פרויקט פינוי-בינוי: אל תתחילו בלי שמאי
תפקידו של שמאי פינוי-בינוי הוא לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט למען ולטובת הדיירים. אז למה עד כה שמאים כאלה מונו רק במקרים בודדים, ומדוע כדאי למנות שמאי כזה לפני שיוצאים לפרויקט המורכב? מדריך
הרוב קובע - אבל לא תמיד הוגן: בפרויקט פינוי-בינוי גדול במרכז הארץ, הצביע רוב של למעלה מ-100 בעלי דירות בנות 2 חדרים, לטובת הסכם הקובע כי הדירות החדשות שיקבלו יכללו 4 חדרים. על פניו, נשמע כמו הסכם אטרקטיבי - הדיירים יעברו מדירה קטנה עם 2 חדרים בלבד, לדירה מרווחת וכפולה בגודלה - עם 4 חדרים. הבעיה הייתה ש-5 דיירים במתחם כבר התגוררו בדירות 4 חדרים, ובמסגרת ההסכם היו אמורים לקבל דירה באותו הגודל. הוגן? ממש לא.
לכתבות נוספות בנושא בערוץ נדל"ן :
- קריית אונו: קודם בונים - אח"כ הורסים
- צפו: פינוי-בינוי בשכונת מגורים ברמת גן
- התחדשות עירונית: מי ישמור על זכות הדייר?
בעלי הדירות הגדולות חשו כי ההסכם פוגע בזכויותיהם הקנייניות. הם סירבו לחתום עליו, והדבר הגיע לתביעה נזיקית של מיליוני שקלים נגד בעלי הדירות הסרבנים. לאחר דין ודברים בין בעלי הדירות, הופנו הצדדים, בהמלצה של בית המשפט, להליך שמאי פינוי-בינוי, כדי שיכריע האם העסקה כלכלית.
מה זה שמאי פינוי-בינוי?
שמאי פינוי-בינוי הוא שמאי מומחה עצמאי, שתפקידו לסייע בבחינת הכדאיות הכלכלית של התמורה הניתנת לבעלי הדירות. מדובר בשמאי מומחה הממונה על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו - 2006, ובידו לבחון את הפרויקט ולקבוע האם העסקה כדאית.
השמאי נבחר מרשימה מצומצמת של שמאים, שמשרד הבינוי מעמיד לטובת בעלי הדירות, והוא מחוייב לפעול בניקיון כפיים וביושר. עליו להצהיר על כל ניגוד עניינים או קירבה ליזם, אם קיים, בפרויקט שאותו מונה לבדוק, כדי שלא להיות במצב של ניגוד עניינים. המחוקק אף קבע עונש כבד (של עד 3 שנות מאסר) לשמאי שיימצא בניגוד עניינים, והכל מתוך כוונה ברורה כי שמאי פינוי-בינוי יבחן באופן ענייני וחף מאינטרסים את הפרויקט.
מתי פונים לשמאי פינוי ושינוי?
לפי חוק פינוי-בינוי, במקרה של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות, רשאים בעלי הדירות להגיש בקשה למינוי שמאי פינוי-בינוי לצורך בדיקת כדאיות כלכלית של הפרויקט.
ומה בדיוק עושה השמאי? הוא בודק את התמורה הניתנת לכל קבוצת בעלי דירות, בוחן את אפיוני הדירות בפרויקט ואת השונות ביניהם, וקובע - בהתאם לנתונים שיש בידו - האם התמורה המוצעת אכן כלכלית. השמאי גם בוחן את הפרויקט כולו ואת העלויות הצפויות שלו מול הרווח היזמי הצפוי ליזם - וגוזר מכך את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט כולו.
בעל דירה החש נפגע באופן פרטני, בדומה לדירות הגדולות יותר שהבאנו בתחילה, יכול לפנות ולהעלות טענותיו ביחס לתמורה הפרטנית המוצעת לו, והשמאי יבחן גם טענות פרטניות אלו, בתנאים הקבועים בדין.
