לא סומכים על נציג הדיירים בבניין? כך תפעלו
רובנו גרים בבתים משותפים, ולכן הורה המחוקק שלכל אחד מהם תהיה נציגות לניהול הבניין. אבל מה עושים כשנבחרים לנציגות דיירים שאינם בעלי התכונות או הידע לניהול? ואם פונים למנות חברת ניהול - על מה חשוב להקפיד? מדריך
איכות החיים בבית משותף מושפעת לא רק ממרקם דייריו, אלא גם מאופן איכות הטיפול ואחזקת הרכוש המשותף שבבית. לאחזקת הרכוש המשותף יש השלכות גם על מחירי הדירות, המושפעות בין השאר לא רק מהשאלה אם יש מועדון כושר בבית המשותף, אלא גם מהשאלה האם מעטפת הבית מתוחזקת ושלמה; חדר המדרגות נקי, נעים ובטוח; האם בבניין יש מעלית ומהי איכות תחזוקתה; ועוד.
מדריכים נוספים במדור שכנים שכנים :
- מה עושים אם חסמו לכם את החניה בבניין
- איך למנוע מהמקלט להפוך למחסן של השכן
- כאן גרים בכיף: למה צריך ועד בבית המשותף?
לפיכך, ולאור העובדה כי מרבית התושבים במדינה מתגוררים בבתים משותפים, מצא לנכון המחוקק להורות בחוק המקרקעין כי "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף". חוק המקרקעין אפילו מורה כי במקום בו לא נבחרה נציגות לבית - מוסמך המפקח על רישום המקרקעין למנות נציגות.
כינוס אסיפה כללית מיוחדת
כאן מתחילה בעיה. מצד אחד, פעילותו של חבר נציגות היא בהתנדבות; מצד שני, מדובר בפעילות תובענית ביותר. לא רק שהנציגות צריכה לדאוג לשמירת ואחזקת הרכוש המשותף - ובכלל זה לנהל מו"מ עם בעלי מלאכה ונותני שירותים ולפקח עליהם - אלא שעליה לדאוג גם להיבטים הביטוחיים הקשורים ברכוש המשותף, ובסוף גם לרדוף אחרי תשלום דמי הנציגות, שהדיירים אינם ממהרים להיפרד ממנו.
מה יוצא מזה? יוצא מזה שפעמים רבות, בעלי הדירות המתאימים לתפקיד הנציגות נרתעים מכך, ואינם מעוניינים להיבחר. במקרים רבים, אלה שנבחרים לנציגות אינם בעלי התכונות ו/או הידע לניהול הבית המשותף.
נזכור כי מצד אחד, על הנציגות חלה החובה לנהל ולדאוג לרכוש המשותף של הבית ומאידך, בעל דירה חייב לשלם את דמי הנציגות, גם שעה שנראה לו כי הנציגות אינה ממלאת את תפקידה. הבעיה מחריפה כאשר חברי הנציגות נאחזים בתפקידם, גם כאשר הם מתקשים למלאו כראוי.
במקרה שכזה, בו הנציגות אינה ממלאת את תפקידה או מתקשה למלאו, ניתן להחליף את נציגות הדיירים במסגרת כינוס של אסיפה כללית מיוחדת. נשאלת השאלה, מה קורה במצב בו אף לא אחד מהדיירים מעוניין בתפקיד? או אז קיימות עוד שתי אפשרויות.
- לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת שזה ימנה נציגות ממונה, כאשר למפקח על רישום המקרקעין הסמכות להורות על גובה שכרה של הנציגות הממונה.
- למנות חברת ניהול - מתחזק לבית המשותף. על מנת למנות חברת ניהול בבית משותף, יש צורך בתמיכה של בעלי דירות, שרוב של שני-שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירתם.
על מה צריכה חברת הניהול לוותר?
לפני ההתקשרות עם חברת ניהול מומלץ לבדוק את חוסנה הכלכלי של החברה. יש לדרוש מסמכים המעידים על ותק החברה ועל חוסנה הכלכלי, ורצוי גם לבדוק ולקבל המלצות מבתי מגורים אחרים שהחברה מנהלת. מומלץ לעגן בחוזה כתוב את כל ההסכמות עם חברת הניהול, לרבות תחומי האחריות, אופן ביצוע תחזוקה ורכישת או החלפת פריטים כתוצאה מבלאי או לצורך שיפור.
לאור מורכבות התפקיד, רצוי כי הדיירים יהיו מיוצגים על ידי עו"ד בהסכם שכזה. יש לזכור כי עקרונית, החברה עומדת לעשות שימוש בכספים רבים של הדיירים. לפיכך מומלץ לדרוש ערבות בנקאית או ביטחונות אחרים כנגד הכספים אותם עומדת חברה זו להחזיק מכספי הדיירים.
מומלץ להגביל ולקבוע מראש מהם ההוצאות אותם מורשית חברת הניהול להוציא, ומעבר לכך יש לדרוש ולקבל תקציב חודשי ולעקוב אחר ההוצאות. כמו כן, כדאי לקבוע סנקציות ברורות לחילוט הביטחונות במקרים של אי עמידת החברה בלוחות זמנים ו/או בהתחייבויותיה השונות. עוד מומלץ לקבוע בחוזה "תחנות יציאה", המאפשרות ביטול התקשרות ו/או סיומו.
רצוי לוודא שברשות חברת הניהול פוליסת ביטוח המכסה כל נזק שייגרם לרכוש המשותף או הפרטי או לצד ג' כתוצאה מפעולה או מחדל של החברה. יש לוודא שקיים סעיף בפוליסה, שחברת הביטוח מוותרת על זכות התביעה כנגד הנציגות והדיירים.
להקטנת הסיכון בקשר לכספי הדיירים הנמצאים בידי החברה, אנו ממליצים כי הצ'קים אותם תאסוף החברה מהדיירים יהיו לפקודת ועד הבית, וכי תשלומים שחברת הניהול תבקש לשלם (חברת חשמל וכדומה) ייחתמו על ידי נציגות הדיירים.
הכותב הוא שותף בכיר במשרד עוה"ד ד"ר מילר ושות' . הטור אינו תחליף לייעוץ משפטי אלא כללי בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול
לפנייה לכתב/ת 
