איפה אפשר לגור במרכז ולשלם מתחת לממוצע

סוגיית יוקר הדיור תמשיך להעסיק את הממשלה החדשה בכלל ואת משרדי הבינוי והאוצר בפרט. עד ליישום התוכניות החדשות, בדקנו מה הממוצע הארצי של מחירי דירות 4 חדרים ו-5 חדרים חדשות - ובאילו ערים במרכז הארץ ניתן למצוא דירות שמחיריהן מתחת למחיר הממוצע הארצי ודירות שמחיריהן קרוב יחסית לממוצע, אך עדיין מעליו.

• לגור במדבר: איכות חיים, קרקע חינם והטבות
• נהריה או ירוחם: יעדי השקעות נדל"ן ב-2015
• מחקר: איפה יש דירות בפחות ממיליון שקל
  

ניתוח מיוחד שערכה עבור ynet שמאית המקרקעין נחמה בוגין, המתבסס על נתוני האגף לניתוח כלכלי במשרד הבינוי לסיכום שנת 2014 וכן על נתוני משרד האוצר ורשות המסים לרבעון האחרון של שנה זו, מצא פערים של עשרות עד מאות אלפי שקלים במחירי הדירות במרכז הארץ ביחס לממוצע. על פי הבדיקה, המחיר הממוצע הארצי לדירת 4 חדרים חדשה עומד על 1.44 מיליון שקלים, והמחיר הממוצע לדירת 5 חדרים חדשה עומד על 1.78 מיליון שקלים.

כפי שניתן לראות בטבלה, הערים שבהן ניתן למצוא דירות 4-5 חדרים חדשות במחיר הנמוך מהממוצע הן רמלה, ראש העין, יבנה, באר יעקב ורחובות. כך, למשל, בעיר רמלה ניתן לרכוש כיום דירת 4 חדרים חדשה תמורת 1.26 מיליון שקלים (מחיר הנמוך ב-12.5% מהמחיר הממוצע), ודירת 5 חדרים חדשה תמורת 1.57 מיליון שקלים (12%-). בראש העין ניתן לקנות דירת 4 חדרים חדשה ב-1.36 מיליון שקלים (5.5%-), ודירת 5 חדרים חדשה תמורת 1.56 מיליון שקלים (12.5%-).

עוד עולה מהבדיקה כי ביבנה, דירת 4 חדרים חדשה עולה 1.37 מיליון שקלים (5%-), ודירה חדשה עם 5 חדרים עולה 1.57 מיליון שקלים (12%-). בבאר יעקב דירת 4 חדרים תעלה 1.43 מיליון שקלים (1%-) ודירת 5 חדרים 1.6 מיליון שקלים (10%-). ואילו ברחובות, דירת 4 חדרים חדשה תימכר ב-1.43 מיליון שקלים (1%-), ואילו דירת 5 חדרים חדשה תימכר ב-1.69 מיליון שקלים (5%-). אפשר לראות שהפערים משמעותיים בעיקר לגבי דירות 5 חדרים, אבל לא רק.

באשר לערים שנבדקו, שנמצאות מעל הממוצע הארצי, ניתן למנות לפי הבדיקה את פתח תקווה, מודיעין, יהוד וראשון לציון. מהממצאים עולה כי בעוד שהממוצע הארצי עומד כאמור על 1.44 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים חדשה, בפתח תקווה המחיר עומד על 1.51 מיליון שקלים; במודיעין על 1.56 מיליון שקלים; ביהוד על 1.65 מיליון שקלים ובראשון לציון על 1.67 מיליון שקלים.

לעומת זאת, בעוד המחיר הממוצע לדירת 5 חדרים חדשה עומד, כאמור, על 1.78 מיליון שקלים, בפתח תקווה המחיר עומד על 1.81 מיליון שקלים; במודיעין מטפס מחיר דירה דומה כבר ל-2.07 מיליון שקלים; וביהוד ובראשון לציון נמכרות דירות 5 חדרים חדשות תמורת מחיר ממוצע של 2.01 מיליון שקלים.

"נהוג לחשוב שדירות שעולות פחות מהממוצע הארצי ממוקמות בפריפריה ולא באזורי הביקוש", מסבירה בוגין את ממצאי הבדיקה. לדבריה, "אבל הבדיקה מראה כי עדיין יש ערים במרכז הארץ בהן מחירי הדירות קרובים לממוצע הארצי ואף נמוכים ממנו. אם נתייחס לשאלה מה גורם לפערי מחירים בין ערים סמוכות במרכז, נגלה שבמקרים רבים הדבר נובע ממיתוג חיובי לעיר, יחד עם תנופת בנייה מסיבית".

הערכה: המחירים שמתחת לממוצע עוד יעלו

בוגין מעריכה כי חלק מהערים שנמצאות מתחת לממוצע הארצי צפויות "להשלים פערים" עם שכנותיהן. "ראש העין, למשל, נהנתה בעבר מההבטחה שסיפקו השכונות הצבאיות שהוקמו בה לפני כ-15 שנה, אך לאחר מכן היא נשכחה ולא זכתה לפופולריות. אולם כעת, השיווק של אלפי יחידות דיור בשכונת פסגות אפק החדשה והאכלוס הצפוי של הפרויקטים הראשונים בה, יביאו לעלייה במחירי הדירות באזור ולצמצום פער המחירים בינה לבין ערים שכנות לה, כמו פתח תקווה", היא אומרת.

