נהריה או ירוחם: יעדי השקעות נדל"ן ב-2015

שוק הנדל"ן ממתין בציפייה לצעדי הממשלה בנושא, אולם בענף חוזים המשך עליית מחירים וביקושים קשיחים לדירות גם השנה. רגע לפני הכותרות החדשות שייצאו ממשרדי הממשלה בתחום, בדקנו אילו יעדי השקעות נדל"ן מומלצים כיום בישראל, על רקע פוטנציאל ההשבחה העתידית של הנדל"ן בארץ בעקבות תוכניות בתחום התחבורה, הבינוי ותהעסוקה. סקירה שערכה חברת סביבות מגורים, המתמחה בייעוץ למשקיעי נדל"ן, בחנה את התשואה בערים הגדולות, על רקע תוכניות כאלה.

לכתבות נוספות בנושא בערוץ נדל"ן:

• מחקר: איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן?
• סקירה: איפה תרוויחו מהשקעות נדל"ן בת"א?
• איך לעשות כסף מהשקעות נדל"ן באילת?
  

"שנת 2015 תתאפיין בהמשך מגמה של ביקושים חזקים ועליות מחירים של 5%-8%. אמנם רמות המחירים הגבוהות הגדילו את הסיכונים ושחקו את התשואות, אך בשורה התחתונה, נדל"ן למגורים מייצג השקעה אטרקטיבית וסולידית ביחס לחלופות", מסביר מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל החברה שביצעה את הסקירה. לפניכם הערים המומלצות על ידי גרינברג להשקעה.

נהריה

בשנים האחרונות ישנה עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה בנהריה, ולדברי גרינברג, העיר זוכה לביקושים ערים, לאחרונה אפילו מצד יהודים מצרפת. בשנים 2010-2014 החלו להיבנות בה 1,906 יחידות דיור - קפיצה של 115% לעומת 5 השנים לפני כן. "מגמה זו צפויה להימשך בשנים הקרובות, עם בנייתם המתוכננת של מתחמים חדשים שיכללו כמעט 4,000 יחידות דיור: שכונת אכזיב היוקרתית, שממוקמת על קו חוף אכזיב, ותכלול 769 דירות בבנייה רוויה, 70 וילות ועד 750 חדרי מלון; 2,600 יחידות במזרח העיר; ועוד 450 דירות במבואות הדרומיים", הוא אומר.

"המחירים בנהריה מצויים בטווח העליון של המרחב הסובב, פועל יוצא של איכות חיים גבוהה והיצע שירותים רחב", מוסיף גרינברג. לדבריו, ב-3 השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בעיר ב-26%. בנהריה מחסור בהיצע של דירות 4.5-5 חדרים, והן זוכות לביקושים גבוהים. האזורים היקרים הם אלו הסמוכים לים - במיוחד בדרום וצפון העיר. כ-30% ממשקי הבית מתגוררים בשכירות, והתשואה מהשכרה היא בין הגבוהות בארץ - 5.2% לדירות 3 חדרים ו-4.6% לדירות 4-5 חדרים.

נהריה. תשואה של יותר מ-5% לדירות 3 חדרים(צילום: google street view)

עפולה

העיר עפולה מתעוררת מתרדמת ארוכה בשוק הנדל"ן. אם בשנים 2005-2011 ממוצע התחלות הבנייה עמד על 116 בשנה, הרי שלדברי גרינברג, ב-3 השנים האחרונות ישנה קפיצה גדולה, עד ל-432 בממוצע רב-שנתי. העיר, שמתפקדת כמוקד שירותים אזורי ונהנית כיום מהגירה חיובית, צפויה להכפיל את גודלה תוך 15 שנה. לעפולה עתודות קרקע נרחבות וקיים תכנון לתוספת של כ-9,000 יחידות דיור, מתוכן למעלה מ-4,000 בשכונת רובע יזרעאל החדשה, הממוקמת בליבה הגיאוגרפי ותיצור רצף בנוי בין שני חלקי העיר.

עפולה. תשואה של כ-4% מהשכרת נכס(צילום: שרון בן צבי)

רעננה

"רעננה נחשבת לאחת מהערים האיכותיות ביותר בארץ, אך לאורך השנים היא התאפיינה בפיתוח שמרני ושוק נדל"ן שקט יחסית", אומר גרינברג. לדבריו, בשנתיים האחרונות מתרחשת פריחה נדל"נית בעיר, המתבטאת בין השאר בקפיצה בהתחלות הבנייה מרמות של 100-200 יחידות דיור לשנה, עד ל-600 יחידות בין השנים 2013-2014. רעננה היא גם מהמובילות בארץ ביישום תמ"א 38, ועד לסוף 2015 כ-50% מהמבנים הישנים צפויים להיכלל בהליכי התחדשות עירונית.

