נטילת משכנתא - העסקה הגדולה בחייכם

בחודשים האחרונים, הישראלים לוקחים יותר ויותר משכנתאות: קצב נטילת המשכנתאות הולך וגובר והיקפן שובר שיאים. חשוב לזכור: ההחלטה על רכישת דירה היא בדרך כלל העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שאדם יבצע במהלך חייו, ומשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שייקח. חשוב, לפיכך, לגשת אליה באופן שקול.

• משפחה בצמיחה: איך ייראה העתיד שלכם?
• הסמארטפון יעזור לנהל גם את חשבון הבנק
• סדר בכלכלת המשפחה: מאיפה מתחילים?
  

נתון זה מחדד את הצורך בהכוונה ובייעוץ מקצועי לפני לקיחת משכנתא. כדי לסייע לכם בהחלטה חשובה זו, ריכזנו מספר עצות שכדאי לשים אליהן לב כשאתם הולכים לקראת העסקה הגדולה בחייכם.

מהי הדירה הנכונה עבורכם?

חיפוש אחר דירת חלומות במקום חיפוש אחר הדירה המתאימה לתקציב שלכם, מוביל לעתים לרכישת דירה שמחירה חורג מיכולותיכם. במקום למצוא קודם את הדירה, ואז לחשב אם תוכלו לעמוד בעסקה - שיטה שעלולה לגרור אתכם להלוואה גבוהה מדי ולהחזר חודשי שלא הולם את היכולות שלכם - כדאי לפעול הפוך.

התחילו את הליך רכישת הדירה מחישוב התקציב שיש לכם, שממנו ייגזרו מפרט הדירה שתירכש, גודלה ומיקומה.

גיוס הון עצמי - מה זה אומר?

על פי הוראת בנק ישראל, היום לא ניתן לקחת הלוואת משכנתא מבלי שיש ברשותכם לפחות חלק משווי הדירה: 25% לפחות לרוכשי דירה ראשונה (יחידה); 30% לפחות לרוכשי דירה חליפית (בעלי דירה קיימת שמתכוונים למכור אותה בשנתיים הקרובות); ו-50% לפחות לרוכשי דירה נוספת.

ההשקעה העצמית שתידרש מהרוכש עשויה להיות גבוהה יותר, והיא תלויה בהחלטות הבנק אם לתת לו משכנתא ובשיעור המימון (כלומר מה יהיה שיעור סכום המשכנתא ביחס לשווי הדירה). החלטות אלו יתקבלו בבנק לאחר בדיקת נתוניו האישיים של הרוכש ונתוני הדירה הנרכשת.

יש לקחת בחשבון כי מחיר העסקה גבוה יותר משווי הנכס, כיון שיש הוצאות נלוות לרכישת דירה (עו"ד, מסים, שיפוץ אם נדרש וכדומה). יחד עם זאת, שיעור המימון שיאושר על ידי הבנק יחושב ביחס לשווי הרכישה הנכס בלבד.

בין היתר, אפשר לגייס את ההון העצמי ממקורות פיננסיים כגון קרנות השתלמות/חסכונות; אך יש לבדוק אם הם נזילים, האם שחרורם כרוך באלו עלויות ולשקול את פוטנציאל תשואתם. מומלץ למקסם את ההון העצמי ולא לקחת הלוואות נוספות, שיעלו את ההחזר החודשי ויכבידו על ההתנהלות הכלכלית היומיומית.

(צילום: shutterstock)

איך מתאימים את היכולת למשק הבית שלכם?

בזמן ההחלטה על גובה המשכנתא וגובה ההחזר החודשי, מומלץ לקחת בחשבון את כל התרחישים האפשריים בחיי ההלוואה, ולהתאימם ליכולת ההחזר החודשית שלכם לאורך השנים. מצד אחד, קיימת כמובן אפשרות לעלייה בשכר ולנזילות של קרנות השתלמות ונכסים פיננסים אחרים קיימים.

כמו כן, חשוב להתייחס לשינויים בריביות ובמדדים שחלים על המשכנתא, במיוחד משום שאנו מצויים בתקופה בה שיעורי ריבית נמוכים.

יציבות מקום העבודה, זרם ההכנסות החודשי ויכולת השתכרות עתידית מהווים גם כן שיקול משמעותי לגובה ההלוואה ולשיעור ההחזר החודשי. ההמלצה לשיעור החזר מההכנסה אמור להיות ברף התחתון של בין 25%-30% מסך ההכנסות המשותפות נטו של שני בני הזוג. זו הלוואה עם החזר חודשי סביר, שבדרך כלל מאפשרת לחיות עם המשכנתא.

באיזה מסלול לקחת את המשכנתא?

אי אפשר לקבוע כי מסלול אחד טוב יותר ממשנהו, ולטובי המומחים לא תהיה תשובה לשאלת מליון הדולר - איזה מסלול עדיף מבחינה פיננסית. זה לא אומר, כמובן, שאין מקום להתאמת המשכנתא ללווה וליכולותיו. לפניכם רשימת המסלולים הפופולריים:

מסלול הפריים: מסלול זה מוגבל כיום לשליש מגובה המשכנתא. הריבית בו היא הנמוכה ביותר, אך הוא נושא גם סיכון שהריבית תעלה בהמשך. משקי הבית מעוניינים במסלול הזה בדרך כלל כי הוא מפחית את ההחזר בטווח הקצר. כמעט תמיד כדאי לקחת חלק במסלול זה, ולו רק בגלל העובדה שניתן לבצע בו פירעונות מוקדמים בכל עת.

מסלול ריבית קבועה לא צמודה: מסלול זה התייקר בחודש האחרון לאור ההתפתחויות בשווקים הפיננסיים, אבל עדיין הריביות בו נמוכות ביחס לעבר. כאן נוטל המשכנתא מקבע את ההחזר במונחים נומינליים. ניתן להגדיר את ההלוואה הזו בתור "משכנתא למי שלא רוצה לקחת סיכונים ולישון טוב בלילה".

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: אפשר לקחת גם את אותה המשכנתא בריבית קבועה אך צמודה למדד. כאן נוצרת חשיפה לשינויים במדד המחירים לצרכן, שאמנם לא עולה בשנים האחרונות, אך כמובן זה לא אומר כלום על העתיד. היתרון הוא שההחזר בטווח הקצר נמוך יותר.

מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים: היתרון של מסלול זה הוא שב-5 השנים הראשונות מתקבעת ריבית נמוכה והחזר נמוך, אך הריבית ב-5 השנים הבאות תלויה במצב השווקים בתקופה זו. חשוב להדגיש כי מדובר בחליפות שונות שלא ניתן לדעת מראש איזו תהיה באיכות גבוהה יותר, אך בכל מקרה צריך וניתן להתאים את החליפה למידת הרוכש.

הכותב הוא מנהל מחלקת חיתום משכנתאות באגף אשראי קמעונאי ומשכנתאות בבנק הפועלים