"100 אלף דירות בישראל משמשות כמשרדים"
מנכ"ל משרד הבינוי, שלמה בן-אליהו, טוען כי המחסור החמור בדירות למגורים בישראל נעוץ בעודף של בנייני משרדים ברחבי הארץ. לדבריו, כ-55% מכלל הדירות שמשמשות למשרדים ממוקמות במרכז הארץ. "הממשלה הבאה תטיל סנקציות על משכירי דירות כמשרדים ועל רשויות מקומיות שיעודדו זאת"
מצוקת דיור? על פי הערכות שחשף היום (ד') משרד הבינוי, בישראל קיים עודף של בנייני משרדים, אל מול מחסור חמור בדירות למגורים. בוועידה הרביעית לנדל"ן עסקי שערכה חברת מידע כנסים בתל-אביב, הבהיר מנכ"ל משרד הבינוי, שלמה בן-אליהו, כי כ-100 אלף דירות ברחבי הארץ משמשות כיום למשרדים ולא למגורים - כ-55% מהן במרכז הארץ. הוא הוסיף כי כדי להתמודד עם המצב - הממשלה הבאה תטיל סנקציות על משכירים ועל רשויות מקומיות שמטרתם להחזיר את הדירות שמשמשות למשרדים לייעודן המקורי.
כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- ראשי רשויות: "תנו לנו לבנות דירות בעצמנו"
- האשמות בין האוצר לבינוי סביב מדיניות הדיור
- אשקלון: 9,500 דירות חדשות בצפון העיר
"במקום לבנות שכונות חדשות שכרוכות בהקמת תשתיות, הקמת מוסדות ציבור, כבישים ומחלפים, ניתן לפנות את אותן דירות מהמשרדים ולהחזירן לייעודן המקורי - ובכך לסייע בפתרון מצוקת הדיור", אמר בן-אליהו. "מדובר בדירות שרובן ממוקמות במרכז הארץ, בערים כמו תל-אביב , רמת גן, גבעתיים ועוד". לדבריו, כיום במסגרת ההסכמים הקואליציוניים דנים בפתרונות למצב ויש הסכמה בנושא מצד כל משרדי הממשלה.
בן-אליהו ציין כי הפתרונות למצוקת הדיור נחלקים לפתרונות בתחום התכנון והבנייה, המיסוי והרישוי. "חלק מהדירות שמשמשות למגורים קיבלו היתר לשימוש חורג מהרשויות למשך 5 שנים", הסביר, "לרשויות יש כאן אינטרס - הן מקבלות מאותן דירות ארנונה למשרדים שגבוהה מארנונה למגורים וכן הן מקבלות היטלי השבחה. אנחנו נאסור על מתן היתרים חדשים לשימוש חורג ועל חידוש היתרים קיימים".
יצוין כי בתחילת השבוע הגיש ח"כ עמיר פרץ הצעת חוק בנושא זה, אשר מבקשת לאסור על שימוש חורג בדירה שייעודה המקורי היה למגורים. פרץ הניח הצעה זו במסגרת תוכנית כוללת להפחתת יוקר הדיור, לאחר שהעריך כי למעלה מ-60 אלף דירות ברחבי הארץ, לרבות באזורי הביקוש, קיבלו היתר לשימוש חורג.
טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, התייחס אף הוא לסוגיית הנדל"ן המסחרי, אך טען כי "טוב ייעשה אם הרגולטור לא יתערב בענף הנדל"ן המסחרי". הוא אמר כי "הממשלה מתמקדת במה שדחוף ובוער - והיום זה שוק המגורים וטוב שכך. אם מישהו חושב שהממשלה תשקיע גם בתחום הנדל"ן המסחרי הוא טועה, היום צריך לתת את הדגש על שוק המגורים".
השמאי הממשלתי התייחס גם לשוק הנדל"ן המשרדי וציין כי הוא לא נפגע בשנים האחרונות. "שוק הנדל"ן המשרדי מתנהל בצורה סבירה", אמר, "וטוב שהרגולטור לא יתערב גם בענף זה. הגורם הממתן בענף הנדל"ן המסחרי הוא הבנקים. היזמים הם תמיד הצד האופטימי, והבנקים הם תמיד הצד הפסימי - וזה מה שיוצר את האיזון בשוק הזה. אנחנו רואים בנתונים ירידה בבנייה למסחר ומשרדים".
