חלום או סיוט? מה צריך לדעת בבנייה עצמית
ישראלים רבים מוותרים על היזם, רוכשים מגרש - ובונים את בית חלומותיהם בשיטת "בנה ביתך". איך עושים את זה, האם זה משתלם או שההוצאות דומות לקניית בית מקבלן ואיפה בעיקר בונים צמודי קרקע? צפו בדיון באולפן ynet
על רקע משבר הדיור שמכביד על חיינו, ישראלים רבים לוקחים יוזמה, מוותרים על הקבלנים - ובונים את בית החלומות שלהם בעצמם. מדובר בשיטה המכונה "בנה ביתך" והיא מתמקדת בבנייה נמוכה צמודת קרקע - וילות, קוטג'ים, בתים דו-משפחתיים וכו'. אירחנו באולפן ynet את ישראל פסטרנק, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי המלווה משפחות בקורסי "בנה ביתך", אשר סיפק טיפים לבנייה עצמית. צפו בדיון.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בישראל יש כיום כ-21 אלף בתים צמודי קרקע בבנייה פעילה, כאשר על פי ההערכות, מדי שנה כ-6,000 מצמודי הקרקע נבנים בבנייה עצמית והשאר על ידי קבלנים. בשנה האחרונה חלה ירידה מסוימת בבניית בתים צמודי קרקע - על פי הלמ"ס, בשנת 2014 החלה בנייתם של כ-14 אלף צמודי קרקע, בעוד שבשנת ב-2013 החלה בנייה של 15 אלף צמודי קרקע.
- בניית בית באמצעות קבלן או בבנייה עצמית?
- במקום משכנתא: החברים עוזרים לבנות בית
- לבנות לבד ולהישאר בחיים: כמה זה עולה לנו?
בניגוד למה שניתן אולי לחשוב, עיקר הבנייה העצמית נעשית דווקא בערים הגדולות. כך, למשל, ירושלים מובילה עם כ-400 בתים צמודי קרקע בבנייה עצמית, באר שבע ופרדס חנה-כרכור עם כ-350 בתים בבנייה עצמית, בראשון לציון נבנו בשנה החולפת 245 בתים בבנייה עצמית, בעכו כ-220, באופקים כ-210 ובתל-אביב כ-200 בתים.
בפתח תקווה כ-190 בתים, באשקלון כ-185, בחדרה ובראש העין כ-170 בתים, בחולון ובחיפה כ-155, בהרצליה ובנתניה כ-130 בתים צמודי קרקע בבנייה עצמית, בעפולה 125, בבית שאן 120, באבן יהודה ובנס ציונה כ-105 בתים ובזכרון יעקב כ-100 בתים בבנייה עצמית.
כמה זה עולה לנו?
משפחה מעריכה בדרך כלל את עלות הבנייה - אך לא לוקחת בחשבון עלויות נוספות ומשמעותיות שעלולות להגדיל את עלות הבנייה בעשרות אחוזים, כגון אגרות, היטלים, היתרים, יועצים (אדריכלים, מהנדסים, מודדים, מהנדסי אינסטלציה וכו'), מערכות, עבודות פיתוח המגרש, חיבור לחשמל, למים ולגז. כל אלה יכולות להסתכם ביותר מ-150 אלף שקל.
העלות המרכזית בבניית בית היא של השלד. השלד תופס נתח של כ-33% מהמחיר שישלם מי שיבנה את ביתו. 17% נוספים ילכו לטובת המדינה כמס ערך מוסף. רכיב זה נספר בנפרד, מכיוון שמקובל בתחומים אלו לתמחר את המחירים לפני הוספת המע"מ. גם רכיב האלומיניום (חלונות ותריסים) מהווה הוצאה לא מעטה - כ-9% ממחיר הבנייה (תלוי בגודל הפתחים ובסטנדרט החומר שנבחר). 8% מההוצאה הכללית על בניית בית באופן עצמאי יושקעו בטיח וצבע. 8% נוספים ממחיר הבנייה יושקעו בריצוף הבית ו-5% באינסטלציה ובחשמל.
כמו כן, רכיב האיטום יהווה 4% מהעלות הכוללת של הבנייה. דלתות הפנים והחוץ יהוו 3%, צבע פנים יהווה גם הוא 3% כמו גם הכלים הסניטרים. 2% מעלות הבנייה יושקעו בעבודות מסגרות, 2% נוספים יושקעו בהוצאות שונות נוספות כגון התקנת דוד שמש, עבודות גבס ותיקון תקלות. ופינוי הפסולת תהווה 1% מהעלות הכוללת של הבנייה. אם יש גג רעפים הוא יעלה כ- 3% מהעלות הכוללת, אך ההוצאה תהיה במקום האיטום.
אחד הכשלים הנפוצים ביותר הוא במפרט הטכני. מומלץ לבנות תוכנית עסקית הכוללת את כל רכיבי המפרט הטכני בהתאם לתקציב הכולל. חשוב לזכור שהפרויקט הוא אמוציונלי ואנשים מתפתים לעוד ועוד - אך יש צורך לעמוד בתקציב. כשל נוסף הוא בעיה בתזרים המזומנים, כלומר חוסר ארגון כלכלי מצד מזמין העבודה. מקרה שבו המשפחה לא מצליחה לעמוד בלוחות הזמנים עלול גם הוא להכשיל את הפרויקט ולגרום להוצאות נוספות.
הכשל הנפוץ ביותר הוא תופעת "החאפרים". כך, למשל, יש צורך לוודא שפועלי הבניין שהעסקתם עושים שימוש בחומרי מלט ובדבקים מתאימים, משתמשים בחומרי איטום נכונים ולא מבצעים עבודות הכנה חסכוניות - מה שעלול ליצור בעיות עתידיות עם קווי החשמל ושירותי האינסטלציה.
לעתים משפחות שבויות בחשיבה מקובעת של מגורים בבנייה רוויה, ולא דואגות לפרטים הקטנים כאשר מדובר בבנייה עצמית - גם כשיש קבלן אחד שמבצע את העבודה. מומלץ להיעזר בקבלני משנה ולא בקבלן אחד שיהיה אחראי על כל העבודה - שיטה זו מוזילה את עלות הבנייה בכ-15% - שהם הרווח הקבלני.
