יותר משתלם לקנות דירה חדשה בתמ"א 38?

האם משתלם יותר לקנות דירה חדשה בפרויקט של תמ"א 38? על השאלה הזו ניסו להשיב אמש (ג') גורמי נדל"ן בוועידת השיווק והמכירות השנתית להתחדשות עירונית, שהתקיימה בתל-אביב. בפאנל בנושא תמחור דירות בפרויקטים של תמ"א 38, טען אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כי דירה חדשה בפרויקט כזה יכולה לעלות בין 5%-15% פחות מדירה חדשה דומה באותו האזור. "לעתים דירות אלה זולות יותר מדירות יד שנייה סמוכות", הוסיף דנוס.

עוד על התחדשות עירונית בערוץ הנדל"ן :

• ירושלים: 400 יח"ד במיזם בינוי-פינוי-בינוי
  
• באישור מהיר: 86 דירות פינוי-בינוי בהרצליה
  
• פינוי-בינוי בירושלים: 430 דירות בדרך חברון
  

לדבריו, כאשר שמאי מקרקעין מעריך את שוויה של דירה בתמ"א 38, הוא מתייחס רק לשווי הדירה היום - בהתאם לעסקאות שנעשו בעבר הקרוב ובסביבה הקרובה וללא התייחסות לפוטנציאל לעליית ערך. "בשנים האחרונות מחירי הדיור עלו, אבל היו גם תקופות שהמחירים ירדו. לכן תמחור הפרויקט צריך להיות מדויק, כדי שהיזמים לא יגיעו לכשל שוק", הסביר.

דן גינגיס, מנהל חטיבת אלדר SOHO המתמחה בשיווק מיזמי תמ"א 38, ציין כי שיווק נכון של תמ"א 38 מתחיל כבר בשלב תכנון הפרויקט. "דירות קטנות ויעילות קל יותר למכור - ואז גם עלויות המימון של הפרויקט יורדות", אמר גינגיס. "בייחוד בתמ"א 38 הגודל לא קובע - דירה קטנה ויעילה תתומחר במחיר גבוה יותר למ"ר, תימכר מהר יותר ותחסוך בעלויות מימון ליזם". לדבריו, אחד האתגרים בשיווק פרויקטים מסוג זה הוא תקציב זעום יחסית, הנגזר מהמספר הנמוך יחסית של דירות לשיווק.

מיכל בראון, מנכ"לית אלטשולר שחם פתרונות מימון, התייחסה למימון של מיזמי תמ"א 38 וציינה כי בתקופה האחרונה מחירי המימון הבנקאי והחוץ-בנקאי לפרויקטים אלו ירדו. "העלות מתרכזת בעיקר בעמלות ובפחות בריבית, ולכן אם בונים מימון מדויק - היזם יכול לקבל שקט לאורך זמן ולא מחויב במחירי פריסייל של הדירות".

פרויקט תמ"א 38 בת"א. "שיווק נכון מתחיל בשלב התכנון"

ת"א וגבעתיים: 150 דירות בהתחדשות עירונית

בתוך כך, ל-ynet נודע על שני פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית המקודמים בתל-אביב ובגבעתיים. השבוע הודיעה חברת ראדקו תמ"א 38 כי תבצע פרויקט ראשון של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בשכונת נווה אביבים. מדובר במתחם התנאים 4-10 שבו ייהרסו 4 מבני רכבת ישנים עם 4 קומות ו-32 דירות, לטובת שני בניינים חדשים עם 8 קומות ו-64 דירות חדשות.

לדברי המנכ"ל אבי נאור, "בעיריית תל-אביב השכילו להבין שהעתיד בתחום ההתחדשות העירונית הוא פתרון של הריסה ובנייה. פתרון זה יאפשר לדיירים הקיימים ליהנות מדירות מרווחות, חדישות ובטוחות יותר, בהתאם לתקנים המחמירים של רעידות אדמה".

הוא הוסיף כי "שיטה זו נותנת מענה לביטחון האישי באמצעות מרחב מוגן דירתי שאינו בנמצא כיום. שיטות הבניה והתכנון כיום מנצלות את השטח בצורה טובה יותר, כך שהריסה ובנייה מחדש מאפשרות להשאיר יותר שטחים ציבוריים לרווחת הדיירים, תוך נתינת מענה לבעיית החניה באזור".

בגבעתיים, חתמה חברת סרוגו על הסכם פינוי-בינוי עם דיירי מתחם בראשית 3-7. זאת לאחר שזכתה במכרז שערכו הדיירים באמצעות החברה מנהלת אשד. במסגרת הפרויקט, ייהרסו שני בנייני רכבת ישנים עם 3 קומות ו-24 דירות, ובמקומם ייבנו שני בניינים עם 10 קומות ו-83 דירות חדשות. הדירות הישנות בשטח של 70 מ"ר והדירות החדשות שיקבלו הדיירים יהיו בשטח של 120 מ"ר.

בשלב זה תוכנית הפרויקט כבר אושרה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגבעתיים, ובחברה מציינים כי במהלך החודש הקרוב תדון הוועדה המחזוית באישורה להפקדה. לדברי ראול סרוגו, מנכ"ל ומבעלי החברה, "ההיענות בקרב הדיירים הייתה עצומה. מחמיא שנבחרנו מתוך חברות אחרות גדולות ומכובדות לבצע את הפרויקט ולממש את חלום התושבים. אנו גאים לבצע פרויקט נוסף של פינוי-בינוי, בהמשך לפרויקטים נוספים שנמצאים בשלבי מימוש במספר ערים במרכז".