חיה נחום, מנכ"לית המטבחון פרסום ומומחית במיתוג מיזמי נדל"ן למגורים, מסכימה עם הדברים אך מביעה פליאה על כך שראש העין טרם צמצמה את הפערים בשלב זה. "קרבתה למרכז הארץ אמורה לייצר מחירי דירות גבוהים יחסית, במיוחד כשמדובר על דירות חדשות, לכן מפתיע לראות שהמחירים נמצאים הרחק מתחת לממוצע הארצי", היא אומרת. לדבריה, פער מחירי הדירות בין ראש העין לבין הערים הסמוכות לה, כמו פתח תקווה והוד השרון, העומד על כ-30% - אך כאמור עתיד להצטמצם בקרוב.

בנייה בשכונת פסגות אפק בראש העין. חלק מאנשי הנדל"ן מופתעים שהמחירים עדיין נמוכים מהממוצע הארצי(צילום: עידו ארז)

"הדרך הנכונה למשוך את ליבן של אוכלוסיות חזקות לשכונת פסגות אפק החדשה היא להציב לנגד עיניהן תכנים הנוגעים לתשתיות שיובילו מראש העין אל מרכז הארץ, מרכזי מסחר ובילוי מתוכננים, מידע על רמת ואיכות החינוך ועל השקעת הרשות בתחומים כמו תרבות הפנאי", מוסיפה נחום. "ברגע שמסרים אלה יחלחלו, נראה התעניינות גוברת ועליות מחירים".

אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות בחברת גיא ודורון לוי הבונה באזור, מתייחס למקרה של פתח תקווה לעומת ראש העין. "תנופת הבנייה בעיר יצרה בשנים האחרונות היצע דירות רב והגדיל משמעותית את הגיוון באפשרויות לרכישת דירה", הוא מסביר. "במקביל, עדיין ניתן לראות במחירים המוצעים בפתח תקווה כמחירים נוחים יחסית, ביחס למחירי דירות בערים אחרות במרכז הארץ, כדוגמת רמת גן, גבעתיים, קריית אונו ואפילו קריית שמואל".

אלא שלדבריו, מחירי הדירות בפתח תקווה גבוהות מהממוצע הארצי מהסיבה השפוטה שעתודות הבנייה בחלק מהשכונות בעיר הולכות ואוזלות - בשורה שלילית בצל רמות הביקושים הקשיחות שישמרו גם בשנים הבאות. "על כן עשויה פתח תקווה לרשום בתוך זמן קצר עליית מחירים משמעותית, שתסגור את הפער מול הערים שציינתי", הוא מוסיף.

צילום אווירי של שכונת אם המושבות בפתח תקווה. המחירים קפצו כאן, כך גם יהיה אצל השכנות?(צילום: באדיבות Lowshot)

כדוגמא מספק זפרני את שכונת אם המושבות. "מדובר בשכונה ענקית, המתפרסת של פני שטח של כ-1,500 דונם, אולם הגענו כבר למצב שעתודות קרקע חדשות לבנייה בשכונה הזו מצטמצמות - ואפשר כבר לראות את ההבדלים במחירים", הוא מסביר. "כך, למשל, דירת 4 חדרים חדשה שנרכשה בשכונה לפני 7 שנים עלתה 1.2 מיליון שקלים, וכיום כבר נמכרת במחיר של למעלה מ-1.5 מיליון שקלים".

בוגין סבורה שמגמה דומה חלה גם ביבנה, עם אכלוס השכונה הירוקה החדשה בעיר, שלדבריה משכה אוכלוסייה רעננה של משפחות צעירות לאזור. "כבר עכשיו ניתן לראות שפער המחירים בין יבנה לבין ערים שכנות הולך ומצטצמם, ונראה כי העיר לא מיצתה את מלוא הפוטנציאל שלה. לכן היא מצליחה, בשלב הזה, להציע דירות במחיר נמוך מהממוצע הארצי - על אף מיקומה באזור הביקוש".

יישוב נוסף שבו התחזית מצביעה על עליות מחירים הוא באר יעקב. "ביישוב באר יעקב עדיין מוצעות דירות במחירים נמוכים מהממוצע הארצי, למרות שהוא מתבסס בשנים האחרונות כעיר לווין צעירה במרכז הארץ", טוען רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק בקבוצת אלמוג הבונה פרויקטים ביישוב. לדבריו, בניגוד לשכנות ממערב - ראשלון לציון ונס ציונה - באר יעקב עדיין לא מיצתה את הפוטנציאל שלה מבחינת מחירי הדירות, אף שהיא נמצאת בפיתוח מואץ וצפויה להפוך לעיר, ולכן הבנייה המסיבית שתעלה את רמות הביקושים תוביל גם לעליות מחירים.

בנייה חדשה בבאר יעקב. בשלב הזה מחירי הדירות נמוכים ביחס לערים השכנות(צילום: אבי מועלם)