מדריך: כך תיערכו לרכישת דירה ראשונה

העלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות הובילה את בנק ישראל להטיל מגבלות שונות בשוק המשכנתאות, כדי להבטיח את יציבות הבנקים בישראל. לפני מעט יותר מ-3 שנים החליט הבנק המרכזי לבטל את האפשרות ליטול משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים העולים על 75%, לצד מגבלות נוספות על הלווים.

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

• קונים דירה להשקעה? כך תנהלו אותה נכון
• כך נזהה אזור שאינו מתאים להשקעה בנדל"ן
• הצעה לקניית קרקע חקלאית: מה צריך לבדוק
  

מדי פעם עולות הצעות לאפשר לזוגות צעירים ליטול משכנתאות בשיעור של 90%, אך ברור כי שיעור מימון גבוה איננו בריא גם לקונה וגם לבנק, בייחוד כאשר מדובר על דירות בשווי של למעלה ממיליון שקל. המגבלות יצרו צורך בבניית תוכנית מימון מסודרת עבור מי שמחליט לרכוש דירה ראשונה, והצורך בתכנון המימון לדירה יכול לחסוך כסף רב בריביות ובתשלומים שונים - שיכול לשמש את הרוכשים למטרות נוספות.

כמו כן, ללא קשר למגבלות המימון, נראה כי זוגות צעירים רבים חוששים מאוד מתהליך רכישת הדירה בשל חוסר הוודאות והצורך להתחייב על משכנתא. ואולם, בניית תוכנית מימון לדירה יכולה להפחית חלק גדול מהם ולהראות כי נוכל לעמוד ברכישת הדירה בה אנו מעוניינים.

(צילום: shutterstock)

מימון הדירה הוא חלק מהמו"מ עליה

מחובתנו עוד בשלב המקח על מחיר הדירה, לוודא כי ביכולתנו לעמוד בהוצאה מבלי להיחנק או להתחייב מעבר ליכולתנו. המו"מ הפופולרי עם מוכר הדירה הוא לרוב על המחיר, אך גם כאשר הצלחנו להשיג הנחה, אם נוסיף אליה גם דחייה בחלק מהתשלומים, הרי שקיבלנו הטבה ששווה כסף. חשוב לזכור כי בדיקת היתכנות למימון דירה היא שלב מקדים עוד לפני זכרון דברים עם המוכר, ובטח שקודמת לחתימה על חוזה.

בניית לוח התשלומים מול המוכר

עוד בשלבי ניסוח חוזה הדירה, עלינו לשים לב היטב ללוח התשלומים. חשוב לזכור כי כספי ההון העצמי שעלינו לשלם במסגרת העסקה יהיו הכספים הראשונים, ואילו כספי הבנק תמיד יגיעו אחר כך. אם כספי ההון העצמי שלנו אינם נזילים, קרי לא ניתנים להעברה מיידית, עלינו לדאוג לכך עוד בטרם חתמנו על חוזה הרכישה.

בישראל נוהגים הבנקים שלא לשחרר כספי משכנתא עבור מי שטרם סיים לשלם את ההון העצמי, למעט במקרים מאוד חריגים. לכן, עלינו לוודא כי מרגע תשלום ההון העצמי יחלפו לפחות 3 חודשים שיאפשרו לנו לנהל מו"מ מול הבנקים על המשכנתא ותנאיה. אם אנו צפויים לקבל כספים ממקורות שונים, עליהם אנו בונים כדי לממן את הדירה, כגון קרנות השתלמות, עלינו לוודא מבעוד מועד כי אכן יהיו זמינים עבורנו ביום התשלום.

כספים לשיפוץ

דירות רבות בישראל הן דירות יד שנייה המצריכות שיפוץ, כגון החלפת מטבח, צנרת, ריצוף, דלתות וצבע. מחיר שיפוץ יסודי של דירה יכול להגיע גם ל-100 אלף שקל. חשוב מאוד לזכור כי במידה שרוכשים דירה הדורשת שיפוץ, עלינו להוסיף אותו למחיר הדירה ולראות את מחיר הדירה תמיד כשהוא כולל את עלות השיפוץ המתוכננת.

שמאות

כשהבנקים מעניקים לנו את המימון לדירה מיד שנייה, הם בוחנים את מחירה מול הערכת מחיר השמאי. כלל האצבע אומר כי המחיר הרלוונטי אותו רואים הבנקים הוא הנמוך מבין מחיר רכישת הדירה לבין הערכת השמאי.

לפיכך, עלינו לזכור כי גם עלינו מוטלת האחריות לוודא כי העסקה שאנו עושים היא במחיר השוק ואף למטה ממנו. אם נתחייב למחיר גבוה והון עצמי גבולי, אנו עלולים להידרש בפתאומיות להבאת הון עצמי נוסף מהבית.

מסגרת המשכנתא

עבור דירה ראשונה נוכל לקבל מסגרת של עד 75% מימון משווי הדירה. אחוז המימון משפיע מאוד על גובה ריבית המשכנתא, אולם חשוב לזכור כי כאשר רוכשים דירה חדשה כדאי לקחת מרווח ביטחון מסוים ולא לסכם על מסגרת גבולית.

גובה המסגרת אותה נבקש מהבנק, במקרה שנרכוש דירה מיד שנייה, הוא הפער בין ההון העצמי שברשותנו לאחר שהפחתנו ממנו את עלות השיפוץ והתוספות - לבין מחיר הדירה.

הלוואה משלימה

ישנם בנקים שבמסגרת הליך קבלת המשכנתא יאפשרו לנו לקבל הלוואה של כ-30 אלף שקל ללא ריבית והצמדה לתקופה קצרה. היות שמעבר דירה גורר אחריו הוצאות שונות, כדאי לבחון אפשרות זו עם החתימה על ההלוואה. גם אם אנחנו מעריכים כי לא נזדקק להלוואה כזו, עדיף לסכם עליה מול הבנקים כדי שתשמש עבורנו כאמצעי מימון לשעת חירום.

הכותבים הם מנכ"לים משותפים ב-SDB ניהול השקעות ונכסים בבאר שבע ובאטלנטה