מדוע לא משתלם לרכוש דירה? / דעה
תתפלאו, אבל האובססיה לבעלות על דירות בישראל עלולה להזיק לחלק ניכר מהאוכלוסייה, לצמיחת המשק ואפילו להגדיל את שיעור האבטלה. לא חייבים לקנות - אפשר גם לגור בשכירות, תסתכלו על גרמניה, דנמרק, צרפת ויפן
אחת ההבטחות המרכזיות של כל נציגי המפלגות במערכת הבחירות האחרונה הייתה הורדת מחירי הדיור. נשאלת השאלה, למה יש דרישה כל כך חזקה להורדת מחירי הדירות, בעוד שבפועל שיעור הבעלות על דירות עומד על כמעט 70% מהאוכלוסייה?
טורי דעה נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
- הזיהום בחיפה - סכנה לשוק הנדל"ן / דעה
- פרדוקס המס: האיוולת שבמיסוי דמי השכירות
- הציבור הערבי עדיין משווע לאדמה. דעה
האובססיה לבעלות על דירות איננה ייחודית לישראל. במדינות נוספות כמו ארה"ב, בריטניה וספרד ישנו לחץ מתמיד על מקבלי ההחלטות לקדם מדיניות שמיטיבה עם רוכשי הדירות ומתמרצת בעלות, למרות העלויות התקציביות המשמעותיות. לעומתן, יש מספר לא קטן של מדינות מפותחות ומתקדמות כמו גרמניה, דנמרק, צרפת ויפן שלא מעודדות בעלות על דירות, ושיעורי הבעלות במדינות הללו עומדים על 50%.
ישראל, הן במדיניות והן בשיעורי הבעלות, שייכת לקבוצת המדינות עם שיעורי בעלות גבוהים יחסית ומדיניות שמכוונת להשאירם כאלה. מסתבר שמבחינה כלכלית, לשיעור הבעלות הגבוה על דיור למגורים יש כמה מחירים לא מבוטלים. ברגע שמתמרצים את הפרטים לקנות דירות, מעוותים את החלטות החיסכון ארוך הטווח שלהם ולאו דווקא בכיוון חיובי. עבור ישראלים רבים, הדירה שבבעלותם היא הנכס הפיננסי המרכזי שלהם.
במילים אחרות, המדינה מתמרצת משקי בית ממעמד הביניים למנף חלק גדול מהחיסכון שלהם לנכס שהוא קשה לתמחור, עם תנודתיות גבוהה במחיר שמועד גם לסיכונים ספציפיים (שריפה, עץ שנופל על גג הבניין) וגם לסיכונים משקיים (רעידת אדמה, משבר כלכלי), ושאמור לפי התאוריה הכלכלית להניב תשואה צנועה המבוססת על הצמיחה של האוכלוסייה והשכר במשק.
מי ששוכר זורק את הכסף? לא נכון
הטיעון המרכזי של מצדדי העדפת הבעלות על השכירות הוא שמי ששוכר "זורק את הכסף", בעוד מי שלוקח משכנתא וקונה דירה, הרי שהוא "בונה הון נכסי". הטיעון הזה מתעלם מכך שאת הפער בין החזר המשכנתא לבין השכירות (שאמורה להיות נמוכה יותר עבור דירה זהה, מכיוון שאנשים לא משלמים על רווח ההון העתידי שמגיע עם בעלות), ניתן להשקיע בנכסים יותר סולידיים ונזילים שמניבים תשואה מכובדת - כגון השקעה במדדים.
עניין נוסף הוא שהבחירה בנדל"ן כאפיק חיסכון מרכזי היא אולי מסוכנת לפרטים, אבל לא פחות מכך היא פוגעת בצמיחה של המשק. זאת משום שהחיסכון של הפרטים במשק מנותב להשקעה עם ערך מוסף מאוד קטן, ביחס להשקעה בעסקים חדשים, תשתיות או מו"פ (מחקר ופיתוח).
אבל הבעייתיות עם שיעור בעלות גבוה על דירות היא מעבר לסוגיית החיסכון המשקי או הסכנה של ניפוח בועות. בעלות על דירות היא רגרסיבית כמעט בהגדרה. מדובר במצב עניינים שמשמר ומרחיב את הפערים בעושר, ולעתים קרובות מסבסד משפחות צעירות ממעמד בינוני-גבוה בתוכניות כמו מע"מ 0 ומחיר מטרה.
הצבר ההון הדירתי הוא תהליך שמיטיב משמעותית עם מי שנולד להורים שיש בבעלותם דירה, והדבר בא לידי ביטוי בהבדלים ניכרים בשיעורי הבעלות לפי עשירונים. המשאבים הלא מועטים שהממשלות משקיעות בתוכניות שנועדו לאפשר לרכוש דירות, הולכות באופן לא פרופורציוני לעבר העשירונים הגבוהים ובאים הרבה פעמים על חשבון סיוע למי שנזקק לכך באמת.
עלייה בבעלות על דירות - סימן לעלייה באבטלה
ואם זה לא מספיק, יש את הסיפור של הגמישות הכלכלית של שוק העבודה. במחקר עדכני שנערך בארה"ב נמצא כי עלייה בשיעור הבעלות על דירות במדינות שונות בארה"ב, מהווה סימן מקדים לעלייה משמעותית בשיעורי האבטלה באותן מדינות.
החוקרים מראים ששיעור בעלות גבוה מקטין את הניידות של העובדים, מגדיל את זמני הנסיעה לעבודה ופוגע בהקמה של עסקים חדשים. גם ברמה הבינלאומית, הקשר השלילי בין בעלות על דירות לבין שיעור תעסוקה הוא יציב. לראיה - המשק הגרמני, שמתאפיין בכלכלה חזקה ויציבה עם אבטלה נמוכה, לצד שיעורי בעלות מהנמוכים במערב.
כמובן שאנחנו חיים בחברה חופשית ומי שיש בידו האמצעים והרצון, יש לאפשר לו לרכוש דירה. נשאלת השאלה האם הממשלה צריכה לתמרץ אותנו לעשות כן ואף לסבסד את מי שמעוניין. צריך לזכור כי הגדלת שיעורי הבעלות לא בהכרח מגדילה את הנגישות לדיור של כלל האוכלוסייה, פוגעת בשוק העבודה, מעוותת את הקצאת מקורות ההשקעה של המשק ומובילה למדיניות שמיטיבה את השכבות החזקות.
הכותב הוא מנהל המכון לרפורמות מבניות
לפנייה לכתב/ת 
