קריית שמונה או רעננה? איפה כדאי להשקיע
אילו ערים זוכות לתשואה השנתית הגבוהה ביותר מהשכרת דירות ובאילו ערים התשואה הכי נמוכה, איפה יכולים משקיעי הנדל"ן למצוא "מציאות" ואילו אזורים מעולם לא היוו יעד קלאסי להשקעה - אך כיום הם מפתיעים? בדיקה
להשקיע בצפון, בשרון או בדרום? אחרי שראינו בסוף השבוע באילו ערים שולט שוק השכירות, ורגע לפני שיתחדשו הדיונים לגבי היוזמות של משרד האוצר לריסון משקיעי הנדל"ן, בדקנו את התשואות המושגות מהשכרה ברחבי הארץ. מחקר מיוחד שנערך עבור ynet לרגל חג השבועות מעלה כי מחירי הדירות הגבוהים, המאפיינים את השנים האחרונות, שחקו את התשואות במידה לא מבוטלת - מפני שמחירי השכירות לא הצליחו להדביק את העלייה התלולה במחירי הנכסים.
השקעות נדל"ן - מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן :
- נהריה או ירוחם: יעדי השקעות נדל"ן ב-2015
- מחקר: איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן?
- סקירה: איפה תרוויחו מהשקעות נדל"ן בת"א?
המחקר, שנערך על ידי חברת סביבות מגורים המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני, בחן את כלל הערים בארץ והתבסס על נתוני רשות המסים לגבי עסקאות מכירה והשכרה ברבעון הראשון של 2015. זאת, תוך התמקדות בדירות 3 חדרים המהוות, לדברי עורכי המחקר, פלח שוק עיקרי עבור משקיעי הנדל"ן. על פי המחקר, ברבעון הראשון של השנה חלה ירידה ממוצעת כלל-ארצית בתשואה מהשכרת נכסים למגורים בגובה של 0.1%-0.15%, לעומת הרבעון הראשון של 2014.
"אין ספק שהתשואות ממשיכות לרדת השנה, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אם כי באופן מתון", מסביר את הממצאים מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל סביבות מגורים שערכה את המחקר. עם זאת, הוא מבהיר כי עדיין ניתן להשיג תשואות של 5% בעשרות ישובים ובמאות שכונות ברחבי הארץ - בעיקר בפריפריה.
התשואות הגבוהות: אזור הצפון מוביל
על פי הממצאים של סביבות מגורים, בראש טבלת הערים עם התשואה השנתית הגבוהה ביותר מהשכרת דירות 3 חדרים ניצבת קריית שמונה, עם תשואה בשיעור של 6.15%. אחריה מובילות טבריה (5.85%), עכו (5.6%), צפת (5.4%), נהריה (5.25%), אשקלון (5.15%), נצרת עלית (5.15%), אילת (5.1%), חדרה (5.05%) וקריית מוצקין (5.05%).
"מרבית המשקיעים מחפשים כיום מציאות - מחירים נמוכים ותשואות גבוהות יחסית - ואותן הם מאתרים בעיקר בפריפריה", מסביר גרינברג. לדבריו, מבין 10 הערים שבהן התשואות מהשכרה הן הגבוהות ביותר, 8 מצויות באזור הצפון, 2 בדרום ואף עיר ברשימה אינה מאזור מרכז הארץ. שתי ערי המרכז הבולטות הן לוד (במקום ה-12 עם 5%) ורמלה (במקום ה-14 עם 4.9%).
"מספר תהליכים שהתרחשו כמעט במקביל, גרמו לאזור הצפון להפוך ליעד אטרקטיבי למשקיעים וגם לזוגות צעירים רבים", מנסה להסביר את הנתונים רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן המתמחה בשיווק מיזמי מגורים בצפון הארץ. לדבריו, "בשנים האחרונות חלה עלייה חדה של עשרות אחוזים במחירי הדירות באזורי הביקוש. בהתחשב בכך שיש תקרה שמעליה לא ניתן למצוא שוכר, ביישובים רבים התשואה אמנם בטוחה - אבל נמוכה יחסית. באזור הצפון העלייה במחירי הדירות הייתה מתונה הרבה יותר".
