עליות מחירים ופינוי-בינוי: מה צפוי בירושלים
לרגל יום ירושלים אירחנו באולפן ynet את דן מנחם מקרן ריאליטי העוסקת בהתחדשות עירונית בבירה, ובדקנו אילו תוכניות בנייה עתידיות צפויות בעיר, מה יהיו רמות מחירי הדירות ואילו אזורים יעברו מתיחת פנים. צפו בדיון
מדינת ישראל מציינת היום (א') את יום ירושלים, וזו הזדמנות מצוינת לבדוק את ערכי הנדל"ן בבירה. אילו תוכניות בנייה עתידיות צפויות בעיר, מה רמות המחירים של הדירות מיד שנייה והדירות החדשות, אילו אזורים יעברו שינויים ומתיחת פנים ואיפה כדאי יהיה לקנות דירות להשקעה? אירחנו באולפן ynet את דן מנחם, מנהל הנכסים והפיתוח של קרן ריאליטי העוסקת בהשבחת נדל"ן ובהתחדשות עירונית, בין היתר בירושלים.
נכון לשנת 2015 מחיר של דירה ממוצעת בבירה עומד על כ-1.7 מיליון שקלים, כאשר מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים חדשה הוא כמעט שני מיליון שקלים ודירה דומה מיד שנייה עולה כ-1.6 מיליון שקלים. עם זאת, ההבדל במחירים תלוי באופי השכונה. בשכונות יוקרה כמו ממילא ורחביה, למשל, דירות מיד שנייה יכולות לעלות סביב 3 מיליון שקלים, ומחירי דירות חדשות יכולים לטפס גם ליותר מ-10 מיליון שקלים; ואילו בשכונות יוקרתיות פחות כמו קריית יובל או קטמונים, המחירים נמוכים יותר, אם כי עדיין מתקרבים לרף שני מיליון השקלים.
כתבות אחרונות על ירושלים בערוץ הנדל"ן :
- ירושלים: "4,000 דירות חדשות תוך 5 שנים"
- עיר חדשה בהרי ירושלים - אין עדיין החלטה
- פינוי-בינוי בי-ם: 5,230 דירות בקטמונים
באשר למחירי השכירות בעיר, גם כאן יש שוני בין השכונות. באזור קטמונים, למשל, אפשר למצוא דירת 3 חדרים בכ-3,000 שקל בחודש, בשכונות במרכז העיר המחיר יכול לטפס לכ-5,500 שקל בחודש. כמובן שמחירי השכירות בדירות הממוקמות בשכונות שליד האוניברסיטה העברית ומוסדות אקדמיים אחרים יכולים להיות גבוהים יותר, ובסמוך לתוואי הרכבת הקלה השכירות כבר החלה לטפס בסביבות 10%.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), ירושלים היא העיר הגדולה בישראל, כאשר צפיפות הדיור בה גדולה מזו שב-5 הערים הגדולות האחרות בישראל (אשדוד, פתח תקווה, ראשון לציון, חיפה ותל אביב-יפו). ב-2014 ממוצע הנפשות לחדר בירושלים עמד על 1.18 נפשות לחדר, לעומת 0.91 באשדוד, 0.8 בפתח תקווה, 0.79 בראשון לציון, 0.76 בתל אביב-יפו ו-0.73 בחיפה (הממוצע הארצי עמד על 0.89).
לכמה ירושלמים יש דירה משלהם?
כ-58% ממשקי הבית בירושלים גרים בדירה בבעלותו של לפחות אחד מבני משק הבית או בבעלות קרובי משפחה, לעומת 68% מכלל משקי הבית באוכלוסייה. 39% ממשקי הבית בירושלים גרים בדירה בשכירות (לעומת 29% באוכלוסייה כולה) ו-3% גרים בדירה בבעלות אחרת, כלומר דירת מעביד, דירת חברים וכו'.
בדומה לכלל האוכלוסייה, 48% ממשקי הבית בירושלים הם משקי בית עם ילדים, מתוכם כשני שלישים גרים בדירה בבעלותם ועוד שליש בשכירות. לשם השוואה, 72% ממשקי הבית עם ילדים בכלל הארץ גרים בדירה שבבעלותם ו-26% מהם - בשכירות. מתוך משקי הבית בירושלים שאין בהם ילדים (כמחצית), 54% גרים בדירה שבבעלותם לעומת 43% מהם שגרים בשכירות. בכלל משקי הבית ללא ילדים בארץ 62% גרים בדירה שבבעלותם ו-34% בשכירות.
על פי התוכניות העתידיות של העירייה, עד שנת 2020 מתוכננות לקום ברחבי העיר כ-4,000 דירות חדשות באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי-בינוי). כיום יותר מ-90 מיזמי תמ"א 38 בעיר נמצאים בהליכי רישוי ומציעים תוספת של כ-600 יחידות דיור, כאשר כ-25% מהבקשות להיתר הן להריסה ולבנייה מחדש (תמ"א 38/2). כמו כן, קיימים 5 מתחמים מוכרזים לפינוי-בינוי עם תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת.
תוכנית המתאר לכניסה לעיר שאושרה כבר לפני כשנתיים וחצי מציעה בניית רובע עסקים חדש שיכלול לא פחות מ-12 גורדי שחקים. בתכנון: מיליון מ"ר שיוקצו בעיקר למשרדים ולבתי מלון, אבל רק חלק קטן לדירות מגורים. עוד מתכננים בעירייה מפלס תת-קרקעי ל-1,300 חניות ונגישות לתחבורה ציבורית.
