חלום ההיי-טק משפיע על מחירי הנדל"ן?
מה מרוויחה עיר מגורים מתעשיית ההיי-טק, והאם למרכז תעשייתי יש השפעה על איכות החיים של תושביה? סקירה של ערים עם פארקי היי-טק מצביעה על פוטנציאל להגירה חיובית, קפיצה במחירי הנדל"ן והתחדשות עירונית
נדמה שכמעט לכל ראש עיר יש חלום להקים פארק היי-טק: לעתים לתוכניות פוטנציאל ממשי, לפעמים מדובר בלא יותר מסיסמאות לפני בחירות. כך או כך, נשאלת השאלה מה בכלל מרוויחה העיר מתעשיית ההיי-טק. סקירה שערכה עבור ynet חברת סביבות מגורים, המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים עבור חברות בנייה, בחנה אם יש לפארק היי-טק השפעה על מחירי הנדל"ן ועל איכות החיים בערים שבהן קיימים פארקים כאלה.
סקירות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- כבר לא לווין: הכירו את ערי הביקוש החדשות
- בדיקה: מה הסיכוי שתקנו דירה ביישוב שלכם
- בדיקה: איפה קונים דירה בעד 100 משכורות
"מתחמי ההיי-טק הפכו מאז שנות ה-80 של המאה הקודמת לחלק מאסטרטגיה פופולרית לפיתוחן של ערים ברחבי העולם", אומר מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל החברה שערכה את הסקירה. "פארק היי-טק מוצלח מושך הון והשקעות מקומיות, מייצר מקומות עבודה, מושך אוכלוסייה איכותית, תורם לצמיחת עסקים מקומיים, מייצר תשלומי מסים עירוניים ומעלה את ערכי הנדל"ן באזור. כל אלו מאיצים את הפיתוח הכלכלי של העיר".
צמיחתה המואצת של תעשיית ההיי-טק בישראל שדרגה את מעמדה ומהווה כ-56% מסך הייצוא התעשייתי. חוץ מ-25 הפארקים הקיימים, מתוכננים לפחות עוד 7 חדשים, מרביתם באזור המרכז, אם כי לדברי גרינברג, בשנים האחרונות חל גידול בהיקף התעשייה באזור הצפון. "לצד פארקים מרכזיים ביקנעם ובחיפה, קיים תכנון ל-4 מתחמים נוספים מחדרה וצפונה", הוא מדגיש, "למשל בסמוך לרובע יזרעאל החדש בעפולה".
"פארק ההיי-טק שעיריית עפולה מתכננת להקים בסמוך לרובע, יוביל לעלייה משמעותית בביקוש לדירות מצד אלפי העובדים שצפויים לעבוד בפארק", מחזק את הדברים שלומי כהן, סמנכ"ל השיווק בחברת אלמוגים הבונה בשכונה. "גם פתיחת רכבת העמק מהווה תנאי פתיחה טוב למשיכת חברות היי-טק לעיר".
בסך הכל קיימים פארקי היי-טק בתל חי, תפן, כרמיאל, חיפה, נצרת, מגדל העמק, יקנעם, קיסריה, נתניה, יקום, רעננה, כפר סבא, הרצליה פיתוח, פתח תקווה, הוד השרון, ראש העין, תל-אביב, מודיעין, רחובות, ירושלים, באר שבע ועומר. הפארקים המתוכננים הם בפארק כנרת, פארק התעשייה בר לב, עפולה, חדרה, ראשון לציון, אשדוד ואשקלון.
תפרוסת פארקי היי-טק בישראל
היי-טק מהווה זרז להתחדשות עירונית?
"היי-טק הולך יד ביד עם אוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי גבוה ועם בעלי מקצועות מתחום תעשיית הידע והיצירה", ממשיך גרינברג. הוא מעריך כי ערים שיצליחו למשוך אליהן אוכלוסייה זו, יתאפיינו בחדשנות ובצמיחה כלכלית. מסקירה שערכה סביבות מגורים עולה כי בשכונת רחובות המדע ברחובות, למשל, למעלה מ-20% מרוכשי הדירות עוסקים בהיי-טק, זאת עקב מיקומה בסמוך לפארק ת.מ.ר וקריית ויצמן.
היקפים דומים של עובדי היי-טק ניתן למצוא בסמוך לשכונת נווה זמר החדשה ברעננה ובשכונה הירוקה בכפר סבא, הקרובות ל-3 פארקי היי-טק באזור השרון; כמו גם בשכונת נאות פרס החדשה, הסמוכה לפארק מת"מ בחיפה. בענף הנדל"ן מעריכים שעם הקמת רובע "כרמי גת" החדש בקריית גת, בסמוך למפעל של חברת אינטל בעיר, העובדים יוכלו לעבור ממרכז הארץ ולהתגורר בעיר וביישובים הסמוכים לה.
"חברות היי-טק מחזקות את הבסיס הכלכלי העירוני, דרך תרומה לשגשוג העסקים הקטנים באזור", מסביר אוהד סבן, סמנכ"ל בחברת דונה הבונה בקריית גת. לדבריו, "במחקרים שנעשו על חברת אינטל, נמצא כי כל מקום עבודה שם מייצר עוד 3.28 מקומות עבודה במשק, חלק מהם בקריית גת עצמה".
