בין קומת קרקע לגג: מתי נגבה היטל השבחה?
לאחרונה החליטה מ' למכור את דירתה, ולהפתעתה חייבה אותה הוועדה המקומית בהיטל השבחה בגין "קיומן של זכויות בנייה על הגג", למרות שהיא גרה בקומה 3 מתוך 4. כמו מ' ישנם רבים אחרים, שלא מודעים להבדל בין זכויות קנייניות לבין זכויות תכנוניות, ומשלמים היטלים כבדים לשווא. מדריך
מ' גרה בחולון, בדירה שרכשה לפני כ-12 שנה הנמצאת בקומה שלישית מתוך 4 הקומות שבבניין. לאחרונה החליטה מ' למכור את דירתה, ולהפתעתה חייבה אותה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בהיטל השבחה בגין קיומן של זכויות בנייה על הגג, המהוות חלק מהרכוש המשותף.
לכתבות נוספות בערוץ נדל"ן :
- חלום או סיוט? מה צריך לדעת בבנייה עצמית
- בניית בית באמצעות קבלן או בבנייה עצמית?
- סיכמתם על שיפוץ? לא לשכוח לחתום על חוזה
הוועדה המקומית חייבה אותה חרף העובדה שכמי שאינה מחזיקה בדירה בקומה האחרונה, אין לה כל דרך לנצל את זכויות הבנייה האמורות. כמו מ' ישנם רבים אחרים בחולון (ויתכן שגם בערים אחרות), וניתן להניח שהיטלי ההשבחה הנגבים מכל אותם בעלי דירות בקומות שאינן קומות הגג - מצטברים לסכומים עצומים.
התעשרת? שילמת
לפני כשנה קבעה ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז כי אין לחייב דירת קרקע בהיטל השבחה בגין תוכנית שניתן לממש רק בגג הבניין.
מדובר במקרה דומה למקרה של מ' - הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון דרשה מבעלי דירה בקומת קרקע לשלם היטל השבחה בעת מכירת הדירה, וזאת בגין שתי תוכניות שהעניקו זכויות בנייה בגג הבניין בו מצויה הדירה. בעלי הדירה טענו כי אין לחייבם בהיטל השבחה בגין אישור התוכניות הנ"ל, מהסיבה שלדירה בקומת הקרקע לא נוצרת השבחה. ועדת הערר קיבלה את הערר, בקובעה כי "היטל השבחה יושת רק על מי שיכול ליהנות ו'להתעשר' מהגדלת השטח על פי התוכנית. ה'נהנים' היחידים יכולים להיות בעלי הזכויות בדירות בקומות העליונות".
כפי שהובהר בהחלטת ועדת הערר, בבסיס ההחלטה עומדת ההבחנה בין זכויות קנייניות (במסגרתן אין מחלוקת שלבעל דירה בקומת הקרקע יש בעלות בחלק מזכויות הבנייה על הגג, אלא אם כן הן יוחדו באופן מפורש לבעלי דירות הגג) - לבין זכויות "תכנוניות", במסגרתן תיבחן יכולתו של בעל הדירה לנצל את האפשרות התכנונית לבנות על הגג. במסגרת הבחנה זו, היטל ההשבחה ייגבה בגין ההשבחה התכנונית.
ומה עם דירת קרקע שנהנית ממרתף חדש?
היטל השבחה נגבה בגין ההשבחה הנגרמת לנכס כתוצאה מאישורה של תוכנית. הנחתה של ועדת הערר הייתה כי אישור תוכנית המאפשרת בנייה על הגג אינה מעלה את ערכה של דירה שאין לה אפשרות לנצל זכויות אלה. הנחה זו נכונה, לטעמנו, אפילו שזכויות הבנייה, המהוות רכוש משותף, שייכות בחלקן לאותה דירה בקומה נמוכה; ושדירת הגג תזדקק להסכמת אותה דירה לצורך בנייה על הגג - וככל הנראה אף תשלם עבורה.
ספק רב אם אדם הבא לרכוש דירה בקומה שאינה קומת גג לוקח בחשבון את קיומן של זכויות בנייה לא מנוצלות (שאולי יום אחד תיערך עיסקה לגביהן) במסגרת המחיר אותו הוא מוכן לשלם עבור הדירה. משכך, זכויות אלה אינן משביחות את הדירה, ואין הצדקה לגביית היטל השבחה בגינן.
מנגד, בבוא בעל דירת הגג למכור את דירתו, הרי שקיומה או העדרה של אפשרות לבנות חדר על הגג תהיה בעלת השפעה דרמטית על שווי הדירה. משכך, ברור שמרביתה המוחלטת של ההשבחה הנובעת מאישורה של תוכנית המאפשרת בנייה על הגג תחול על דירות הגג, והיטל ההשבחה ייגבה מהן בהתאם להשבחה זו - ולא בהתאם לחלקן של דירות אלה ברכוש המשותף.
יצוין, כי הדברים נכונים גם לגבי זכויות מהן יכולות ליהנות רק דירות הקרקע. כך, תכנית המאפשרת לבנות מרתף ולחברו לדירה, משביחה באופן מעשי רק את הדירות בקומת הקרקע, וזאת אפילו אם מבחינה קניינית זכויות הבניה במרתף שייכות לכל הבניין.
לפיכך, בדומה למקרה הבנייה על הגג, גם כאן לדעתנו יש לחייב בהיטל השבחה בגין תוכנית מעין זו רק את בעלי דירות הקרקע. העובדה שדירת הקרקע תצטרך לרכוש את זכויות הבנייה מיתר הדירות בבניין אינה משפיעה בפועל על מחיריהן בשוק של הדירות הגבוהות יותר, ומשכך דירות אלה אינן מושבחות כתוצאה מאישור התוכנית ואין הצדקה לחייבן בהיטל השבחה.
חשוב לציין כי קיים קושי "מערכתי" בהתמודדות עם דרישה להיטל השבחה, וזאת נוכח העובדה שלרוב מדובר בסכומים שאינם בהכרח מצדיקים את עלות ההליך המשפטי. לסיכום, הצדקתה של הוועדה המקומית חולון לחייב בהיטל השבחה את כלל הדירות בגין תוכניות המקנות זכויות בגג - מוטלת בספק. בית המשפט טרם אמר בעניין זה את דברו, והוא צפוי לעשות כן בקרוב.
הכותבת היא שותפה במשרד עפר טויסטר עורי דין, המתמחה בדיני תכנון ובנייה .
המידע הראשוני למדריך הגיע באמצעות הדואר האדום
לפנייה לכתב/ת 
