כך קניתי דירה ב-100 אלף שקל / טור אישי
מיכל הבינה שלא תוכל לרכוש דירה לאור המחירים הגבוהים בארץ אז היא פנתה לשוק בחו"ל. היא גילתה שעם מימון עצמי של 60 אלף שקל והוצאות תיווך ניתן לרכוש דירה במיקום אטרקטיבי בפראג. איך היא עשתה זאת?
לקנות בית בישראל הפך לחלום שרבים יכולים להמשיך ולחלום עליו עוד זמן רב. מהר מאוד הבנתי שעל מנת שהחלום לא יהפוך לסיוט, עליי לחשוב מחוץ לבועת הנדל"ן הישראלית "המשוגעת" ולפתוח את הראש לאפשרויות חדשות. מחקר קצר ומספר צעדים פשוטים הביאו אותי לקנות דירה להשקעה עם תשואה של 6% בפחות מ-100 אלף שקל באחת הבירות היפות והתוססות באירופה - פראג.
כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן :
- באילו ערים כדאי להשקיע בנדל"ן באירופה?
- דירה בת"א במחיר 3 באירופה: כדאי להשקיע?
- הבהלה לזהב הרומני: כך תגנו על נכס בבלקן
תתפלאו, אבל מסתבר שזה לחלוטין לא חלום. אמנם בישראל מחירי הדירות האמירו בשנים האחרונות, אך במדינות אחרות שוק הנדל"ן המקומי, גם אם הוא עלה, לא הצליח להגיע לרמת המחירים בישראל.
לקנות בית בפחות מהמחיר של מכונית?
כשהתחלתי "לרעות בשדות זרים" הבנתי שגם ישראלים בעלי דרכון ישראלי יכולים לרכוש דירות במרכזי הערים הגדולות באירופה, במחיר של דירה קטנה בפריפריה בארץ הקודש. אבל יותר מכולם משכה את תשומת ליבי פראג, בירתה של צ'כיה. מבין מדינות הגוש הסוביטי לשעבר, צ'כיה היא המפותחת מכולם. היא רחוקה כ-3 שעות נסיעה מגרמניה ויש לה כלכלה יציבה כבר עשרות שנים.
דירת שני חדרים בשטח של כ-50 מ"ר במיקום טוב תעלה כ-400 אלף שקל בלבד. עם מימון בנקאי של עד 85% מערך הדירה, אצטרך רק כ-60 אלף שקל הון עצמי פלוס הוצאות תיווך וכדומה - סכום סביר לכל הדעות. אמנם לא מדובר בדירות ברובע 1 ההיסטורי בו הנדל"ן יקר להחריד, אך מבחינת השקעה לטווח הארוך קראתי לא מעט על כך שכל התחזיות התממשו. כלומר, מתחילת 2014 מחירי הנדל"ן בכל פראג עלו, שוק הנדל"ן שם חי ובועט והצפי הוא שמגמה זו תמשיך בשנים הבאות.
מי שרוצה לבצע השקעה כזו לא צריך לחשוש: בניגוד לערי בירה אחרות באירופה, פראג נמצאת במרחק טיסה של 3.5 שעות בלבד מישראל. יש בה קהילה גדולה של ישראלים, אחוז האנטישמיות מהנמוכים ביבשת והיא מתגאה ביציבות כלכלית שנמשכת כבר עשרות שנים. עם הזמן שכונות שנחשבו זולות יחסית, החלו מושכות תושבים צעירים ומשקיעים מכל העולם. העיר הופכת להיות הטרוגנית יותר ויותר עם אוכלוסייה חזקה ואמידה.
כך, לדוגמא, שכונת קרלין (Karlín) בפראג נחשבה עד לפני מספר שנים לאזור מוזנח וזול ושינתה את אופייה מהקצה לקצה. זאת לאחר שנבנו במקום בנייני משרדים ושטחי מסחר גדולים, וכיום היא נחשבת לאזור העסקים "החם" ביותר בפראג. תהליך דומה עובר על שכונת הולושוביצה (Holešovice). שכונה זו מושכת אליה המוני צעירים וסטודנטים, וערך הדירות מטפס בה מיום ליום בדומה לתהליך שעבר על שכונת פלורנטין בדרום תל-אביב.
