האם דרישות העיריות מהקבלנים מוגזמות?
רשויות מקומיות לא מעטות מציבות לקבלנים תנאים לקבלת זכויות בנייה בתחומן: למשל סלילת כבישים או הקמת מוסדות ציבור. בכנס שנערך בנושא טענו גורמי נדל"ן כי ברוב המקרים הדרישות מוגזמות - והקבלנים מפסידים. מנגד טוענים נציגי הרשויות: "המטלות הציבוריות הן הכרח ויש בהן צדק"
סלילת כבישים והקמת מוסדות ציבור לטובת הרשות המקומית - תמורת זכויות בנייה ומכירת דירות. על פניו נשמע כמו עסקה משתלמת לציבור הרחב, אולם אם שואלים מומחים בענף הנדל"ן - ייתכן שהרשויות המקומיות "מגזימות" וגורמות להפסדים לקבלנים. כך לפחות טענו שלשום (ג') בכנס בנושא "מטלות ציבוריות והסכמי פיתוח של היזם מול הרשות" שנערך בנתניה.
כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- הקבלנים: "ביטול תמ"א 38 זה פשע חברתי"
- האשמות בין האוצר לבינוי סביב מדיניות הדיור
- "בעוד 5-4 שנים יחול זינוק בבנייה הירוקה"
בכנס, שיזם משרד עוה"ד צבי שוב וביה"ס לנדל"ן במכללה האקדמית נתניה, האשימו גורמים בענף רשויות מקומיות בהעלאת מחירי הקרקע. עו"ד שוב טען כי "כשרשויות מקומיות צריכות כספים לפיתוח שכונות חדשות והיטלי ההשבחה לא מספיקים לכיסוי ההוצאות, חלקן מתנות זכויות בנייה במטלות פיתוח ציבוריות על חשבון היזם - כמו סלילת כבישים, הקמת מוסדות ציבור ועוד. התופעה יצרה תחום אפור לגבי חוקיות המהלך, והסכמים אלו מגיעים לבתי המשפט".
אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, הוסיף כי "הרשויות לא מסוגלות לממן את הפיתוח של שכונות מגורים חדשות, ולכן אין להן תמריצים לקדם בנייה למגורים. אם היזמים יממנו, העלויות יפלו על רוכשי הדירות; אם המדינה תממן, כמו בהסכמי הגג, זה יבוא לידי ביטוי בייקור היטלי הפיתוח במסגרת מכרזי רשות מקרקעי ישראל, כמו שראינו בראש העין - שם היטלי הפיתוח עלו פי 2.5, וגם אז זה יתגלגל על רוכשי הדירות".
לכן, הוסיף דנוס, "האתגר הגדול הוא לחשוב על פתרונות יצירתיים איך הופכים את ההוצאה ההכרחית למצב שכולם מרוויחים ממנו. לדוגמא שילוב של פונקציות מסחריות בחלק מהמטלות הציבוריות או יישום פרויקטים בשיטת BOT (שיטה של שותפות ציבורית-פרטית למימון פרויקט, שבה גוף פרטי מקבל זיכיון מגוף ציבורי כדי לממן, לתכנן, לבנות ולהפעיל מתקן ציבורי לתקופה קצובה - ה.צ)".
"הסכמי הגג עם למעשה הסכמי פיתוח"
השמאי יצחק שפיגל, שותף במשרד צביקל שפיגל, טען, בין היתר, כי "המטלות הציבוריות שמטילה עיריית תל-אביב על יזמים מוגזמות. למזלם של היזמים, מחירי הקרקע הוכפלו מאז 2009, מה שהופך את עלות המטלות הציבוריות ל׳צפרדע׳ שהם יכולים לבלוע. אם מחירי הקרקע לא היו עולים, אז היזמים היו מפסידים כסף מהפרויקטים. כל הפרויקטים הללו הכוללים מטלות ציבוריות יתרסקו ביום שהמחירים יתחילו לרדת, או לחילופין, כל עוד השיטה הזו תמשיך המחירים לא ירדו לעולם".
מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל-אביב, התייחסה לטענות וציינה כי "הטלת המטלות הציבוריות הם הכרח, ויש בהם גם צדק - בעיקר במגה-פרויקטים שהם גם רווחיים מאוד ליזם". לדעתה, בעיר תל-אביב, שבה אין שטחים פתוחים, זה רק מוצדק שאם לא ניתן להפקיע מהיזם קרקע לצרכי ציבור - הוא ייתן לעירייה שטחים בנויים במקום. "כדי שזה יעבוד נכון, יש ליצור שקיפות באמצעות חקיקה, וההסכמים בין העירייה ליזם צריכים להיות חלק ממסמכי התוכנית", הודתה להבי.
עו"ד אילנה מרכוס, סגנית היועץ המשפטי של עיריית אשקלון, ציינה אף היא כי הסכמי הפיתוח הם הכרח, והם הוכרו ככאלו בכל העולם. "עירייה לא יכולה לפתח שכונות חדשות רק מכספי היטלי ההשבחה והיטלי הפיתוח, כי זה לא נותן מענה לכל הפיתוח הנדרש בשכונה חדשה למוסדות החינוך והציבור", אמרה, "אבל יש להסדיר את הנושא בחקיקה ולקבוע כללים מנחים שימנעו תאוות בצע גם מצד הרשות וגם מצד היזמים".
אבישי קימלדורף, לשעבר מהנדס העיר חדרה וכיום סמנכ"ל בחברת שיכון ובינוי נדל"ן, הציג את עמדת היזמים. "המצב הקיים לא טוב לנו", אמר, "אנחנו יכולים לבנות הרבה יותר יחידות דיור בקרקעות המאושרות לבנייה בעשרות מקומות, אם היה פתרון למחסור בתשתיות הציבוריות שמעכבות את בניית הפרויקטים. כולם מדברים על מצוקת הדיור, אך מתחת לפנס יש עשרות אלפי יחידות דיור שממתינות למסגרת שתסדיר את היחסים בין הרשות ליזם - ותיתן פתרון לבעיית המימון של הפיתוח והתשתיות לשכונות החדשות".
לדבריו, "הסכמי הגג שחתמה המדינה עם הרשויות הם למעשה הסכמי פיתוח - רק שקוראים להם הסכמי גג. המדינה משלמת עבור הפיתוח ומתזמנת את התשלום לפי מטלות התב"ע (תוכנית בניין עיר - ה.צ). נוצר מצב מפלה, לפיו על קרקעות המדינה ניתן לחתום על הסכמי פיתוח, אך על קרקעות פרטיות אסור - וכך דוחים עוד יותר את פתרון הבעיה של מקומות שבהם אין הסכמי פיתוח או הסכמי גג".