אלדרוטי ציין כי "שמאי הוא קודם כל צלם שמצלם את הלך השוק. אני משתדל להיות ריאלי לגבי המגורים. כולם מחפשים את שרביט הקסמים, אבל אין כזה. הממשלה מטפלת בהרבה תחומים, אבל הפתרון הוא סט של כלים ותוכניות, ולא כל תוכנית היא הכי טובה. חלק מהתוכניות תורמות יותר וחלקם פחות. אני מאמין שאם יהיה ריכוז מאמץ יימצא פתרון לענף המגורים".
"אנחנו במתקפת תעסוקה במרכז הארץ"
גם מתכננת הערים ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון גיאוקרטוגרפיה, השתתפה בוועידה וחיזקה את דברי מנכ"ל משרד הבינוי. היא ציינה כי מרבית הנדל"ן המסחרי בישראל ממוקם במרכז הארץ. "המצב היום בשוק הנדל"ן המסחרי הוא מתקפת תעסוקה אזורית במרכז", אמרה, "הממשלה משחררת קרקעות תחת הסכמי גג, אבל המדיניות הזו גורמת לעיוות שוק המשרדים והתעסוקה. היא מרכזת את כל הבנייה במרכז, יוצרת עיוות ומסיטה את הביקוש מהפריפריה למרכז הארץ. המדיניות הזו יוצרת מדינה בגבולות גדרה-חדרה בלבד".
דגני טענה כי מדיניות הסכמי הגג גורמת לכך שמתוך 55 אלף יחידות דיור - ייבנו 35 אלף יחידות במרכז לבדו. "בנייה זו גורמת להגדלת שטחי התעסוקה רק במרכז הארץ, וכל אחד עירייה רוצה שני מיליון מ"ר כי מיליון אחד לא מספיק. אנחנו מחסלים כך שטחים ירוקים ומקטינים את הפעילות העסקית", ציינה.
היא הוסיפה כי "בשורה התחתונה, אם לא נעצור את זה יהיה אסון. חסר שטחי תעסוקה במדינת ישראל - אבל לא במרכז. השכונות החדשות והערים החדשות שנבנות צמודות לכביש 6 והרכבת, אבל אילו ערים ללא תעסוקה". עוד אמרה דגני כי בניית שטחי התעסוקה חזרה לרמה של שנות ה-90 של המאה הקודמת. "40% משטחי התעסוקה בישראל ריק. אם יימשך ריכוז שטחי התעסוקה במכרז הארץ בשנים הקרובות, תיווצר בעיה בעיקר בפריפריה", סיכמה.
ג'קי מוקמל, מנכ"ל ובעלי חברת מאן נכסים שנכח אף הוא בוועידה, מתח ביקורת חריפה על הבנייה הנוכחית בשק המשרדים. "יש בתל-אביב כ-250 אלף משרדים שמטים ליפול. ראינו את זה בבית 'אל על' ויש עוד רבים אחרים. בעולם המפותח נותנים היתר לבעל הבניין לשפץ ולהפוך את הבניין הישן לבניין מגורים. זה קורה בהמבורג, בפריז ובניו-יורק - אבל לא בישראל", אמר.
לדבריו, "הבנייה פה היא אדירה. יש בישראל יחס של 15 מ"ר לתושב. לשם השוואה, בניו-יורק היחס עומד על 4.9 מ"ר לתושב, בברלין זה 4.7 מ"ר לתושב. אז בונים בלי בדיקה, בלי סטטיסטיקה, בקצב בנייה הולך וגדל - והמצב הוא שאזור המרכז יקבל בערך מיליון מ"ר של שטחי משרדים עד לשנת 2018".
מוקמל הבהיר כי הבנייה בהיקפים הנוכחיים אינה תואמת את המגמות והביקוש בשוק. "עד לשנת 2008 ראינו עלייה של ביקושים, חברות גדלו והתפתחו, הצריכה הייתה 200 אלף מ"ר בשנה לכל השוק - מתוכם כ-80 אלף מ"ר שדרוג של שטחים קיימים וכל היתר שטחים חדשים. אבל היום יש ביקוש ל-130 אלף מ"ר בלבד בשנה, ומתוכם כ-100 אלף הם שדרוג של שטחים קיימים. כלומר, אין התפתחות, אין ביקוש אמיתי מצד שחקנים חדשים, אבל בונים עוד ועוד - ואני שואל למי? זה מאותת על ירידה במחירים בשוק הזה, או אולי על רמת סיכון מאוד גבוהה שתהיה ליזמים בשוק".
