תמ"א 38: איך לזהות קבלן חתימות נוכל

בשנה האחרונה נרשמה האצה בקצב הגשת הבקשות להיתרי בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. אבל העניין הוא "שצריך שניים לטנגו": שתי היישויות החשובות שביניהן מתבצעת ההתקשרות להקמת הפרויקט הן נציגות הדיירים ומהצד השני - היזם.

טורים נוספים על תמ"א 38 בערוץ נדל"ן :

• תמ"א 38: למה דיירים צריכים מפקח בנייה?
• תמ"א 38: למה דיירים צריכים מפקח בנייה?
• תמ"א 38: ניתן לתבוע מיליונים מדייר סרבן?  
  

בעתיד הלא רחוק, וכחלק מתהליכי ההתחדשות העירונית במרכזי הערים, נוכל לראות אלפי בניינים מתחדשים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, אבל בחירת יזם להקמת פרויקטים כאלה מעוררת חששות אצל רבים. מצד אחד, הדיירים רוצים לשאת ולתת עם היזם שיעניק להם את התמורות הטובות ביותר; מצד שני, הדיירים מעוניינים להתקשר עם יזם ישר ואמין בעל ניסיון וגב כלכלי רחב.

חברות יזמיות רבות מתחרות על לבם של בעלי הדירות, אך השוק עדיין מוצף בבניינים פוטנציאליים - וחסרות בשוק חברות רבות להקמת פרויקטים בתחום תמ"א 38. אין ספק כי חוק התמ"א פתח נישה חדשה בענף הנדל"ן המקומי, ולראיה - בעקבותיו הוקמו עשרות רבות של חברות המעוניינות להתמקצע בתחום ההתחדשות העירונית.

הבעיה היא שבשוק מסתובבים גם מאות "קבלני חתימות" שאינם נציגי חברה כזו או אחרת. אלו פועלים ללא לאות להחתמת דיירים על מסמכים שונים, על מנת לעגן את אחיזתם בפרויקט. לאחר מכן, יפעלו קבלני החתימות למכור את חתימות הדיירים בקונסטלציות שונות, ליזמים שונים ובתמורה לעמלה נדיבה.

במקרים רבים, קבלני החתימות אינם מבצעים בדיקות הנדסיות מול גורמי התכנון, וגם לא ניתוחי כדאיות כלכלית. לכן הבטחותיהם לתמורות שחורגות מהמקובל לא מתממשות, והדיירים נאלצים לחתום על חוזים מלאי הסתייגויות. בדיקה שטחית לא תספיק כדי להכיר את החברה העומדת מולכם ועל כן יש לבצע בדיקה מקיפה לפני החתימה על החוזה.

איך נזהה אם מדובר "בקבלן חתימות"?

בדקו ככל יכולתכם אודות החברה ברשת האינטרנט, בפורומים, באתרי החברה וכו'. אם לקבלן אין אתר מסודר, ייתכן שעליתם כאן על משהו. כדי לבדוק מי עומד מאחורי החברה, מומלץ להיכנס לאתר רשם החברות ולהוציא נסח חברה (בעלות של 11 שקלים). שם תוכלו לראות מיהם הדירקטורים ובעלי המניות, וכן פרטים נוספים שישפכו אור חדש על המידע שבידיכם.

חברות נוספות שיכולות לספק מידע כלכלי והוני על חברות הן למשל D&B או BDI. בנוסף, ניתן למצוא מאגרים הפתוחים לרשות הציבור בחינם. למשל, באתר כונס הנכסים הרשמי תמצאו נתונים על החברה ועל בעליה; באתר של בנק ישראל תמצאו מידע לגבי פשיטות רגל, פירוק והגבלות חשבון.

אם לחברה יש פרויקטים בהקמה או פרויקטים בנויים, כדאי ללכת ולראות "בעיניים" את טיב הבנייה ואת רמת הגימור. באותה ההזדמנות תוכלו לשוחח עם דיירים אקראיים, שלא בהכרח קיבלתם את מספר הטלפון שלהם מהיזם.

בקרו במשרדי החברה לפחות פעם אחת ותוכלו להתרשם מתפיסת הנראות של החברה. יש חברות בתחום התמ"א 38 שפועלות, למשל, מתוך משרד עו"ד; חברות-בנות שפועלות משרדי חברת האם; ומשרדי החברה שנמצאים אפילו בשולחן אקראי בבית קפה. עובדות אלה לא בהכרח ישפיעו אל איכות העבודה - אבל חשוב לדעת את מקורן.

בקשו מנציג החברה מספרי טלפון וכתובות של דיירים בבניינים בהם מבצעת החברה פרויקטים, כדי לשאול אותם אם הם מרוצים. מומלץ לברר על קצב ההתקדמות, היחס האישי ופתרון בעיתו במהלך הפרויקט. עם זאת שימו לב כי לרוב תקבלו מספרי טלפון של דיירים שהיה להם קשר חיובי עם החברה.

אינטואיציה אינה ערובה להצלחה

שימו לב: במהלך ההתקשרות הראשונית, יחפצו נציגי החברה להחתים את הדיירים ו/או את נציגות הדיירים על מסמך הבנות מסוג "non shop", המגביל את יכולתם להתקשר עם יזמים נוספים לזמן מוגבל. מצד אחד, ניתן להבין את רצון וזכות החברה להיכנס למו"מ בלא תחרות, ובייחוד כאשר היא נאלצת להוציא כספים לצורך תכנון והדמיות.

מצד שני, יש להגביל זאת למינימום זמן האפשרי. דיירים רבים מעוניינים להשתחרר מכבלי מסמך ההבנות עליו חתמו ללא מחשבה מוקדמת. שימו לב: מסמך זה "נועל" אותם לתקופות ארוכות - לעתים למספר שנים.

למרבה המזל, רבים מהיזמים כיום אינם מחתימים על מסמך "non shop", דבר המשדר לדיירים אמינות ותורם לחסכון בבירוקרטיה מול הדיירים. ואולם בכל מקרה חשוב, ולעתים נחוץ, להתקשר עם עו"ד לצורך בחינת מסמכים המוגשים לחתימה - וזאת בטרם גיבוש ההסכם הסופי בין הצדדים.

נדבך נוסף אותו יש לקחת בחשבון הוא ההבחנה בין יזמים לקבלנים: היזם אינו הקבלן המבצע שיחזק את הבניין בפועל ויבנה את התוספות לדירות הקיימות. על כן יש לבדוק היטב מי יהיה קבלן הביצוע לפרויקט, ומהי הסמכתו (אמור להיכתב בחוזה בין הצדדים) וניסיונו.

לרוב, חברה יזמית יציבה תיתן אפשרות לדיירים לבחור קבלן מבצע מבין מספר קבלנים שעובדים עם החברה היזמית, או לפחות זכות סירוב לגבי אחד מהם. יש להבין כי גם חברות שנקראות חברות קבלניות אינן מחזיקות - במקרים רבים - צוותי עובדים בתחום הבנייה, אלא שוכרות שירותי קבלן משנה להקמת הפרויקט.

בשורה התחתונה, אינטואיציה אינה ערובה להצלחתכם בבחירת היזם המתאים. בצעו את הבדיקות המקדמיות בטרם תבחרו לצעוד יחד.

הכותב הוא עו"ד ומגשר, מומחה בתמ"א 38 ופינוי-בינוי ומייצג דיירים בהתחדשות עירונית