לפרוייקט תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש).
עוד מדריכים על תמ"א 38 בערוץ נדל"ן:
- תמ"א 38: לחייב בניית חניות לכולם
- תמ"א 38: למה דיירים צריכים מפקח בנייה?
- תמ"א 38: כדאי לבחור ביזם שהוא גם קבלן?
במכתב נטען כי בעלי הדירות הם דיירים סרבנים, ובהיותם כך הם מסבים לשאר דיירי הבניין נזק משום שלא יוכלו לשדרג את דירתם כפי שמציע היזם. לפיכך נכתב עוד כי בהתאם לחוק פינוי-בינוי, תוגש תביעה נגד שני הדיירים. למכתב הדרישה אף צורפה טיוטת חוות דעת המכמתת, כביכול, את הנזק שנגרם ליתר בעלי הדירות בגין ההפרש בין שווי דירתם כיום לבין שווי הדירה החדשה והגדולה יותר שהיו מקבלים, לו הפרויקט היה יוצא לפועל.
לא מעט בעלי דירות מצויים תחת איומים חוזרים מצד יזמים ומעכרים, ואף מצד בעלי הדירות השכנות להם. היזמים לעתים מדביקים פסקי דין על דלתות "הסרבנים", מפיצים מיילים קבוצתיים לכל בעלי הדירות ודוחקים ביתר בעלי הדירות, במיוחד בעלי שלומם, לדחוק בסרבן שאינו מסכים לחתום על ההסכם.
ניסיון זה להפעיל לחץ אינו הוגן. יותר מכך, אין ממש בטענה כי ניתן לתבוע בנזיקין לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים) - התשס"ו - 2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי") בעלי דירות שבבניין בו הם מתגוררים מתוכנן פרויקט תמ"א 38.
המצב החוקי כיום הוא שבפרויקט מסוג תמ"א 38/1 וכן תמ"א 38/2, ההליך הנכון הוא לפנות לבירור אצל המפקחים על המקרקעין. למפקחים יש סמכות להכריח את בעל הדירה לחתום על ההסכם, ואף למנות כונס נכסים שיחתום על המסמכים בשמו ובמקומו של בעל הדירה. סמכות זו היא מרחיקה לכת, ועשויה להיות יותר מעצם החיוב במאות אלפי שקלים, שכן יש בה פגיעה קניינית ממש.
לעומת זאת, חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס"ו - 2006, קובע כי ניתן לתבוע בנזיקין בעל דירה המסרב לפרויקט, אבל רק במקום שבו סירובו נעשה מטעמים שאינם סבירים. לפי חוק פינוי ובינוי, מתחם פינוי ובינוי הוא כזה שהוכרז מפורשות ככזה לפי חוק התכנון והבנייה, או שהממשלה הכריזה עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי.
אז מה סביר ומה לא?
החוק קובע 5 מקרים שבהם לא ייראה סירוב בעל הדירה כבלתי סביר:
- כאשר מדובר בפרויקט שאינו כדאי כלכלית.
- לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת ביצוע הפרויקט.
- לא הוצעו בטוחות הולמות לפרויקט.
- קיום נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, המצדיקות סירוב לחתום בתנאים הקיימים.
- כאשר בעל הדירה הוא בעל מוגבלות ולא ניתנה לו התאמה למוגבלות; בעל דירה המסרב בשל אחד ממקרים אלו, ואשר יוכיח זאת, לא יחוייב כדייר סרבן.
השאלה אם ניתן לתבוע סרבנים מכוח פקודת הנזיקין באופן כללי, גם כשאין רוב של 80%, עדיין לא נדונה. אך מאחר שהמחוקק התווה מפורשות חקיקה פרטנית לפרויקט תמ"א 38 מול פינוי ובינוי, נראה כי תביעות נזיקיות שיוגשו נגד בעלי דירות יידחו או יועברו למפקחים על המקרקעין, שהוא ההליך הנכון והראוי בהתאם לחקיקה.
בכל מקרה, הן בתי המשפט והן המפקחים על המקרקעין מבינים היטב את המשמעות מרחיקת הלכת של הדברים, ומנסים להביא את הצדדים להידברות ולהבנה. הדבר עולה מקריאת הפסיקה המתפרסמת - שממנה עולה, באופן חד משמעי, כי בתי המשפט פעלו להביא את הצדדים לפשרה הוגנת, תוך שהם מציעים פתרונות הוגנים לבעלי הדירות, פעם אחר פעם.
פעמים אחרות - ומדובר ברוב המכריע של המקרים - לאחר שיפור התנאים שהוצעו לבעלי הדירות, נמחקו תביעות בהסכמות הצדדים. עלויות ההליך לשני הצדדים ומשמעויותיו מביאים לפשרות המסייעות לשני הצדדים.
חשוב להבין כי העובדה שיש רוב בעלי דירות שמסכים לפרויקט, אין פירושה כי למחרת היום יעלו על הקרקע טרקטורים ודחפורים ויחלו בהריסת הבניין. לא ניתן לפגוע בזכויות בעלי הדירות או להתחיל בהריסת הבניין מכוח תמ"א 38/2 או פינוי בינוי; אלא בפסקי דין, שהדרך אליהן ארוכה, ואשר, פעמים רבות, דווקא בהליך המשפטי מביאים את הצדדים להידברות אמיתית ביניהם ולפשרות שלא היו מגיעים אליהם בדרך אחרת.
הכותבת היא מומחית למשפט מסחרי ולנדל"ן, בעלת משרד עו"ד בת"א המייצג חברות קבלן ודיירים במיזמי תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2
לפנייה לכתב/ת 
