זהירות דירה מקבלן: מה זה חוזה סטנדרטי?

בבואכם לרכוש דירה חדשה מקבלן, עליכם לזכור שאין דבר כזה "חוזה סטנדרטי". לרוב, החוזה שתקבלו יכלול את ההגנות המינימליות שהוא חייב לכלול מכוח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ומכוח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. מדובר בחוקים החלים על מי שמוכר את הדירה - אך אינם חלים על מי שמספק שירותי בנייה בלבד לקרקע שנרכשה באופן עצמאי או דרך קבוצת רכישה.

עוד מדריכים על קניית דירה בערוץ הנדל"ן :

• זהירות מקרינה: מה לבדוק לפני קניית דירה
• מדריך: כך תיערכו לרכישת דירה ראשונה
• קונים דירה? כך תקבלו את המקסימום מהקבלן
  

חוקים אלו מעניקים הגנות בסיסיות, אשר מחייבות קבלנים לתת בטוחות שונות כתנאי לביצוע תשלומים על ידי רוכש הדירה; וכן מעניקים הגנה בדמות תקופות אחריות לחלקים שונים בדירות וברכוש המשותף בבניינים. אבל ככל שהקבלן ירצה למכור לכם יותר את הדירה, יש להניח שיסכים ללכת לקראתכם ולהתגמש בתנאים רבים בחוזה. על מה צריך להקפיד בחוזה? לפניכם כמה סעיפים חשובים.

אל תחייכו כל כך מהר - שימו לב לסעיפים בחוזה(צילום: shutterstock)

קבלת חזקה ברכוש המשותף

בחוזי מכר רבים נמצא סעיף שמאשר לקבלן למסור את הרכוש המשותף בבניין המגורים - לובי, מעליות, חדרי משאבות וגג - לדיירי הדירה הראשונה שמתאכלסת; או לנציגות זמנית של כמה דיירים מכלל דיירי הבניין. למעשה, הוא ירצה למסור את החזקה ברכוש המשותף בהקדם האפשרי - משום שמרגע המסירה הוא יכול להתחיל לספור את תקופת האחריות שלו על שטח זה.

הסעיף הזה בהחלט בעייתי: כיום מערכות רבות בבתים משותפים דורשות טיפול מקצועי החל מהרגע הראשון, כמו חדרי משאבות וציוד כיבוי אש. מסירת הרכוש המשותף לדיירים הראשונים שמתאכלסים, משמעותה בדרך כלל שאין עדיין חברת ניהול ולא יהיה מי שיתחזק את המערכות או יבדוק את תקינותם בעת המסירה.

הכללת מעלית כתנאי לכניסה לדירה

פעמים רבות נמצא סעיף בחוזה המכר, לפיו התנאי למסירת דירה מידי הקבלן הוא לאחר קבלת טופס 4 בלבד לבניין (טופס המאשר כי המבנה בטוח וראוי למגורים). משמעות הדבר היא שברגע שהבניין כשיר לחיבור קבע לחשמל, מים וטלפון - תהיו מחויבים לקבל חזקה בדירה. אבל האם תסכימו להסתפק בכך?

ובכן, טופס 4 אולי מספק את הרשויות המקומיות, אבל סביר להניח שלא אתכם. כך, למשל, כדאי לכם להקפיד (בוודאי אם רכשתם דירה גבוהה באחד מהמגדלים הנבנים לאחרונה) שהקבלן גם יתחייב לכך שלפחות מעלית אחת תעבוד - ותקבל אישור כתנאי לקבלת חזקה בדירה.

דמי ועד בית בדירות הקבלן

נשאלת השאלה מה קורה מבחינת דמי ועד הבית, כאשר הקבלן משאיר ברשותו כמה דירות שאותן עדיין לא מכר; אבל הבניין הושלם ואתם מתבקשים להיכנס לדירה. רצוי שהקבלן יתחייב כבר בחוזה רכישת הדירה שלכם, שישלם את דמי ועד הבית - גם על הדירות שלא יימכרו במועד שבו תיכנסו לדירה.

מנגנון הכרעה בסכסוכים

בדירות רבות מתגלים ליקויי בנייה בסמוך לאחר מסירת הדירה. אם בכל זאת לא תצליחו ליישר את ההדורים מול הקבלן לתיקון הליקויים, ייתכן שתיאלצו לבסוף להגיש תביעה נגדו. הגשת תביעה בבית המשפט עלולה להיות יקרה ובירורה עשוי לארוך שנים.

על כן כדאי וחשוב לשקול הכללת תנאי בחוזה של מנגנון מהיר לבירור סכסוכים של ליקויי בנייה, בבוררות בפני מהנדס מומחה או בפני עו"ד מנוסה ובקיא בתחום.

שינויים ותוספות

קבלנים אוהבים סעיפים שבהם שינויים שביקשתם עשויים לדחות את מועד המסירה למועד לא ידוע. הם גם נוהגים לספר לכם על עלויות השינויים (כגון תוספות ושינויים של מתגים ושקעי חשמל, ריצוף באריחים שאינם בגודל סטנדרטי ועוד) - רק ביום שבו אתם מבקשים לבצע אותם, הרבה אחרי שחתמתם על הסכם המכר.

על כן חשוב שתתמקחו מראש על מחירי השינויים, כי כל אלה עשויים להסתבר כיקרים ללא הצדקה, אם תבקשו אותם לאחר שכבר חתמתם והדירה בשלבי בנייה מתקדמים. רצוי להגדיר מראש מהו המועד האחרון שבו תוכלו למסור תוכנית שינויים, מבלי שהדבר ידחה את מועד מסירת הדירה. וכן חשוב לשמור את הזכות להגיש תוכנית שינויים באמצעות מעצב מטעמכם ולא תהיו מוגבלים לנציגי השינויים של הקבלן.

פיצוי עבור איחור במסירה

המסירה המתוכננת של דירות רבות בישראל היא לחודשי הקיץ, לקראת פתיחת שנת הלימודים, אולם במקרים רבים הקבלנים מודיעים על דחייה צפויה במועד מסירת הדירה, לעתים בעקבות מקרים שלא בשליטתם (חגים, מבצעים צבאיים או כוח עליון שבגינו נוצר מחסור בעובדי בניין). אלא שעל פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, אתם זכאים לפיצוי באופן אוטומטי עקב איחור במסירת הדירה, אולם מוכרי הדירות ינסו להתנער מתשלום זה ולהקטינו.

כדי למנוע ויכוחים, סכמו מראש בחוזה המכר על פי מה יקבע שווי השכירות החודשית שעל פי תהיו זכאים לפיצוי על פי החוק. ניתן למשל לקבוע שמספיק לפנות למשרד תיווך מוכר כדי לקבל הערכה לגובה דמי השכירות באזור. חשוב גם להקפיד שהתשלום עבור איחור במסירה ישולם מידי חודש בחודשו ולא רק בסוף התקופה, כך תהיו קצת פחות לחוצים מכל חודש נוסף של איחור.