מבוקשת: 7 הצעות לת' מרכזית ישנה בת"א

כמעט שנה מאז יצא לדרך אחד המכרזים הגדולים שידעה העיר תל-אביב, מעלה המכרז על שטח התחנה המרכזית הישנה הילוך. מדובר במתחם המהווה את אחת מעתודות הקרקע הגדולות והאחרונות שנותרו בעיר ללא הפסקה, כאשר תוכנית המתאר העירונית מאפשרת בו זכויות בנייה לגובה של מאות יחידות מגורים ושטחי תעסוקה ומסחר.

התחנה המרכזית הישנה - השתלשלות העניינים:

• ת"א: 1,000 דירות במקום ת' מרכזית ישנה
• למכירה: התחנה המרכזית הישנה בת"א
• ב-2006:התחנה המרכזית הישנה בת"א למכירה 
  

אמש היה המועד האחרון להגשת הצעות על ידי יזמים, והיום (ג') נודע כי 7 חברות הגישו הצעה לרכישת המתחם. 4 הצעות התייחסו למתחם כולו (כ-40 דונם), ובהן הצעה משותפת של חברות הנדל"ן לוינשטיין ושיכון ובינוי, הצעה של קבוצת חג'ג', הצעה של חברת קנדה ישראל וכן הצעה משותפת שהגישו קבוצת אלעד של יצחק תשובה וחברת אקרו נדל"ן בבעלות צחי ארבוב, אילן קפון וזיו יעקובי. 3 ההצעות הנוספות התייחסו לחלק מהמתחם, ובהן הצעות של חברת שיר נכסים, קרן ריאלטי ונהור, חברה-בת של חברת דן.

בשלב הזה אין עדיין זוכה במכרז, ובתוך מספר ימים תיערך התמחרות בין המציעים, ככל הנראה בכפר המכביה - שם נערך בחודש שעבר מפגש המציעים. טרם נקבעה מתכונת ההתמחרות. ואולם, העלות המוערכת והממוצעת למ"ר עומדת על כ-7,270 שקל לכל מ"ר מבונה (שטח וזכויות בנייה קיימות).

הקרקעות המוצעות במסגרת המכרז מצויות במתחם הרחובות מנחם בגין, שביל עכו הגליל, הגדוד העברי והר ציון. כיום משמש המתחם לחניונים, לדוכני פירות וירקות, לרוכלות ולעסקים קטנים. לפחות כ-60% מזכויות הבנייה המתוכננות ייועדו לתעסוקה ולמסחר והיתר למגורים, כולל מבני ציבור ושטחי ציבור פתוחים.

הבעלות במתחם נמצאת בידי בעלים רבים - כ-30 אנשים פרטיים וקבוצות - ביניהם, בין היתר, עיריית תל-אביב-יפו, חברת משולם לוינשטיין, חברת דן, חברת באור השקעות, יורשי משה שפיר, עו"ד נחמיה צוריאל ואחיו עזרא ליפמן ובעלים פרטיים רבים נוספים.

לאחר שבמשך שנים הבעלים לא הצליחו להגיע להסכמות בדבר פיתוח המתחם, ב-2011 מינתה נשיאת בתי משפט השלום מחוז מרכז, השופטת דפנה בלטמן-קרדאי, את עו"ד מוטי גלוסקה ככונס נכסים, לצורך פירוק השיתוף בדרך של מכירת המתחם "למרבה במחיר". בשנים האחרונות קידם עו"ד גלוסקה את הליכי המכרז, תוך הזמנת חוות דעת שמאיות ומשפטיות הנוגעות לזכויות הבעלים במתחם, פינוי החניונים מפולשים והפעלתם, וכן עריכת סקר מחזיקים בשיתוף העירייה.

הדמיות התוכנית עבור מתחם התחנה המרכזית הישנה

(הדמיה: משרד קייזר אדריכלים ומתכנני ערים)

(הדמיה: משרד קייזר אדריכלים ומתכנני ערים)

(הדמיה: משרד קייזר אדריכלים ומתכנני ערים)

זכויות בנייה של 1,280% ועד 1,000 דירות

לפי תוכנית המתאר של תל-אביב (ת"א/5000), מיועד המתחם לשמש מרכז תעסוקה ובו שטחי מסחר ומשרדים. כמו כן, יכלול המתחם שטחים המיועדים למגורים ובסך הכל מוצעות זכויות בנייה של עד 1,280%. בחודש פברואר השנה אישרה הוועדה המקומית בעיר והמליצה לוועדה המחוזית להפקיד תוכנית בניין עיר למתחם השומרון, הכולל בתוכו גם את שטח התחנה המרכזית הישנה.

סך השטחים המוצע עומד על כ-40 דונם, כאשר תמהיל הבניה כולל עד 40% שטחים למגורים ו-60% שטחי תעסוקה ומסחר. היקף יחידות הדיור המוצע מוערך בכ-1,000 יחידות דיור בתמהיל שיאפשר עד 20% דירות קטנות, 20% דירות גדולות ו-60% דירות בגודל ממוצע של 80 מ"ר.

התכנון, אותו מוביל האדריכל דני קייזר עבור העירייה, כולל פיתוח מתחם בעל מובהקות עירונית אינטנסיבית, באופן היוצר עירוב שימושים של תעסוקה, מגורים, מסחר ומוקד תרבותי לאזור כולו. התוכנית כוללת רצף מעברים להולכי רגל ורוכבי אופניים, וכן הסדרת מערך התנועה לצורך חיבור של תנועת הרכבים והתחבורה הציבורית ושילובם עם מערכת הצירים הירוקים העירונית.

התוכנית מחלקת את השטח ל-8 מתחמי תכנון חדשים, הכוללים בינוי המערב שימושים של תעסוקה, מגורים, מסחר ומבני ציבור. כך, המבנים לאורך רחוב בגין יתאפיינו בבנייה אינטנסיבית התואמת את המשך מרכז העסקים הראשי (המע"ר) במגדלים עד 30 קומות, חלקם בשילוב עד 25% מגורים ויכללו חזית מסחרית רציפה מלווה בקולונדה.

המבנים אשר יפנו לרחוב השומרון, הגדוד העברי והגליל יתאפיינו בדגש לבנייה למגורים, כאשר כל קומות הקרקע יהיו בשימושים מסחריים או ציבוריים. יינתן דגש רב ליצירת מרחבים פתוחים איכותיים לטובת בנייני המגורים במתחם.

שני מגרשים לאורך שביל עכו מיועדים לשטחים ציבוריים וכוללים את שימור בית הבאר והצמחייה הייחודית שסביבו. במסגרת שטחי הציבור יוקם מבנה קהילתי חדש שישמש את צרכי הקהילה המקומית בהיקף של כ-1,000 מ"ר. המתחם כולל בתוכו מרחב ציבורי פתוח ככיכר עירונית.