קונים דירה להשקעה? כך תנהלו אותה נכון

עידן הריבית הנמוכה בישראל ובעולם ששורר כאן כבר שנים ארוכות, הניע את הציבור הרחב לפדות חסכונות ופיקדונות בבנקים - כדי להשתמש בהון העצמי שלו ולרכוש דירה להשקעה. המציאות היא שבקרב המשקיעים ישנם גם זוגות צעירים רבים שלא מצליחים או לא מעוניינים להשתעבד לדירה במרכז הארץ, והעדיפו לרכוש דירה להשקעה בערי הפריפריה.

מדריכים נוספים על השקעות בערוץ הנדל"ן :

• כך נזהה אזור שאינו מתאים להשקעה בנדל"ן
• איך בוחרים דירה להשקעה? מדריך מקוצר
• רוצים לקנות דירה להשקעה? כך תעשו זאת
  

רכישת דירה להשקעה או השכרת הדירה שלנו מכל סיבה שהיא, דורשת ניהול מקצועי ומיומן, על מנת שנוכל לקבל את שכר הדירה בזמן ולא פחות חשוב להעניק שירות טוב לשוכר. נשאלת השאלה כיצד עלינו לנהל את הדירה שאנו משכירים בצורה שתטיב עמנו ביותר. לפניכם מדריך מקוצר.

יצירת ביקוש להשכרה

כדי להשכיר את הדירה כמה שיותר מהר, עלינו לוודא כי היא אכן עומדת בסטנדרט של הדירות באזור. בטרם נשכיר את הדירה, נוודא כי היא במצב נוח וראוי למגורים. אם הדירה תיראה מוזנחת וברמת תחזוקה נמוכה, תהיה לכך השפעה גם על דמי השכירות שנוכל לגבות וגם על שביעות הרצון של הדייר - שימצא במהרה אלטרנטיבה טובה יותר ויעזוב את הנכס במהרה.

אחזקה שוטפת של הנכס

מיתוס שקיים בקרב מי שמסרב להשקיע בנדל"ן הוא כי התיקונים הרבים בנכס הופכים את ההשקעה בדירה ללא כדאית. ובכן, המיתוס הזה תלוי באופן ניהול האחזקה השוטפת של הנכס. בנושא האחזקה חשובה ההבחנה - אילו תיקונים הם באחריות בעל הבית ואילו תיקונים באחריות הדייר. כל פגם בנכס הנגרם משימוש סביר הוא באחריות בעל הכנס; ואילו פגמים הנובעים מזדון או פגיעה מכוונת של השוכר הם באחריותו. במסגרת זו נכנסות גם סתימות בביוב או בשירותים.

טיב השירות לדייר

עליכם לחשוב על בעיות שעלולות לצוץ בפני הדייר כתוצאה משימוש בדירה - כאילו מדובר בדירה שבה אתם גרים בה בעצמכם. לכן יש לטפל בבעיות חשמל, סתימות או צנרת במהירות האפשרית. חשוב להחזיק פרטים של בעלי מקצוע אמינים ומקצועיים למקרה של תקלה בדירה - מצב זה ימנע מכם להתרוצץ ולחפש אנשי מקצוע בשעה שעליכם לתת שירות מהיר.

(צילום: shutterstock)

בחירת השוכרים

בחירת השוכרים תקבע, בסופו של דבר, את התשואה שיניב הנכס; ותפחית עד לרמת המינימום מצבים של פיגור בתשלומים. מומלץ מאוד בטרם השכרת הדירה לנהל שיחת טלפון מעמיקה עם השוכרים הפוטנציאליים ולהבין את אופיים. חשוב לדרוש מהם להביא לפגישת החתימה על החוזה 3 תלושי משכורת אחרונים, על מנת לוודא שאכן יוכלו לעמוד בגובה שכר הדירה המבוקש.

עירנות תמנע אי-נעימות בקרב שני הצדדים בעתיד, ותייתר מצב שבו תצטרכו לפנות את השוכר בגלל אי-עמידה בתשלומים. בקריאת הנתונים בתלוש המשכורת, חשוב לשים לב לשנות ותק במקום העבודה ואם מדובר בארגון יציב. בדקו אם השוכר שכר בעבר דירה, ואם כן - בקשו לדבר עם בעלי הדירה הקודמת כדי לעמוד על טיבו.

שכירות הוגנת

אחד הנושאים החשובים ביותר במסגרת של השכרת דירה הוא ההוגנות של בעל הבית כלפי השוכר. בעלי דירות רבים מרגישים שלא בצדק עוינות כלפי השוכר ורואים בדירה אפשרויות בלתי נדלות להכנסה. אמונה זו מביאה בעלי דירות רבים לדרוש בכל שנה כמעט להעלות את שכר הדירה, בשעה שמחירי השוק נותרו בעינם.

זכרו: שוכרי הדירות הם הלקוחות של בעל הדירה, ויש לראות בהם כדיירים לטווח ארוך ואת היחסים בין שני הצדדים לטווח ארוך. ככל שתנהגו בדיירים בצורה הוגנת יותר, כך תרוויחו יותר מהנכס שהשקעתם בו את מירב כספכם.

שיפוץ

אחת הטעויות המרכזיות בניהול נכס היא ההחלטה לקיים בו שיפוץ שאינו תואם את דרישות השוכרים הפוטנציאליים או את אזור המגורים. מעבר לכך, השקעה מוגזמת בשיפוץ נושאת תשואה שלילית - ועליה לא תצליחו לקבל החזר תשואה דרך שכר דירה גבוה יותר.

התנהלות עם קושי בתשלומים

כלל אצבע: פיגור בתשלומי שכר דירה בשנה הראשונה לשכירות מהווה, לרוב, סימן רע להמשך הדרך. הרי בטרם השכרת הדירה הייתם אמורים לערוך בירור אודות המצב הפיננסי של השוכר. אם במהרה הוא הגיע למצב שבו הוא אינו יכול לעמוד בתשלומים - ייתכן מאוד שהדירה אינה מתאימה ליכולותיו הכלכליות.

למרות זאת, שוכרים נקלעים, לעתים, למצוקה כלכלית בעקבות פיטורים, תאונה, הוצאה חד פעמית בלתי רצונית וגבוהה או מצב בריאותי לא תקין. במקרה שבו אתם חושדים שסיבת הקושי בתשלום אינה קשורה בגורמים אלה, עליכם לתאם ציפיות מול הדייר ולסכם עמו על עזיבת הדירה.

כמו כן, במקרה של פיגור בתשלומים חשוב להתחשב בהיסטוריה של הדייר - למשל אם מדובר בדייר ותיק בעל היסטוריית תשלומים תקינה. זאת משום שאם מצבו הכלכלי של הדייר ישתפר, הוא יעדיף להישאר בדירה ואתם תרוויחו מתחלופה נמוכה. עם זאת, בכל מקרה שבו אתם מחליטים לבוא לקראת הדייר, תאמו עמו ציפיות והעמידו מועד מוסכם שבו עליו להסדיר את התשלומים.