הצצה ל-10 משכונות היוקרה של ישראל

כיצד מתגבשות ומתפתחות שכונות יוקרה בישראל, מה הופך אותן לנחשקות, מהם מאפייני האוכלוסייה ולאילו רמות של מחירי נדל"ן אנחנו צריכים לצפות? על השאלות הללו מבקש להשיב מחקר חדש שנערך עבור ynet, הבוחן את מידת היוקרה של שכונות מגורים ברחבי הארץ, בהתאם לשינויים חברתיים וכלכליים בשנים האחרונות.

בדיקות ומחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

• איפה אפשר לגור במרכז ולשלם מתחת לממוצע
• מחקר: איפה יש דירות בפחות ממיליון שקל
• בדיקה: מה הסיכוי שתקנו דירה ביישוב שלכם
• בדיקה: איפה קונים דירה בעד 100 משכורות
  

את המחקר ערך מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים עבור חברות בנייה. "אם בעבר האזורים הנחשקים ביותר בקרב עשירי ישראל היו שכונות וילות מסוגרות, הרי שבשנים האחרונות המגמה התהפכה, והמגדלים תופסים את רוב שוק היוקרה - הן מבחינת היקף העסקאות והן מבחינת הבולטות בשוק הנדל"ן", מסביר גרינברג את הנחת העבודה.

המחקר בחן 10 שכונות יוקרה מוכרות יותר ופחות: שכונת הרצליה פיתוח בהרצליה; השכונות נווה צדק, פארק צמרת, רמת אביב ג' וצהלה בתל-אביב; השכונות רחביה וטלביה בירושלים; שכונת קריית קריניצי ברמת גן; שכונת עיר ימים בנתניה; ושכונת דניה בחיפה. השכונות נבחרו לפי מחירי הנדל"ן הממוצעים והמדרג החברתי-כלכלי וכן לפי עסקאות שיא שבוצעו בין השנים 2014-2015 המבוססות על נתוני רשות המסים.

על פי הבדיקה, המדרג החברתי-כלכלי בהרצליה פיתוח הוא 9 מתוך 10, והמחיר הממוצע למ"ר עומד על 44,500 שקל. אחת מעסקאות השיא בשכונה הייתה מכירה של בית צמוד קרקע תמורת 19.88 מיליון שקלים. עסקה בולטת נוספת בוצעה בנובמבר 2014, אז נמכרה דירת 4.5 חדרים חדשה בקומה הרביעית מתוך 5 קומות בפרויקט הסמוך לחוף הים ב-10.25 מיליון שקלים - כלומר כ-102 אלף שקל למ"ר. עוד קודם לכן, בית דו-משפחתי ברחוב דוד המלך עם שטח בנוי של 195 מ"ר נמכר ב-5.45 מיליון שקלים.

(צילום: עידו ארז)

מגדלי המגורים מבטאים מגמה עולמית של פריחתן המחודשת של הערים הגדולות, ואת הרצון של ישראלים רבים לחיים אורבניים תוססים, ממש כמו במנהטן או בהונג קונג", אומר גרינברג. "אך רוב שכונות מגדלי היוקרה החדשות בארץ מפספסות את הטרנד ומתוכננות כמתחמים סגורים, מופרדים מהעיר, בעלי צפיפות בינונית בלבד וכמעט ללא עירוב שימושים, למשל חזית מסחרית לרחוב".

זו גם הביקורת העיקרית על שכונת פארק צמרת בתל-אביב, שלמרות זאת זוכה לפופולריות גבוהה, במיוחד בקרב מתעשרים חדשים. השכונה כוללת כ-1,500 יחידות דיור וממוקמים בה כמה מגדלים שהפכו לאייקונים בשוק הנדל"ן כמו YOO ו-W. המחיר הממוצע בשכונה למ"ר עומד על 35 אלף שקל, ועסקת השיא שבוצעה בשכונה בשנתיים האחרונות הייתה מכירת דירה במגדל יוקרה תמורת 19.34 מיליון שקלים. מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים מתחיל ב-2.8 מיליון שקלים ויכול לטפס אף ל-6 מיליון, תלוי בקומה ובמאפייני הנכס והבניין.

