הרפורמות לא יועילו להורדת מחירי הנדל"ן

שר האוצר, משה כחלון, ופקידי האוצר מיתממים בבואם לדון בבועת הנדל"ן בישראל. לבועה, כפי שאני מבין אותה, יש 3 אשמים עיקריים: המדינה, המדינה ושוב המדינה. למעשה, המדינה ניצלה באופן בוטה את מתווה הריבית היורד ואת יכולתם של רוכשי הדירות לשלם משכנתאות ענק בהחזרים קטנים יחסית - וגזרה סכומי עתק בגין כל יחידת קרקע שהיא משווקת.

טורים נוספים של יהודה מודעי בערוץ הנדל"ן :

• למה עירוניים לא מקבלים קרקע בהנחה?
• תולדות הבועה: כך ספסרה המדינה בקרקעות
  

רוב ההוצאות המרכיבות את מחיר הדירה הן מתוצרת המדינה ובאחריותה - אם במרכיב הקרקע עצמו, בהיטלי פיתוח והשבחה מופקעים וכלה במע"מ, במסים ובחומרי הגלם של הקבלנים. נראה שמדינתנו היקרה התמכרה "כנרקומן" להכנסות מאפיק לא הוגן זה, וכמו מכור שנמצא "בקריז", כך היא איננה מוכנה לוותר בקלות על הרגליה המגונים.

אם אתם מסכימים איתי בנקודה לעיל, יהיה לי קל הרבה יותר לנתח את התוכניות לפתרון מצוקת הדיור. תוכנית לפיד למע"מ אפס, תוכנית טרטנברג לחלוקת קרקעות ותוכנית אריאל למחיר מטרה - כולן דומות ומדברות על הקטנת המס שהמדינה לוקחת מציבור המשתכנים. למעשה, מציעות תוכניות אלה לוותר על חלק מהכנסות המדינה כדי להגיע למחירים שפעם נחשבו גבוהים והיום נחשבים מצחיקים.

אבל מה מציעות תוכניות הדיור הנוכחיות שהגה משרד האוצר? האמת היא שאלו רק פתרונות קסם, וכמו כל קסם הן בנויות על אחיזת עיניים. בפועל אין בהם דבר -  וכל הקלפים נשארים בידי הקוסם.

(צילום: הרצל יוסף)

הבאת 20 אלף פועלי בניין סינים

צעד זה יכול לעזור להוריד את מחירי הדירות בכמה אלפי שקלים, לטפל בקשיי הקבלנים לסיים בניית פרויקטים למגורים ולזרז את אכלוס הדירות. אבל להזכירכם - הכסף הגדול לא נמצא אצל הקבלנים אלא בקרקע. אני מכיר לפחות 20 חברות בנייה שכמה מתוכן נכנסו לקשיים תזרימיים. שוק הבנייה נמצא בתחרות חופשית, ואם לקבלנים יהיה קל יותר זה יעזור - אבל מצב זה לא ישנה מהותית את מחיר הדיור. ואם זה לא מספיק, אז כעת כבר מנסים לבטל הצעה זו בתואנות פוליטיות.

העלאת מס רכישה על משקיעים

לכאורה מדובר במס הוגן (אף שהוא מגדיל שוב את התמכרות המדינה לתקבולי המסים), אך בפועל הוא אינו באמת מסייע למחירי הדירות. הצעד להעלאת מס הרכישה לבעלי דירה שנייה ומעלה אולי יקטין במעט את הביקוש, אבל אם ננסה להתרומם רגע מצמד המילים "היצע וביקוש", נבין שגם אם המדינה תבנה 200 אלף דירות תוך שנה - כל עוד היא תיקח יותר ממיליון שקל על יחידת קרקע, זה לא ישנה הרבה, רק יעשיר עוד יותר את קופתה.

שדרוג מערך הדיור הציבורי

לאחרונה הודיע שר הבינוי הנכנס כי המדינה תתנה את מכרזיה בהקצאת 5% מהקרקעות למערך הדיור הציבורי. בשמיעה ראשונה מדובר בצעד נאה - המדינה תדאג לנדכאים. אך למיטב הבנתי, לא מדובר בצעד לפיו המדינה תבנה מתקציבה בניינים ל"מסכנים" - אלא תתנה אותם בשיווק קרקעות לקבלנים, שיאלצו למכור כמעט בחינם 5% מהדירות. אז מי ישלם את ההפרש? ניחשתם נכון - האזרח הפשוט. מחיר דירה חדשה יעלה בקירוב ב-5% בגלל צעד זה, כי מישהו צריך לשלם את מחיר הקרקע, ההיטלים והבנייה.

מסלול מחיר למשתכן 1

תחילה דובר על 5,000 דירות שישווקו במתכונת של מכרזי "מחיר למשתכן". היה זה צעד חיובי, אך מהכרותינו עם המדינה אפשר להניח כי 2,000 דירות ישווקו בקרב אוכלוסיות מהמגזר החרדי. נכון, גם שם יש מצוקה לא קטנה, אך אי אפשר לומר שהמסלול הזה מסייע לרוב העם. עוד 2,000 דירות היו כנראה משווקות באזורים דלי ביקוש, שבהם גם כך הקרקע אינה יקרה; ורק 1,000 הדירות הנותרות היו משווקות באזורים שבהם יש הגיון בשיטה זו. האם 1,000 דירות ישנו משהו? התשובה היא לא.

מסלול מחיר למשתכן 2

ראו כחלון ופקידיו שכוח השוק אינו מתרשם מהתוכניות של הממשלה האחרונה - ושכללו אותן: כל אדמות המדינה ישווקו בהנחה משמעותית, במתכונת של מכרזי "מחיר למשתכן". בשלב הזה עוד שפשפתי את עיני והייתי מוכן לכתוב טור תשבוחות על האומץ הגדול ועל ההקשבה לאזרחי המדינה. כל זאת עד שנוכחתי לראות את התוספת "הלא משמעותית" - עד לתקציב של 1.7 מיליארד שקלים.

ובכן, לקחתי את חברי הטוב מחשב הכיס וחילקתי 1.7 מיליארד שקלים ב-45 אלף דירות שאמורות לכאורה להיות משווקות בשנה הבאה - והגעתי להנחה של כ-35 אלף שקלים. זהו? זה השוס הגדול? המדינה יכולה לקחת יותר ממיליון שקלים - ותיתן 35 אלף? אני ממליץ לכחלון ולפקידיו שייקנו ארגזי אקמול ויחלקו אותם בבתי החולים במקום תרופות משמעותיות - כי זה בדיוק מה שהתוכניות הגרנדיוזיות שלהם שוות.