ביקורת על האוצר: השקעות בדיור - לגיטימיות

גורמי הנדל"ן ממשיכים למתוח ביקורת על החלטת שר האוצר להעלות את מס הרכישה למשקיעי נדל"ן. בכנס הנדל"ן השנתי שקיימו היום (ב') משרד עוה"ד שטיינמץ הרינג גורמן בשיתוף פירמת ראיית החשבון ארנסט אנד יאנג בתל-אביב, טען פרופ' ליאו ליידרמן, הכלכלן הראשי בבנק הפועלים, כי "השקעות בדיור הן השקעות לגיטימיות של הציבור בישראל".

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :

הממשלה אישרה: ייקור מס רכישה למשקיעים

הממשלה אישרה: סמכויות הנדל"ן תחת כחלון

"הסנקציות של כחלון יעצרו את שוק הדיור"

בדיקת ynet: מע"מ 0% ריסק את שוק הנדל"ן

ליידרמן הסביר שהמדינה אינה צריכה לראות במשקיעים גורמים ספקולטיביים "שהורסים את הכלכלה", משום שבסביבת ריבית כה נמוכה, "השקעה בנדל"ן מהווה פעולה לגיטימית של כל אחד מאזרחי המדינה, לחלוקה מחדש של תיק הנכסים ותיק החסכונות". לדבריו, הריבית האפסית פוגעת בתשואה לחיסכון וביכולת להתפרנס מפנסיה בעתיד, ולכן למשקיעים יש תפקיד משמעותי בשוק הדיור.

ליידרמן הפריך את הטענה כי משקל משקיעי הנדל"ן מתרכז בעיקר בתל-אביב ובירושלים. "אפשר למצוא משקיעים גם בקריית שמונה, נשר, אילת, דימונה, אריאל וטבריה", אמר ליידרמן, "קבלנים הולכים ובונים יותר ויותר באזורים אלה. צריך לקחת את הנתונים האלה בחשבון כשמחליטים להעלות את מס הרכישה". הוא המשיך וציין כי "השקעות בדיור מאוד מומלצות ברקע של ריבית נמוכה", והמליץ על השקעות בנדל"ן מניב.

הוא הוסיף כי הבעיה העיקרית בשוק הנדל"ן בישראל נעוצה בצד ההיצע. "בשוק שכל כך מושפע על ידי הגורם הפסיכולוגי, שהוא ציפיות המשקיעים והזוגות הצעירים, נוצרו עודפי ביקוש. חייבים תוכנית כוללת שמתייחסת להקלה בעודפי הביקוש - דרך הרחבת ההיצע. הבעיה היא שאין מדיניות מספיק אגרסיבית בתחום ההיצע בשוק הדיור.

שוק הדיור להשכרה ייפגע?

חן שיין, שותף בכיר וראש תחום נדל"ן בארנסט אנד יאנג ישראל, טען אף הוא שמהלך של הצרת רגלי המשקיעים לא יסייע באופן משמעותי בהורדת מחירי הדירות. לדבריו, "המשקיעים הם אלה שגורמים להגדלת היצע הדירות להשכרה, שמשרת שכבות רבות אשר ידן אינה משגת לרכוש דירה, לא היום וכנראה גם לא בעתיד הנראה לעין. הגדלת היצע הדירות להשכרה חיוני לשמירת מחירי שכירות ברי השגה ואני לא מציע לסמוך בעניין זה על מקבצי הדירות להשכרה המתוכננים. מלאי דירות להשכרה צריך להתפזר ברחבי הערים השונות ולא רק בפרויקטים ייעודיים. מובן גם שאם משקיע יחליט להמשיך לרכוש דירות, הוא יגלגל את העלות הנוספת על השוכרים".