למרות "זריחת" המגדלים, נשמר מיקומן של שכונות הווילות הנחשקות והוותיקות בצמרת היוקרה. רובן לא התחילו את דרכן כיוקרתיות, אלא עברו איזושהי אבולוציה עם השנים. בהתאם לשמה, שכונת צהלה בתל-אביב נבנתה בשנות ה-50 של המאה הקודמת עבור אנשי צבא וביטחון ממעמד הביניים. אלא שהנגישות המשתפרת למרכז העיר משכה עם השנים אוכלוסייה חדשה ואמידה יותר, שגם הרסה את צמודי הקרקע הישנים ובנתה במקומם וילות מפוארות ומודרניות.

כיום ההרכב החברתי בצהלה שונה מקצה לקצה לעומת שנותיה הראשונות, והיא מאכלסת כמה מבכירי המשק וההנהגה הפוליטית בישראל. על פי הבדיקה, המדרג החברתי-כלכלי בשכונה הוא 9 מתוך 10 והמחיר הממוצע למ"ר עומד על 25,500 שקל. בשנה האחרונה נמכרה בשכונה וילה עם 8 חדרים בשטח בנוי של 643 מ"ר תמורת 20.5 מיליון שקלים - עסקת שיא.

(צילום: נעמה סיקולר)

בשכונת נווה צדק השינוי שחל אף דרמטי יותר. השכונה, שנוסדה עוד במאה ה-19, נחשבה במשך שנים לענייה ומוזנחת וסיפקה דיור זמני לעולים חדשים בשנותיה הראשונות של המדינה. בשנות ה-80 של המאה הקודמת הפכה למעוזם של אמנים צעירים שהפיחו בה חיים חדשים. תוכניות שימור שונות החל משנות ה-90 ונופה הייחודי הפכו אותה לפופולרית מאוד, גם בקרב תיירים, וכיום היא נחשבת לטרנדית ונחשקת, כאשר המדרג החברתי-כלכלי שלה הוא 7 מתוך 10.

המחיר הממוצע למ"ר בשכונה עומד על 40 אלף שקל, ודירות שני חדרים בשטח של כ-45 מ"ר בפרויקטים למגורים שנבנו בשנים האחרונות נמכרות בשני מיליון שקל בממוצע. עם זאת, עסקה בולטת שבוצעה בשנה וחצי האחרונות ברחוב אמזלג, במבנה שהוקם ב-1999, מצביעה על כך שדירת 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר בלבד נמכרה תמורת 6.4 מיליון שקלים - מחיר המשקף מעל 70 אלף שקל למ"ר.

אחת מעסקאות השיא בנווה צדק הייתה מכירת בית צמוד קרקע תמורת 11 מיליון שקל. למעשה, היקף העסקאות של צמודי קרקע נמוך מאוד, אך לרוב המחיר עובר את רף ה-10 מיליון שקל. רק באחרונה רכש איש העסקים רומן אברמוביץ', אחד מעשירי תבל, את מלון ורסנו בשכונה תמורת כ-100 מיליון שקל, והוא צפוי להפוך את המלון לבית מגורים עבור משפחתו. גם פרויקט "ווייט סיטי" היוקרתי שבונות החברות צמח המרמן, יורוקום נדל"ן ומשפחת ברונר, צפוי להקפיץ את המחירים באזור, בעיקר על רקע העובדה שהוא עוצב על ידי מעצב העל ג'ורג'יו ארמני.

בשכונת רמת אביב ג' המדרג החברתי-כלכלי הוא 9 מתוך 10, והמחיר הממוצע למ"ר עומד על 31 אלף שקל. באחת העסקאות בשנתיים האחרונות נמכרה דירת 6 חדרים בקומה ה-10 מתוך 12 קומות, בשטח של 165 מ"ר, ב-7.25 מיליון שקלים - כ-44 אלף שקל למ"ר. עסקת השיא בשכונה הייתה כאשר נמכרה דירה במגדל תמורת 20 מיליון שקל.