פן נוסף בשדרוג איכות המגורים הוא הפוטנציאל של התחדשות עירונית בשכונות ותיקות המצויות בקרבה למתחמי היי-טק. "במשך שנים לא נחשבה שכונת נווה שרת בצפון-מזרח תל-אביב כאפשרות לדיור עבור עובדי ההיי-טק משכונת רמת החייל ומקריית עתידים הסמוכות", מדגים אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס המקימה את שכונת גרין פארק בשכונה עם חברות אלקטרה השקעות ו-SGS. לדבריו, "הסיבות המרכזיות לכך היו המבנים הישנים, הדירות הקטנות והפיתוח הסביבתי הלקוי".
ואולם, כיום נווה שרת מצויה בעיצומו של תהליך התחדשות חסר תקדים, הכולל בין היתר מספר מתחמים של פינוי-בינוי, עבודות נרחבות של פיתוח סביבתי ועוד. "הסמיכות לפארק ההיי-טק מסייעת לחברות הבונות בשכונה בשיווק הדירות לאוכלוסייה חזקה וצעירה - שחלקה מתחום ההיי-טק, אשר בוחרת להגר לשכונה. כשזה קורה, לעתים, על חשבון הדיירים הוותיקים - מחירי הנדל"ן קופצים", הוא אומר.
המקרה של באר שבע מול סן פרנסיסקו
שיקול מרכזי נוסף בבחירת המיקום של חברות היי-טק, אומר גרינברג, הוא קרבה למוסדות מחקר והשכלה גבוהה. "מבחינה זו, העיר באר שבע - המכילה מוסדות מטרופוליניים מרכזיים כמו אוניברסיטת בן גוריון ובית החולים סורוקה, נחשבה לעיר מפוספסת, ואלפי בוגרים במוסדות האקדמיים בעיר נטשו אותה עם סיום התואר בשל המחסור בתעסוקה", הוא מציין.
אך הפוטנציאל הרב של העיר החל להתממש עם בנייתו של פארק גב ים נגב הסמוך לאוניברסיטה, לתחנת הרכבת ולקריית התקשוב העתידית של צה"ל, והוא יכלול שטחים בהיקף של כ-190 אלף מ"ר. "לאחרונה באר שבע אף נבחרה כאחת מ-7 ערי העתיד בתחומי הטכנולוגיה ומדעי החיים ברחבי העולם, במסגרת מחקר משותף של אוניברסיטת ברנדיס וחברת T3", מוסיף גרינברג.
זרז נוסף להתפתחות ההיי-טק בבאר שבע הוא פתיחת דרך חוצה ישראל (כביש 6), שמהווה יתרון תחרותי גם עבור מתחמי היי-טק נוספים בערים הפרוסות לאורכו כמו יקנעם, כפר סבא, ראש העין וקריית גת. "הנגישות התחבורתית מתקשרת גם להעדפתן של חלק מחברות ההיי-טק הגדולות להתמקם מחוץ ללב מטרופולין תל-אביב בשל עלויות שכירות נמוכות יותר", הוא מדגיש.
חני הורוביץ, בעלי קבוצת הורוביץ, מתייחסת להשפעה של פארקי ההיי-טק על מחירי הדיור בערים. "מבחינת ערכי הנדל"ן, קשה לבודד את ההשפעה הישירה של מתחמי היי-טק על מחירי הדירות באזור, אך עקב הפעילות הכלכלית, הפיתוח האורבני וההון האנושי שהיי-טק גורר עמו - ניתן לומר ברמת ביטחון גבוהה שההשפעה על מחירי הנדל"ן חיובית ומשמעותית", היא מציינת.
לדבריה, "לפארקים הללו השפעה מהותית על שכונות הסובבות אותם, בכך שהם מעודדים הגירה של אוכלוסייה צעירה וחזקה לאותן השכונות. אותה הגירה יוצרת לחץ על הרשויות לפתח תשתיות חדשות ואיכותיות בנדל"ן, בחינוך, בתרבות ובמסחר בסביבת המגורים הסמוכה לפארק. רק תראו את עמק הסיליקון בארה"ב - שגרם לעלייה חדה במחירי הדיור בסן פרנסיסקו, עד שהתושבים הוותיקים יצאו במחאה. כיום דירה ממוצעת באזור מושכרת ביותר מ-3,000 דולר בחודש".
ובאמת, גם בישראל תעשיית ההיי-טק הולכת יד ביד עם מחירי הדירות הגבוהים. על פי הסקירה של סביבות מגורים, 72% מפארקי ההיי-טק בארץ ממוקמים בתחומי ישובים שבהם מחירי הדירות גבוהים - ולרוב גבוהים בהרבה מהממוצע הכלל-ארצי. "ההיי-טק גם מהווה מנוע לשינוי תדמית שלילית של ערים", מסכם גרינברג, "ערים כמו ראש העין, פתח תקווה וקריית גת רתמו בהצלחה את הפארקים בשטחן לטובת שדרוג התדמית העירונית".