"בנוסף, אנו עדים לשיפור התשתיות שמנגישות את הפריפריה למרכז הארץ", הוא ממשיך, "החל מכביש 6 שכל העת עובר הרחבות; ועד תשתיות הרכבת והקמת מרכזי תעסוקה". כהן מציין שבמקביל חלה תנופת בנייה באזורים רבים בצפון, בין היתר בחיפה, בעפולה, בכרמיאל, בנהריה, בקריות ואפילו בקריית שמונה. "תהליכים אלה גרמו לכך שניתן למצוא באזור הצפון דירות במחירים אטרקטיביים עם פוטנציאל השבחה מאוד גבוה", הוא אומר.
כאמור, את התשואה הגבוהה ביותר ניתן להשיג כיום בעיר הצפונית ביותר, קריית שמונה, והיא גם המובילה בארץ בשיעור המשקיעים. לדברי גרינברג, בשנת 2014, כ-37.4% מכלל העסקאות היו למטרת השקעה. "דירות 3 חדרים נמכרות בכ-375 אלף שקל בממוצע, ושוק השכירות מפותח ביחס למיקומה הפריפריאלי, הודות לקרבה למכללת תל-חי", הוא מוסיף.
עיר בולטת נוספת באזור הצפון היא נהריה, שבה שיעור המשקיעים הוא הנמוך ביותר (20.7%) מבין 10 הערים המובילות בתשואה, זאת עקב מחירי הנדל"ן הגבוהים בה ביחס למרחב הסובב. אך גרינברג מציין שבתקופה האחרונה החלה העיר למשוך משקיעים מאזור המרכז ואף עולים מצרפת, בד בבד עם תנופת הפיתוח שבה היא מצויה. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים בעיר עומד על כ-675 אלף שקל, ודמי השכירות החודשיים עומדים על כ-2,900 שקל.
בדרום ממשיכים לנהור לבאר שבע
באזור הדרום, המשקיעים ממשיכים לנהור לבאר שבע, אולם מהמחקר עולה כי התשואה בעיר נשחקה ל-4.7% (מקום 16 מכלל הערים). זאת, לאחר שבעבר הלא רחוק עמדה על למעלה מ-5%. גרינברג מתייחס לעיר אשקלון, שבולטת עם תשואה שנתית בשיעור של 5.15%. "במרחב בו היא מצויה, היא מבוקשת בעיקר על רקע מחירי הדיור הנוחים", הוא אומר.
לדבריו, אשקלון מתאפיינת בביקושים חזקים של רוכשי דירות להשקעה או מגורים מאשדוד והנגב המערבי, ומהגירה חיובית משמעותית. על פי נתוני השמאי הממשלתי הראשי, בשנה החולפת עלו המחירים בעיר ב-6%, ומחירי הדירות הממוצעים עומדים על 600 אלף שקל לדירות 3 חדרים ועל 970 אלף שקל לדירות 4 חדרים.
"25.1% מהדירות שנרכשו באשקלון במהלך שנת 2014 היו למטרות השקעה בשל סביבת מחירים נוחה", אומר אוהד סבן, סמנכ"ל בחברת דונה הבונה את פרויקט "דונה באגמים" בעיר. לדבריו, מחירי הדירות באשקלון עולים בצורה מתמדת, והפערים מול אשדוד הסמוכה ויישובי הנגב מוסיפים להצטמצם, אולם עדיין ניתן לרכוש דירה בפחות ממיליון שקל.
"כך נוצר מצב שבו הביקוש בקרב המשקיעים גבוה, ומצד שני הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור מגלים עניין רב בעיר, ולכן התשואה להשקעה גבוהה", הוא מסביר. "חשוב להדגיש כי 31.7% מרוכשי הדירות באשקלון ב-2014 הם עדיין זוגות צעירים שמחפשים דירה למטרת מגורים".
חביבת המשקיעים בדרום היא ירוחם, "בעיקר על ידי משקיעים שמיצו את באר שבע", כך לדברי גרינברג. על פי הנתונים של סביבות מגורים, למעלה ממחצית עסקאות הנדל"ן בעיר נעשות על ידי משקיעים, והתשואה השנתית מהשכרה עומדת על 5%. "הסיבות המרכזיות לאטרקטיביות של ירוחם עבור המשקיעים הן עיר הבה"דים שנבנית בסמוך, תנופת הפיתוח שחלה בה, הרחבתו העתידית של כביש 6 עד לצומת הנגב וגם מחירי דירות נוחים - כ-370 אלף שקל ל-3 חדרים", הוא מוסיף.