המחקר התייחס לשתי שכונות יוקרה בירושלים - טלביה ורחביה. על פי הבדיקה, המדרג החברתי-כלכלי בשתי השכונות הוא 7 מתוך 10, כאשר בשכונת טלביה המחיר הממוצע למ"ר עומד על 31,500 שקל; ובשכונת רחביה המחיר הממוצע למ"ר עומד על 33 אלף שקל. עסקת שיא שנעשתה בשנתיים האחרונות בשכונת טלביה הייתה כאשר דירה בבניין עד 12 קומות נמכרה תמורת 14.47 מיליון שקלים - יותר מ-72 אלף שקל למ"ר.

(צילום: קאטקוף סימור, לע"מ)

בשכונת רחביה נמכרה דירה דומה תמורת 10.99 מיליון שקלים. בעסקה נוספת נמכרה באחרונה דירת 7 חדרים בשטח של 228 מ"ר, הממוקמת בקומה הרביעית מתוך 5 קומות בבניין שנבנה בשנת 2010, תמורת 10.7 מיליון שקלים. באותה השכונה, דירת 5 חדרים בבניין שהוקם בשנת 1950 נמכרה לפני כ-3 חודשים תמורת 4.15 מיליון שקלים.

"מיקום הוא כמעט הכול בנדל"ן, ולעתים היוקרה מוכתבת דווקא דרך הסמיכות לריכוזי תעסוקה", אומר גרינברג. לשכונת קריית קריניצי לכאורה אין מיקום אופטימלי, בעורפה של רמת גן וממזרח לכביש 4. אך קרבתה למוסדות אקדמיים כמו אוניברסיטת בר-אילן ומכללת קריית אונו, לצד סמיכות לבית חולים תל השומר, משכו לשכונה מרצים ורופאים והיא נהנית מהמדרג החברתי-כלכלי הגבוה ביותר - 10, כאשר המחיר הממוצע למ"ר עומד על 24,500 שקל. זהו מחיר "משתלם" למ"ר ביחס למדרג - בהרצליה פיתוח, כאמור, הוא עומד על 9 והמחיר גבוה בהרבה.

על פי הבדיקה, עסקת השיא בשכונה עמדה על סכום של 5.68 מיליון שקלים לבית קרקע. בסך הכל היקף העסקאות עבור צמודי קרקע נמוך יחסית, אך המחירים נעים סביב 4.3 מיליון שקלים לבתים דו-משפחתיים ו-6 מיליון שקל לקוטג'ים. על היוקרה של צמודי הקרקע קמה שכונת קריית קריניצי החדשה בסמוך, שבה נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בשטח של 13 מ"ר בקומה ה-12 מתוך 23 קומות תמורת 2.45 מיליון שקלים.

"במהלך תכנון הפרויקט זיהינו את הקרבה לתל השומר כגורם חיובי שימשוך רופאים לרכוש דירה בפרויקט, אולם לא האמנו שזה יהיה גורם משמעותי כל כך", אומרת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק בחברת אשדר, הבונה יחד עם החברות צמח המרמן ואזורים פרויקט מגורים בשכונה החדשה. "הקרבה לבית החולים מייצרת ביקושים מצד אוכלוסייה איכותית ביותר שמבקשת למקם את מגוריה בסמוך לעבודה, נושא מהותי בעבור רופאים אחרי משמרת ארוכה ובזמני כוננות".

שכונה "משתלמת" יותר מבחינת מחיר למ"ר אל מול מדרג חברתי-כלכלי היא דניה בחיפה, הממוקמת בפאתי העיר, על רכס הכרמל. המדרג בשכונת היוקרה בעיר עומד על 10, כאשר המחיר למ"ר הוא הנמוך ביותר ביחס לשאר השכונות שנבדקו - 16 אלף שקל למ"ר. בשנה וחצי האחרונות נרשמה עסקת שיא של 4.5 מיליון שקלים תמורת בית צמוד קרקע. בתים דו-משפחתיים בשטח בנוי של כ-200 מ"ר נמכרים בטווח מחירים שבין 2.4-3.8 מיליון שקלים, בהתאם לנוף הנשקף מהבית ורמת הגימור האדריכלית. וילות בנות 6 חדרים יכולות לעלות כ-4 מיליון שקל.