גולת הכותרת בתחום הבנייה למגורים היא שכונת נווה זמר, שממוקמת בצפון העיר ותכלול 3,484 דירות בבנייה רוויה - השכונה הגדולה ביותר בתולדותיה של העיר. על פי הסקירה, מחירן של דירות 4 חדרים בשכונה עומד על כ-2.15 מיליון שקל ו-2.7 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. דירות 3 חדרים מיד שנייה בחלקים אחרים בעיר נמכרות בכ-1.5 מיליון שקל בממוצע. בדומה לערים חזקות אחרות באזור המרכז, התשואה מהשכרה נמוכה יחסית - 2.9%.

רעננה. תשואה של קרוב ל-3%(צילום: google street view)

באר שבע

באר שבע נחשבת ליעד מועדף על משקיעים, הודות לשילוב בין מחירים נמוכים, תשואה גבוהה ושוק שכירות מפותח. ברבעון הרביעי של שנת 2014 נמכרו בה כמעט 900 דירות להשקעה - עלייה של 20% לעומת הרבעון השלישי.

"גולת הכותרת מבחינת טריגר לצמיחתה העתידית של באר שבע היא הקמת פארק היי-טק חדש על שטח של 93 דונם, ובהמשך גם קריית התקשוב של צה"ל", מציין יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו, הבונה בעיר. לדבריו, "כמובן שגם לעיר הבה"דים תהיה השפעה חיובית על הבסיס הכלכלי של העיר".

עוד אומר אביסרור כי לבאר שבע פוטנציאל אדיר להתפתח כעיר היי-טק, בין השאר הודות למוסדות האקדמיים הבולטים שפועלים בשטחה. "רק לאחרונה היא נבחרה כאחת מ-7 ערי העתיד בתחומי הטכנולוגיה ומדעי החיים ברחבי העולם, במסגרת מחקר משותף של אוניברסיטת ברנדיס וחברת T3".

למרות שחיקה ברמת תשואות הנדל"ן בשנים האחרונות, היא עדיין מהגבוהות בארץ ונושקת ל-5%. למעלה משליש ממשקי הבית בעיר גרים בשכירות, ובשכונות המקיפות את האוניברסיטה יש אזורים שבהם הנתון אף גבוה מ-50%. בשכונות ג' ו-ד', שמושכות משקיעים רבים עקב הסמיכות לאוניברסיטה ולבית החולים, מחירי דירות 3 חדרים עומדים על כחצי מיליון שקל. בשכונת רמות החדשה, במבואות הצפוניים של העיר, דירות 4 חדרים נמכרות ב-1.1 מיליון שקלים.

באר שבע. כמעט 5% תשואה מהשכרת דירות(צילום: הרצל יוסף)

ירוחם

לאחרונה גם ירוחם, שבעבר סימלה את כישלון עיירות הפיתוח וכיום נהנית מתדמית משופרת, הופכת ליעד מועדף למשקיעים. בשנת 2014 למעלה מ-50% מהדירות שנמכרו בה נרכשו למטרות השקעה, ובהתאם לכך מחירי הדירות ביישוב עלו בכ-12% בשנה החולפת. אך להערכת חברת סביבות מגורים, רמות המחירים בה עדיין נמוכות ביחס לפוטנציאל הגלום בה, ובשנים הקרובות הצפי הוא להמשך מגמה של עליות מחירים.

"הסיבה המרכזית להופעתה של ירוחם על מפת הנדל"ן היא עיר הבה"דים שנבנית בסמוך, וצפויה להשפיע על צמיחתה של העיר בצורה משמעותית ולהעמיק את בסיסה הכלכלי-תעסוקתי", אומר גרינברג. עיר הבה"דים גם תשויך מוניציפלית לירוחם, דבר שיגדיל את הכנסות הרשות המקומית ב-6.5 מיליון שקלים בשנה.

"סיבה נוספת לאטרקטיביות של ירוחם היא הרחבתו העתידית של כביש 6, עד צומת הנגב", מוסיף צביקה פוקס, מנכ"ל חברת צ.פ. הבונה בעיר, "בכל הקטעים הדרומיים ממחלף שורק השימוש בכביש יהיה חופשי, ללא גביית אגרה. בחודש שעבר נפתח בירוחם המלון הראשון ובדרום היישוב מקודמת שכונת אופק שתכלול 1,074 יחידות - 348 צמודי קרקע והיתר בבנייה רוויה נמוכה. לאחרונה שווקו 146 מגרשים בשכונה והוגשו עבורם 575 הצעות - נתונים שבעבר לא היו מוכרים בירוחם".

התשואה הממוצעת בעיר עומדת על 5% וניתן להשיג דירות 3 חדרים יד שנייה בפחות מ-300 אלף שקל (מחיר ממוצע לדירות 3 חדרים: 360 אלף שקל). בתים צמודי קרקע דו-משפחתיים עם 5 חדרים נמכרים בכ-750 אלף שקל בממוצע.

ירוחם. גם כאן ניתן להשיג תשואה של 5%(צילום: הרצל יוסף)