שיין הדגיש כי המשקיעים הם גם אלה שמניעים את שוק הדירות מיד שנייה, ובכך מאפשרים למשפרי דיור רבים למכור את דירתם על מנת להתקדם לדירה גדולה יותר. "הוצאת המשקיעים מהשוק תגדיל את הקושי במכירת דירות יד שנייה. המשקיעים הם גם אלה שתורמים חלק ניכר מעוגת הכנסות המסים מעסקאות נדל"ן. הקטנת היקף הפעילות שלהם ושל תושבים זרים, תביא לפגיעה משמעותית בהכנסות המדינה, בזמן שהכנסות אלה יכולות לשמש מקור מימון לפעולות אחרות שיכולות להביא להורדת מחירי הדיור".

שיין הוסיף כי "גם ההצעות להטיל מגבלות על שוק השכירות נראות כלקוחות מכלכלות אחרות. כל ניסיון לשנות את חוקי הכלכלה של היצע וביקוש סופו להיכשל. או שמשכירי הדירות יידעו להערים על הוראות החוק, או שהשוכרים יקבלו מוצר נחות יותר. הדרך היחידה לשמור על מחירי שכירות ברי השגה, היא באמצעות הגדלה של היצע הדירות להשכרה הרלבנטי והפחתת עלויות הרכישה - ולא להיפך".

שיין התייחס גם הוא לסביבת הריבית הנמוכה בישראל. "סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל לשעבר, אמר לאחרונה כי לריבית הנמוכה תרומה משמעותית לעלייה במחירי הנדל"ן", ציין שיין, "אין ספק שבסביבת ריבית אפס, משקיעים מחפשים אלטרנטיבה - ושוק הדיור בישראל אכן היווה אלטרנטיבה ראויה. קבלנים הרגישו את הביקושים הגדולים, שעלו על ההיצע הנדרש, ומשם הדרך לעליית מחירים הייתה קצרה. אבל גם עלייה בריבית או הוצאת חלק מהמשקיעים מהשוק, לא תביא לירידת המחירים המקווה".

"ההיצע אינו מדביק את הביקוש"

בהמשך התייחס עו"ד מני גורמן, שותף בכיר במשרד עוה"ד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות', לסוגיית ההיצע, שעליו דיבר ליידרמן. "כיום אנו נתונים במצב שבו המדינה נדרשת מדי שנה ל-45-50 אלף דירות חדשות. זהו צורך אשר אמור על פי המועצה הלאומית לכלכלה, לעלות החל משנת 2020 ל-55-60 אלף דירות חדשות בשנה. נראה כי בשלב זה, ההיצע אינו מדביק את הביקוש".

הוא הוסיף כי "ב-5 השנים האחרונות, 37% ממכרזי המדינה לשיווק קרקעות נכשלו; ואורך הזמן הממוצע לאשר תוכנית בנייה בוועדה המחוזית נאמד ב-3 שנים וחודש אחד, זאת ללא הוועדה המקומית. מנסים לדכא את הביקושים בעזרת מקלות ושוטים - שיקטינו את שיעורי המימון, שיצמצמו את מלכודת הריבית המשתנה".

מוקדם יותר התייחס עו"ד דני הרינג, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד שטיינמץ הרינג גורמן, לנתונים שפורסמו השבוע לגבי לווי המשכנתאות. "חודשי ההכנסה הנחוצים למשקי בית מהחמישון התחתון לצורך רכישת דירה במימון משכנתא, עומד על כ-130 חודשים בממוצע, ואילו לחמישון העליון נדרש רק כמחצית מזמן זה. 4 העשירונים התחתונים כמעט ולא מסוגלים ליטול משכנתא, בעוד ש-3 העשירונים העליונים נטלו כ-50% מכלל היקף האשראי לדיור".

לדבריו, "בחמישון העליון שיעור החזר המשכנתא עומד על כ-30% בממוצע מההכנסה ואילו בחמישון התחתון הוא עומד על כ-50% מההכנסה. מרוב התעסקות אובססיבית ופופוליסטית בגורמי היצע וביקוש בשוק הדיור, אנו עלולים להתעורר לבוקר רע של פערים שעלולים לסכן את עצם קיומנו כחברה אחת, בריאה, בעלת יכולת להתמודד עם אתגרים בטחונים ואתגרים אזרחים- לאומיים".