(צילום: יוסי סיקולר)

אחת המסקנות העיקריות של המחקר היא ששכונות מגדלי היוקרה כבר אינן ממוקמות רק "בערי היוקרה הקלאסיות" כמו תל-אביב, הרצליה וירושלים - אלא נבנות גם בערים מתפתחות כמו נתניה. כך, למשל, המחיר הממוצע למ"ר בשכונת עיר ימים בנתניה עומד על 22 אלף שקל למ"ר. עסקת השיא בשכונה עמדה על לא פחות מ-9.39 מיליון שקלים עבור דירה במגדל מגורים.

עסקה נוספת שניתן להצביע עליה בוצעה בחודש פברואר האחרון, ובמסגרתה דירת 5 חדרים בשטח של 228 מ"ר בקומה ה-29 מתוך 33 נמכרה תמורת 8.85 מיליון שקלים. דירות 4 חדרים חדשות בשכונת עיר ימים נמכרות תמורת כ-3.8 מיליון שקלים בממוצע. מי שמוכן "להתפשר" על הנוף, יכול לקנות דירה בקומות נמוכות במגדלי המגורים שנבנים בשכונה תמורת 2.1-2.3 מיליון שקלים.

"הפרסומים בשכונת עיר ימים נוטים לא להזכיר את המילה נתניה, מתוך ניסיון לבדל את השכונה מהעיר בגלל הניתוק הגיאוגרפי ביניהן ועובדת היותה של עיר ימים שכונה עצמאית המספקת מגוון שירותי ציבור", אומר יקי בריגה, מבעלי חברת בריגה המקימה בשכונה מיזמי יוקרה ובהם את פרויקט "YAM". "ניכר שהבידול אכן נותן את התוצאות, ושיעור רוכשי הדירות מאזור תל-אביב והשרון המבוסס גבוה במיוחד".

(צילום: עידו ארז)

בריגה טוען כי השכונה עונה על "החלום העדכני של המאיון העליון בישראל - גובה, נוף, ים וסטנדרט בנייה גבוה - במחירים שנחשבים למתונים בשוק היוקרה". לדבריו, השכונה, הממוקמת בדרום-מערב נתניה ומצויה בהליכי אכלוס מתקדמים, נחשבת מבוקשת בקרב האוכלוסייה המבוססת, בין היתר בזכות מיקומה בין שתי שמורות טבע - שמורת האירוסים מצפון ושמורת חוף פולג מדרום.

"השכונה צפויה לכלול 4,640 יחידות דיור במגדלים של עד 35 קומות, לצד 3,150 חדרי מלון", הוא אומר, "והאוכלוסייה האיכותית שגרה בה כבר כעת מאפשרת לה להתפתח ולהתעצב. בנוסף, הרווח לעיר משכונת היוקרה אינו מבוטל, מפני ששוק היוקרה לא רק מושך איתו אוכלוסייה חזקה ועסקים שמזרימים כסף ליישוב, אלא גם משדרג תדמית של עיר שאופיינה במיצוב בעייתי. בנייה מסיבית של מגדלי מגורים יוקרתיים עושה את העבודה".

דורית סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת שיכון ובינוי נדל"ן הבונה בשכונה את פרויקט "חלומות צוקי השמורה", מחזקת את הדברים. "עיר ימים מושכת אוכלוסייה חזקה ואמידה, שיכולה להרשות לעצמה דירות יוקרה עם נוף לים", היא אומרת. "עוד כאשר השכונה הייתה רק בגדר תוכנית, היא הוגדרה כשכונת היוקרה של העיר - אבל לפני שהמגדלים נבנו קשה היה לזהות עסקאות נדל"ן במחירים גבוהים כפי שמבוצעות כיום. עם זאת, ביחס לשכונות אחרות ניתן לכנות את המחירים 'שפויים' ביחד למגורים בדירות יוקרה".