אז איך עושים את זה?
בפראג פועלים כמה סוכני נדל"ן, וביניהם גם ישראלים שהשתקעו במדינה לפני שנים. במסגרת הבירורים שערכתי, התקשרתי לכמה מהם והבנתי שלמרות האוטופיה, כדאי להיעזר במישהו מקומי. יש צורך בידע ובהיכרות עם השוק, כמו גם הבנה של התרבות העסקית הצ'כית. על מנת לרכוש נכסים מניבים, יש להכיר כל רובע וכל שכונה ולהבין את המאפיינים של חלקיה השונים של העיר.
כך, לדוגמא, נכסים במרכז העיר, קרוב מאוד לכיכר המרכזית, ישיגו תשואה נמוכה למרות שהביקוש להם רב. מצד שני, בהתבוננות חכמה על העיר, ניתן לאתר נכסים במרחק נסיעה קצר מהמרכז, אשר יספקו את האוכלוסייה המקומית ויביאו לתשואה סולידית עד גבוהה במקרים מסוימים.
את הדירות בפראג ניתן לחלק לשתי קבוצות עיקריות: האחת כוללת דירות זולות הזקוקות לשיפוץ כדי שערכן יעלה. כאן מדובר בעסקה שבמסגרתה קניית הנכס היא רק התחלת התהליך, ובהמשכו יש לשפץ את הנכס - ורק אז להציע אותו למכירה ברווח או להשכיר אותו בשכר דירה גבוה יותר משכר הדירה המקורי. הקבוצה השנייה כוללת דירות זולות שמניבות תשואה חודשית משכירות, מבלי הצורך לשפצן.
בסופו של התהליך בחרתי ללכת על מסלול פשוט של מציאת דירה מוכנה להשכרה, בלי הרפתקאות מיותרות. בכל זאת, השקעה ראשונה בחו"ל. לשם כך נעזרתי בחברה צ'כית מפראג שמנוהלת על ידי ישראלים. מהחברה הבנתי שכאזרח ישראלי אני יכולה לקבל משכנתא מבנק צ'כי על הנכס בגובה של עד 85% - והרי לכם עסקה טובה שכמעט ולא הייתי צריכה לממן.
כמובן שחשוב לא להיכנס לאשליות - אחרי הכל מדובר בשוכרים שאינם ישראלים. השוכר המקומי דובר צ'כית ולא אנגלית, והתקשורת מולו צריכה להתבצע על ידי מתווך ששולט הן בשפתכם והן בשפתו. אם החלטתם לנהל את הדירה עם חברת ניהול צ'כית, כדאי לוודא שנציגיה דוברים לכל הפחות אנגלית.
בנוסף, צ'כיה אמנם שייכת לאיחוד האירופי, אך המטבע המקומי הוא עדיין הקורונה הצ'כית. עובדה זו דורשת מכם התעסקות לא מעטה עם המרות מטבע ופתיחת חשבון בנק מקומי על שמכם - לשם יפקיד השוכר את התשלומים. סיבה נוספת לפתיחת החשבון היא שהשוכרים בצ'כיה לא מוסרים צ'קים לשנה קדימה כמו בארץ, אלא פיקדון של חודשיים מראש והשאר מופקד על ידם מדי חודש בחודשו לחשבון הבנק.
את התהליך שלי סיימתי תוך חודשיים וחצי, במהלכם טסתי לפראג פעם אחת כדי לראות את הדירה וכדי לחתום על טפסי המשכנתא. את החזרי המשכנתא פרסתי על פני 25 שנה, באופן כזה ששכר הדירה מכסה את עלות המשכנתא. וכך, עם הרבה פחות מ-100 אלף שקל, הפכתי לבעלים הגאה של נכס מניב בפראג.
הכותבת היא יועצת זוגית שרכשה דירה בפראג
לפנייה לכתב/ת 
