אין גישה לבית - אתם פטורים משכר דירה?
האם עדיין חייבים לשלם שכירות כששיפוץ ברחוב מונע כניסה לבית, או במקרה של אסון טבע כמו שריפה או שיטפון בדירה? בדקנו מה אומר החוק. מדריך
מדריכים נוספים במדור "דירה להשכיר ":
המשכיר לא גילה שיש תמ"א בבניין: כך תפעלו
לא הוגנת: חוקי השכירות שלא אושרו מעולם
פלישת טרמיטים: מי יטפל - המשכיר או השוכר
נשאלת השאלה האם במצבים כאלה השוכר צריך להמשיך לשלם דמי שכירות, למרות שהוא אינו יכול לעשות בדירה שימוש וליהנות ממנה; וגם מה אומר החוק לגבי מקרה שבו השוכר שילם לבעל הבית שמי שכירות מבעוד מועד.
למעשה, במקרים כאלה עולות שתי שאלות: מה דינו של הסכם השכירות - האם הוא תקף או בטל, או שמא יש למי מהצדדים זכות לבטלו; והאם בתקופה שבה נמנעו ההגעה, השימוש וההנאה בדירה, פטור השוכר מתשלום דמי שכירות למשכיר והאם הדבר יהווה הפרת הסכם מטעם השוכר תוך דרישה לפינויו מהדירה.
מצד אחד, יטען המשכיר שיש לקיים את הסכם השכירות ושעל השוכר לשלם שכר דירה, שכן אין לו אחריות וחבות כלפי צד שלישי (כדוגמת עבודות העירייה). מצד שני, יטען השוכר כי אין זה מוצדק לדרוש ממנו שישלם שכירות עבור דירה, כל זמן שבפועל אינו משתמש בה; וכי דרישת תשלום כזו היא בגדר "תשלום חינם" עבור נכס שאין לו כל שימוש.
אין גישה? יש פטור מתשלום שכ"ד
חוק השכירות קובע שאם נמנע מהשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות שנקבעה בין הצדדים בהסכם השכירות, מחמת נסיבות הקשורות בדירה או בדרכי הגישה אליה, והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך; פטור הדייר מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שלא יכול היה להשתמש במושכר.
עוד קובע החוק כי המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר לאחר פטור התשלום, לבטל את ההסכם - אלא אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות. כאן חשוב לציין שהפטור מתשלום דמי השכירות יחול רק אם בעת כריתת ההסכם לא ידע השוכר על הנסיבות אשר יכולות למנוע שימוש במושכר או הגעה אליו, ולא היה עליו לדעת עליהן.
חיוב בתשלום דמי שכירות מכוח הסכם מותנה ביכולת השימוש במושכר למטרת השכירות. היעדר אפשרות שימוש במושכר למטרתו, מחמת נסיבות הקשורות בו או בגישה אליו, משמיט את הבסיס החוזי לתשלום דמי השכירות על פיו.
החוק מנסה ליצור איזון ראוי בין שני הצדדים. מצד אחד, נותן לשוכר אפשרות לבטל את ההסכם ולצאת מהמושכר, או להמשיך להחזיק במושכר אך מבלי לשלם דמי שכירות כל זמן שהשימוש וההנאה נמנעו ממנו. מצד שני, נותן אפשרות למשכיר לבטל את הסכם השכירות לאחר זמן סביר ומבלי לעשותו כ"בן ערובה" של השוכר.
בפסיקה נקבע כי לצורך הפעלת ומתן פטור מדמי שכירות, יש צורך שתהיה מניעה מוחלטת מאפשרות ההגעה למושכר ולביצוע השימוש בו. כלומר, במקרה שבו נוצרה אי נוחות בהגעה לדירה או נפגמה ההנאה והשימוש בה, לא יכול השוכר לדרוש את ביטול ההסכם וייתכן שיהיה זכאי לפטור חלקי בדמי השכירות ולא לפטור כולל.
עוד נקבע בפסיקה כי במקרה המצדיק פטור כולל מתשלום דמי השכירות, בגין התקופה בה נמנעו הגישה או השימוש במושכר, לא יהווה הדבר הפרת חוזה מטעם השוכר. כלומר שלמידת הידיעה של השוכר באשר למושכר למצבו החוקי וסביבתו ישנו מקום נכבד ומכריע באשר למתן הפטור הכספי.
