כך תיזהרו מחאפרים שיעכבו פרויקט תמ"א 38

אתם מובטלים או רוצים לשנות קריירה? נראה שאתם יכולים להיכנס לתחום שעשוי להוביל להכנסה של מיליונים, כשהסיכון היחיד הוא "רק" פגיעה בשמכם הטוב. כך מתנהלים כיום לפחות חלק מיזמי הנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית בישראל - ותמ"א 38 בפרט. רוב הסיכון שהם לוקחים מושתת, בעצם, לא עליהם כי אם על הדיירים עצמם.

טורים נוספים על תמ"א 38 בערוץ נדל"ן :

• תמ"א 38: איך לזהות קבלן חתימות נוכל
• תמ"א 38: ניתן לתבוע מיליונים מדייר סרבן?
• תמ"א 38: כדאי לבחור ביזם שהוא גם קבלן?
  

לא בכל מקצוע בישראל צריך רישיון ותארים על מנת לעסוק בתחום. קבלנים, רופאים, עורכי דין, מנהלי השקעות ואפילו מנהלי חשבונות זוטרים ומתווכים מחויבים ברישיון, אולם ביזמות נדל"ן כמעט כל אחד יכול לעסוק. למעשה, כל דיכפין המעוניין בכך יכול לקרוא לעצמו יזם.

הבעיה היא שהתופעה הזו גורמת לזילות המקצוע, ולכן כל דייר בבניין המיועד לתמ"א 38 צריך לבחון מי ניצב מולו. למרות שפרויקט מסוג זה מצריך מימון של מיליונים, ניהול צוותי קבלנים וקבלני משנה, תכנון, גישה למחלקות רלוונטיות בעיריות, קשר מקצועי עם אדריכלים ומהנדסים ועוד; אין כיום ולו יזם אחד שעובד עם רישיון. למעשה, הסטנדרטים של היזם נקבעים אך ורק על ידי היזם עצמו.

המצב בשטח מורכב ביותר. ישנם יזמים רבים שמחליטים להתנסות בתחום ו"להתגלח" על חשבון הדיירים בפרויקטים. כך, כל עורך דין זוטר או מתווך בינוני, יכולים להחליט להפוך ליזמים, לשכנע דיירים בפרויקטים לחתום על מסמך המייפה את כוחם, ולאחר מכן להיות אלה שיחליטו על גורל הפרויקט - שבמקרים רבים מתייחס לדירת המגורים היחידה שבבעלות הדיירים.

חוזים דרקוניים עם חאפרים

דיירים רבים מבקשים להיחלץ מחוזים דרקוניים שחתמו מול אותם יזמים מתנסים או מתחזים. רק אחרי החתימה הם מגלים שליזם אין כסף, הפרויקט תקוע ושהמציאות טופחת על פניהם. כמעט בלתי אפשרי לצאת מהחוזים, ההבטחות שהובטחו אינן עומדות במבחן המציאות, ליזם אין את ההון והיכולת הכלכלית להתחיל את הפרויקט, או גרוע מכך להמשיך פרויקט שהחל.

לדיירים השבויים בידי יזמים חאפרים מתבררות במהרה העובדות הבאות: ליזם שאין כסף להתחיל את הפרויקט או גרוע מכך, הוא התחיל פרויקט ואין לו את ההון לסיים אותו, בדרך כלל יחל את הפרויקט באיחור בשל סיבות שונות ומשונות. הוא אף ישתדל למכור את רוב הדירות החדשות או את כולן בשלב "פרי-סייל" - שלב מוקדם מאוד שיבטיח לו מימון שהבנקים לא בהכרח יסכימו להעניק.

במקרים אחרים, היזמים פונים ליזמים בעלי יכולות פיננסיות וידע מתבקש במטרה "למכור" את הפרויקט כחתום ובתמורה לעמלה. אלא שבמשך הזמן שבין חיפוש היזם הרוכש ועד השלמת המכירה, הדיירים נשארים שבויים של היזם המחתים עד שהוא יואיל בטובו להשיג את המימון ולקדם את הפרויקט שהוא התחייב אליו.

מקרים אלה הם אולי פתרונות שלוקחים זמן, אבל במקרים אחרים חאפרים פשוט יעשו הכל בשביל שהפרויקט יעלה להם פחות כסף. אם זה בפיקוח רופף על הקבלנים המבצעים; באי-מילוי התחייבויות לדירות קיימות בתירוצים שונים; או ברמת הגימור לבניין - שיוצאת בסופו של דבר בסיסית, בזמן שהיזם הבטיח גימור יוקרתי.

לא כל יזם קטן הוא חאפר

יזמים קטנים חושבים ברמה של מקסום הרווחים לפרויקט הבודד, ואינם מוכנים להפסיד כסף בשביל להתקדם בהצלחה לפרויקט הבא. לעומת זאת, יזם גדול ישמור קודם כל על המוניטין של החברה שלו, ולאחר מכן ידאג להרוויח עוד כמה אלפי שקלים על פרויקט בודד. זאת בגלל השאיפה לקדם בהצלחה פרויקטים נוספים.

צריך לזכור שלא כל יזם קטן הוא "חאפר", אבל דיירי בניינים המתעתדים לבצע תמ"א 38 חייבים להבין כי עליהם לבחון תמרורי אזהרה אלו עוד בשלב קבלת ההצעה מהיזם. חובה להצטייד בעורך דין שייצג נאמנה את האינטרסים של הדיירים ללא כל משוא פנים.

המתכון להצלחה בבחירת היזם בפרויקטים של תמ"א 38 מורכב מ-3 פרמטרים עיקריים: האיתנות הפיננסית והניסיון המקצועי המוכח שיש ליזם בתחום; זהות משרד האדריכלים שמתמחה בתחום התמ"א ומומחה לאזור המגורים הספציפי של הפרויקט; ובחירת חברה קבלנית שתבצע את הפרויקט בפועל.

יש לשים לב שלחברה הקבלנית צריך להיות ניסיון מוכח בביצוע פרויקטים של בנייה ושל תמ"א 38 בפרט. בהתנהלות שגויה, ההסתברות לעוגמת נפש גבוהה יותר מהפוטנציאל להצלחה מלאה של הפרויקט לשביעות רצון מלאה של כל הדיירים. בהצלחה!

הכותב הוא מנכ"ל חברת ראדקו 38