למה רצוי למנות שמאי פינוי ובינוי?
כשמדובר בפרויקט מורכב שבו מעורבים מספר בניינים, מומלץ לפעול למינוי שמאי פינוי-בינוי - ומומלץ לכל בעלי הדירות לדרוש מינוי שמאי פינוי-בינוי כבר בשלב המו"מ על ההסכם.
עורכי הדין המלווים את הדיירים בודקים את ההסכם עצמו מבחינה משפטית, ולמרות הידע הרב שבידי עורכי הדין המתמחים בתחום, אין בידי עורכי הדין את המומחיות הנדרשת לבדיקת הפרויקט וכדאיותו הכלכלית. דברים אלו דורשים מומחיות מיוחדת.
שמאי פינוי-בינוי הוא בודק חיצוני, שמונחה לבדוק לפי אמות מידה קפדניות, בהן תקן 21 שגובש לצורך כך. תקן זה מתווה את דרך הבדיקה והשיקולים שיש לשקול במהלכה, ואף קובע כי במקרה שהרווח היזמי עולה על 20-25% - הרי שהשמאי ימליץ על דרכים להעביר חלק מהרווח היזמי לטובת הפרויקט. כלומר, לטובת בעלי הדירות.
ליזם אין אינטרס למנות שמאי
הסיבה המרכזית לכך שלא ממונה שמאי בפרויקטים כאלה, היא בראש ובראשונה היעדר מודעות לאפשרות כזו. מדובר בפריבילגיה מרחיקת לכת, שהמחוקק העמיד לטובת בעלי הדירות. ובכל זאת, בעלי הדירות אינם מודעים לזכות זאת ולא מפעילים אותה.
הדבר תמוה במיוחד על רקע העובדה כי היזם הוא שנושא בשכר טרחת השמאי. מדובר בבדיקת מומחה שבשונה מיתר המומחים המלווים את הפרויקט אינו קשור ליזם, ואף מוטלות עליו חובות מוגברות של תום לב.
סיבה נוספת היא שפעמים רבות בעלי הדירות אינם לוקחים בחשבון, כי מדובר בפרויקט מורכב מאוד. בעלי הדירות מפקידים את קניינם בידי יזם, מבלי שיש בידם כלים להבין אם הפרויקט נותן בידם תמורה ראויה לרווח היזמי העצום הצפוי לו.
ליזם בוודאי אין אינטרס לבקש מינוי שמאי פינוי-בינוי, שהדבר כרוך בעלויות גבוהות עבורו, אך יותר מכך, מדובר במי שאמור לנתח את הפרויקט כולו - ועשוי אף לקבוע כי מדובר ברווח יזמי כה גדול עד שעל היזם להשיב חלק מהרווח לטובת בעלי הדירות עצמם.
זה המקום לומר שבפרויקטים של פינוי-בינוי המערבים אינטרס ציבורי ברור - ובהם סיכון קניינם של עשרות ואף מאות בעלי דירות - יקבע המחוקק באופן ברור כי קיימת חובת מתן חוות דעת של שמאי פינוי-בינוי.
הדבר עשוי לחסוך בעיות, עלויות כבדות ומחלוקות, ולהוות "כדור הרגעה" לכל הגורמים המעורבים. ייתכן כי יש מקום לבחון את השתתפות המדינה בשכר טרחת השמאי כדי לעודד שימוש נרחב בו, דבר שיחסוך התדיינויות משפטיות ארוכות ויקרות - וחשוב מכך, יגן על בעלי הדירות ועל קניינם בצורה טובה יותר.
הכותבת היא מומחית למשפט מסחרי ולנדל"ן, בעלת משרד עורכי דין בתל-אביב העוסק בייצוג חברות קבלניות ודיירים בפרויקטים ברחבי הארץ, מתמחים בתמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 (פינוי-בינוי)
לפנייה לכתב/ת 