מקרים אפשריים לחסימת הגישה למושכר או פגיעה בשימוש בו יכולים להיות, בין היתר, אסון טבע, שריפה, אירוע ביטחוני, מלחמה, כוח עליון, צו סגירה, פלישה על ידי צד ג', החרמת המושכר, אי מתן רישיון עסק, צו סגירה, אי הספקת מים, חשמל וכו'. בכל מקרה כזה תיבחן דרגת אי הנוחות והשימוש שנגרמה לשוכר והאם יכול היה בכלל להגיע למושכר ולשהות בו.
ביטול הסכם או פטור מתשלום דמי שכירות?
ביחסי השכירות מיועד החוזה להעניק לשוכר את ההנאה מהקשר במשך כל תקופת ההתקשרות, ועל משכיר הנכס לעמוד בכך במשך כל תקופה זו. כלומר, במקרה שבו נוצרו אי התאמה או פגם בנכס, על המשכיר לדאוג לתיקון אלה.
הבחירה בין ביטול ההסכם ויצאה מהדירה לבין פטור מתשלום והמשך החזקה בה, תלויה במהות ובאופי השכירות (מגורים, מסחרי), שיקולי השוכר, זמן ההפרעה ומניעת הגישה לנכס וכו'.
כך, לדוגמא, בנכס מסחרי שבו הושקע ממון רב ונהנה ממיקום אטרקטיבי ומבוקש, מוניטין והיכרות, ואשר תקופת השכירות החוזית לגביו ארוכה ובחוזה השכירות ניתנה אפשרות אופציה; יעדיף השוכר במקרה של מניעת הגעה ושימוש אליו לנצל את אפשרות פטור התשלום מדמי שכירות, מאשר לבטל את הסכם השכירות ולצאת מהנכס.
מאידך, בשכירות למגורים, סביר להניח ששיקולי השוכר יהיו שונים. במקרה של מניעת גישה לדירה ושימוש בה, אף לתקופה קצרה יחסית, ייתכן שיעדיף השוכר להורות על ביטול ההסכם ועזיבת הדירה.
בנוסף לחוק השכירות, גם חוק החוזים נותן הגנה לשוכר במקרים שבהם נגרמה פגיעה בשימוש ובהנאה מהנכס, או במקרה שבו נחסמה הגישה למושכר במלואה. החוק קובע כי נסיבות אלה יגרמו לסיכול הסכם השכירות, שכן בפועל קיום החוזה באותן נסיבות יהיה בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים. לכן במקרה כזה יכול השוכר לטעון כי הסכם השכירות למעשה פקע ולא יהיה ניתן לאכוף את הסכם השכירות לגביו.
בפסיקה הופעל מתן פטור מתשלום שכירות בסיטואציות שונות, תוך בחינת ידיעתו של השוכר בדבר. כך, למשל, ניתן פטור מתשלום דמי שכירות לשוכר נוכח פרעות לאומניים ואירועי דמים באזור מסחרי בירושלים, אשר מנעו ממנו גישה ושימוש בחנות. במקרה אחר, שריפה שפרצה במגדל שלום בתל-אביב מנעה גישה ושימוש בנכס שהושכר במגדל, ואז ניתן פטור כולל מתשלום דמי שכירות למשך שבועיים, ופטור נוסף ממחצית דמי השכירות למשך תקופה של חצי שנה.
במקרה נוסף, שבו שוכר נכס מסחרי לא קיבל רישיון עסק עקב ביצוע עבירות בנייה במושכר שבוצעו על ידי המשכיר, נקבע כי עבירות הבנייה לא הובאו לידיעתו של השוכר בטרם חתימת הסכם השכירות. לכן עבירות הבנייה הן שמנעו בפועל את קבלת רישיון העסק ואת השימוש החוקי במושכר, והשוכר היה זכאי להודיע על ביטול ההסכם ולעזוב את הנכס.
מנגד, במקרה שבו היה ידוע לשוכר שבמושכר אין היתר בנייה, והוא הצהיר על כך בהסכם השכירות ואף התחייב בהסכם לדאוג ולהשלים על חשבונו את הליכי הלגליזציה, נקבע שבתקופה שבה היה סגור המושכר עקב צווי הריסה ונמנע השימוש בו, אין השוכר זכאי לפטור מדמי השכירות.
במקרה נוסף, שבו הושכרה דירה למספרה מבלי שניתן טופס 4 למבנה ותוך חיבור המושכר לחשמל באופן פיראטי, והדבר צוין בהסכם השכירות באופן מפורש, נקבע כי השוכר לא היה זכאי לעזוב את המושכר לפני תום השכירות. זאת משום שהוא ידע מהו מצבו של המושכר בטרם חתימת ההסכם, והוא הסכים לכך - ובכל מקרה לא נגרמה לו מניעת שימוש במושכר.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
