הירידה בשווי האג"ח משפיעה על מחירי הדיור

משאל העם ביוון בו נשאלו האזרחים האם הם תומכים בהסכם שהוצע ע"י האיחוד האירופי מקשות על המשא ומתן, בהשוואה לאפשרות שיוון הייתה מצביעה "כן". כ-61% מאזרחי יוון הצביעו "לא" וככל הנראה המנהיגים באיחוד האירופי יחכו כעת להצעה נגדית שצפוי להציג ראש ממשלת יוון לאחר התפטרותו של שר האוצר היווני שתמך בסירובם של האזרחים היוונים.

עוד בשוק ההון

קריסת המניות בסין: הממשלה מנסה להרגיע

עכשיו באים? תזמוני הכניסה לשוק ההון

ההתפתחויות הללו מגדילות במידה מסוימת את ההסתברות ליציאה של יוון מהאיחוד האירופי, אבל יש סיכוי לא מבוטל שהמשא ומתן בין הצדדים יבשיל בסופו של דבר להסדר חובות באופן שישאיר את יוון באיחוד. במילים אחרות, גם הצבעת ה"לא" בתחילת השבוע אינה סוף פסוק, והסאגה הפוליטית/כלכלית ביוון צפויה ללוות את השווקים הפיננסיים בשבועות הקרובים.

בשל המשבר הכלכלי ביוון משקיעים מסיטים את הכסף למקומות בטוחים יותר. החגיגות ביוון על תוצאות המשאל(צילום: AFP)

בכל מקרה, ככל שהמסחר יתנהל תחת הנחות פסימיות, אנו צפויים להמשיך ולראות ירידות שערים בשוקי המניות הגלובליים לצד עליות במחירי האג"ח הממשלתיות בעולם, כתוצאה מהסטת כספי משקיעים לאפיקים שנחשבים לבטוחים. יחד עם זאת, בטווח הזמן הבינוני והארוך סביר כי למשבר היווני לא תהיה השפעה משמעותית על השווקים. זאת בשל תרומתה הצנועה של יוון לתמ"ג האירופי וגם משום שהמערכת הפיננסית העולמית הקטינה את חשיפתה ליוון בצורה משמעותית בשנים האחרונות.

ההתפתחויות במשבר היווני, מהוות כאמור הגורם המרכזי המשפיע על המסחר בימים האחרונים. יחד עם זאת, שוק האג"ח הממשלתיות הגלובלי מושפע מזה זמן מה מגורם מרכזי נוסף והוא הציפייה לעליית הריבית המוניטארית בארה"ב, לאחר שנים של ריבית אפסית. כפועל יוצא, שוק האג"ח הממשלתי המקומי סובל כבר חודשיים מירידות שערים, שבולטות במיוחד באגרות החוב בעלות טווח ארוך לפדיון. ירידות השערים קיבלו ליבוי נוסף עם הודעת בנק ישראל לאחר החלטת הריבית האחרונה, בה הוצגה האפשרות של העלאת הריבית בישראל במהלך שנת 2016.

עליית תשואת האג"ח משפיעים על מחירי המשכנתא

מכיוון שהמסחר בשוק ההון מתבסס על ציפיות, לכל שינוי בהערכה כלכלית לעתיד יש משמעות על המחירים גם בטווח המיידי. כך, שינויים בתשואות אגרות החוב הארוכות בעולם, ובהערכות לגבי תוואי הריבית בישראל כבר הביאו לעלייה חדה בריבית הגלומה באגרות החוב הממשלתיות לטווח ארוך. אגרות החוב השקליות ל-10 שנים, שנסחרו רק לפני חודשיים במחיר שגילם למשקיעים בהן תשואה שנתית של כ-1.6%, נסחרות כיום לפי תשואה של יותר מ-2.5%. האג"ח הממשלתית השקלית ל-27 שנים (בעלת אורך חיים ממוצע של כ-16 שנים), שנסחרה במחיר ששיקף למשקיעים בה תשואה שנתית ממוצעת של 2.4%, צנחה בכ-17% ומגלמת כיום תשואה שנתית של 3.6% זאת, כאשר ריבית בנק ישראל נותרה בשפל של 0.1% בלבד.

לשינויים במחירי האג"ח הממשלתיות ישנה השפעה מיידית על הריביות במשק. כך, הריבית שיכולים כיום להציע מוסדות פיננסיים על פקדונות לתקופה ממושכת, גבוהה יותר ביחס למצב לפני כחודשיים. במקביל, הריבית הנדרשת על הלוואות עלתה גם היא. למשל, הריבית על משכנתאות חדשות לתקופה של 20 שנה ויותר גבוהה ב-1% ויותר מאשר לפני חודשיים (במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה), כאשר מבחינת ההחזר החודשי של הלווה, מדובר לפעמים בעלייה משמעותית בגובה ההחזר.

אם מגמה זו תימשך, והריביות לטווח ארוך ימשיכו לעלות, צפויה להיות לכך השפעה מאקרו-כלכלית רחבה מבחינת שיעורי הצמיחה והאינפלציה. באשר למחירי הדירות, נזכיר כי לא מזמן העריך בנק ישראל שהאחראית העיקרית לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות היא הריבית הנמוכה. ריבית המשכנתא שלוקחים לטווחים ארוכים, כל מה שאינו בריבית פריים, תלויה באופן ישיר בתשואת איגרות החוב המקבילות לאותה תקופה. מכאן שעלייה בתשואות האג"חים משמעה ייקור של ריבית המשכנתא. לכן, אם עליית התשואות באג"ח תימשך, ואלו יטפסו לרמה בה עמדו לפני מספר שנים, המשכנתאות יתייקרו. משכנתאות יקרות יכולות לצנן במידה מסויימת את הביקושים בשוק הנדל"ן.

לסיכום, אמנם אירועים כדוגמת המשבר היווני עשויים להביא בטווח הקצר לירידה בתשואות האג"ח הממשלתיות, אך בטווח הבינוני-ארוך אנו מעריכים כי תשואות האג"ח הממשלתיות נמצאות במגמת עלייה. מגמה זו צפויה להביא להתייקרות הדרגתית במחירי המשכנתאות אשר עשויה לבוא לידי ביטוי כלחץ כלפי מטה על מחירי הדיור בישראל. על אף השפעה מתגלגלת זו, יש לזכור כי מחירי הדיור מושפעים משלל גורמים נוספים ולפיכך לא ניתן להסיק מכך בוודאות לגבי כיוון המחירים בעתיד.

הכותב בוא מנהל תחום אנליזה, במערך ייעוץ ההשקעות בבנק לאומי. ליעוץ בהשקעות הקליקו כאן