צבי פוקס, בעלי חברת צ.פ הבונה בירוחם, מחזק את הדברים. "ירוחם היא היישוב הקרוב ביותר לעיר הבה"דים, והיא צפויה ליהנות מביקושים ערים של אנשי צבא שיחפשו בשלב הראשון לשכור דירות. במקביל, המחירים עדיין מאוד אטרקטיביים והיא עוברת תנופת פיתוח והשקעות אדירות בתשתיות. לכן היא נחשבת לגן עדן למשקיעים".
התשואות הנמוכות: השרון וגוש דן
דווקא הערים החזקות והיקרות באזור המרכז, הן גם אלו שבהן התשואות מהשכרת דירות הן הנמוכות ביותר, סביב 3% בלבד - כך לפי המחקר. יחד עם זאת, עובדה זו אינה מרפה את ידי המשקיעים. על פי הממצאים, בתל-אביב (3.1% תשואה) וגבעתיים (3.3%), שיעור המשקיעים הוא מהגבוהים בארץ - למעלה משליש מהעסקאות בערים אלו.
עוד עולה מהנתונים כי בגבעתיים, שיעור התשואה עבור השכרת דירת 3 חדרים ברבעון הראשון של שנת 2015 עומד על 3.3%, ברמת השרון על 3.15% וברעננה התשואה הנמוכה ביותר מקרב הערים שנבדקו - 2.95%. "רעננה נחשבת לאחת הערים האיכותיות והתשואה בה מעולם לא הייתה מהגבוהות, אך מיקומה בתחתית הדירוג קשור, להערכתי, לתמ"א 38", מסביר גרינברג.
לדבריו, "העיר היא מהמובילות בארץ ביישום התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ועד סוף 2015 כ-50% מהמבנים הישנים צפויים להיכלל בהליכי התחדשות עירונית. עובדה זו הקפיצה את מחירי הדירות, בראש ובראשונה בבניינים הישנים שמתאימים לתמ"א, אך בה בעת דמי השכירות זוחלים מעלה בשיעור מתון בהרבה. עקב כך התשואות בעיר נשחקו בשנתיים האחרונות בצורה חדה".
המחקר אף התייחס לתשואה ביישובי יהודה ושומרון. אלה מעולם לא היוו יעד קלאסי להשקעה, אך לדברי גרינברג - נראה שעם הרחבת מעגל הביקושים, בתקופה האחרונה בולטת מגמה של כניסת משקיעים לתחומם. באריאל, למשל, שיעור הדירות להשקעה הוא מהגבוהים בארץ - 28.7%. לדברי שמחוני חדד, בעלים ומנכ"ל חברת יורו ישראל המקימה פרויקט מגורים באריאל, הסיבה לכך נעוצה, כפי הנראה, בקרבה שלה למרכז הארץ ובהכרה של המכללה כאוניברסיטה.
"היתרונות המרכזיים של ישובי יהודה ושומרון עבור המשקיעים הם תשואה גבוהה יחסית; נגישות טובה לערים מרכזיות כמו ירושלים, כפר סבא ומודיעין; ופטור מהיטל השבחה עקב העובדה שחוק התכנון והבנייה אינו מוחל ביהודה ושומרון, לצד הטבות ממשלתיות ומוניציפליות נוספות", מסביר גרינברג.
לדבריו, יעדים נוספים שנמצאו במחקר כמבוקשים על ידי משקיעים הם קרני שומרון, בית"ר עילית ואפילו קריית ארבע. "התשואות אינן אחידות", הוא מציין, "הן נעות בין 3.9% בבית"ר עלית ל-5.5% בקריית ארבע. המחירים באזור כבר אינם מחירי 'מציאה' כבעבר, אך עדיין אטרקטיביים: בקרני שומרון, למשל, דירות 4 חדרים חדשות נמכרות במחיר ממוצע של 950 אלף שקל".
לדברי פוקס מחברת צ.פ, הבונה גם באזור זה, "צריך להפריד בין יישובים הנמצאים על הקו הירוק כמו קרני שומרון ונילי, ליישובים שנמצאים עמוק בתוככי יהודה ושומרון. היישובים הכי פופולריים, הן אצל משקיעים והן אצל זוגות צעירים, ממוקמים בסמוך לגדר כי המחירים נמוכים בעשרות אחוזים".
