צמוד קרקע בפחות מ-2 מיליון? יש דבר כזה

מגדלי המגורים שנבנים בשנים האחרונות ברבות מערי ישראל, יכולים לעורר את המחשבה כי משהו השתנה בהעדפות של רוכשי הדירות. אבל האם הישראלי הממוצע באמת זנח את חלום הבית עם הגינה, לטובת דירה עם נוף? מסקר שערכה חברת אלדר שיווק נדל"ן עולה כי 41% מבין הישראלים שרכשו דירה היו קונים בית פרטי צמוד קרקע - אם זה היה אפשרי עבורם מבחינה תקציבית.

מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

• כיצד בתי חולים משפיעים על מחירי הנדל"ן?
• ערים סמוכות, פערי נדל"ן גבוהים. בדיקה
• קריית שמונה או רעננה? איפה כדאי להשקיע
• ת"א או ראשל"צ: איפה גרים שוכרי הדירות?
  

>>> רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו

לדברי ישראל פסטרנק, מנכ"ל מרכז הבנייה שערך את המחקר, "מחירי הקרקעות עלו בשנים האחרונות במאות אחוזים, ובמקביל עודדה המדינה - במידה מסוימת של צדק - בניית מגדלי מגורים, משום שהקרקע הוא משאב מאוד מוגבל. עם זאת, במסגרת המחקר שביצענו הצלחנו לאתר פרויקטים למגורים שמציעים צמודי קרקע במחירים יחסית סבירים. כמובן שככל שמתרחקים מאזור גוש דן מחיר הקרקע יורד - וכך מחיר הבית הפרטי יכול לרדת גם למיליון שקלים".

מממצאי המחקר עולה כי האזור שנהנה מהמלאי הגדול ביותר של צמודי קרקע הוא אזור יהודה ושומרון. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בשנת 2015 הוחל בבנייתם של 577 בתים צמודי קרקע באזור זה, כאשר המחיר הממוצע עומד על 1.5 מיליון שקלים - מחיר ממוצע פחות או יותר של דירת חדר בתל-אביב. "מדובר על אזורים שבהם הקרקע זולה יחסית, ולכן גם המחירים פחות גבוהים", מסביר את הממצאים צבי פוקס, בעלי חברת צ.פ הבונה, בין היתר, ביהודה ושומרון.

בית שאן: צמוד קרקע מקבלן במיליון שקל

אחד היישובים המובילים בבניית צמודי קרקע שעולים פחות משני מיליון שקלים, כך לפי המחקר, הוא בית שאן. בשנה החולפת הוחל בבנייתם של 123 בתים צמודי קרקע בעיר, כאשר המחיר הממוצע עומד על כמיליון שקלים. הסיבה למחיר הנמוך ביחס לאזורים אחרים נעוצה במיקומה בשולי הפריפריה ובמחירי הקרקעות הנמוכים יחסית. לשם השוואה, דירות חדשות בנות 4-5 חדרים בעיר עולות בממוצע כ-780 אלף שקל; ודירות דומות מיד שנייה כ-410 אלף שקל.

צמודי קרקע בבית שאן. 123 בתים פרטיים כבר נבנו(צילום: עמירן עידו)

בעפולה, שאינה רחוקה כל-כך מבית שאן אך נגישה הרבה יותר לצירים ראשיים, החלה בנייתם של 111 בתים צמודי קרקע בשנת 2014, כאשר מחיר ממוצע של בית פרטי חדש כבר עומד על כ-1.4 מיליון שקלים. לשם השוואה, דירות 4 חדרים חדשות בעיר עולות בממוצע כ-835 אלף שקלים; ודירות דומות מיד שנייה כ-770 אלף שקלים.

עוד עולה מהממצאים כי בכפר תבור, המאופיין רק בצמודי קרקע, ניתן למצוא בתים פרטיים חדשים ב-1.6 מיליון שקלים, בעוד שצמודי קרקע מיד שנייה יכולים לעלות כ-1.4 מיליון שקלים. בכרמיאל ניתן למצוא, על פי הבדיקה, בתים חדשים צמודי קרקע מקבלן תמורת 1.8 מיליון שקלים; צמודי קרקע מיד שנייה עולים בממוצע כ-1.5 מיליון שקלים. לשם השוואה, דירת 4 חדרים חדשה בעיר עולה בממוצע כ-1.4 מיליון שקלים.

"בשנה הקרובה גם מעלות-תרשיחא תיכנס לרשימת היישובים בצפון הארץ שבהם ניתן יהיה למצוא צמודי קרקע", אומר שלמה בוחבוט, ראש עיריית מעלות-תרשיחא. לדבריו, על פי התכנון, בקרוב ישווקו 74 בתים צמודי קרקע דו-משפחתיים ברחבי העיר בשיטת "בנה ביתך" בהגרלה. "מאחר שהיישוב משתייך לאזור עדיפות לאומית א', כ-50% מכלל הבתים יוקצו לבני המקום", הוא אומר.

בהנחה שעלות הפיתוח לרשות מקרקעי ישראל תעמוד על כ-250 אלף שקלים, מי שיזכה בהגרלה יוכל לבנות בית במחיר של החל מ-1.2 מיליון שקלים. בנוסף, במתחם "לב סביונים" ביישוב אשר ישווק בסוף השנה, ייבנו כ-70 יחידות דיור חדשות - מתוכן 30 בתים צמודי קרקע דו-משפחתיים בשיטת "בנה ביתך". בוחבוט מעריך כי המחירים ינועו סביב כ-1.5 מיליון שקלים.

(נתונים: מרכז הבנייה הישראלי)

בית שמש: 1.9 מיליון שקל לקוטג' חדש

בעוד שבאזור חיפה, מחירי הבתים צמודי הקרקע החדשים עברו את רף שני מיליון השקלים - מהסקירה עולה כי בקריית אתא הסמוכה, ניתן למצוא צמוד קרקע חדש מקבלן במחיר ממוצע של 1.7 מיליון שקלים. על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2014 הוחל בהקמתם של 34 בתים צמודי קרקע בעיר, רובם בשכונת גבעת אלונים.

לדברי שרה אילין, מנהלת השיווק בחברת שרביב המקימה 610 יחידות דיור בשכונה, "גבעת אלונים תוכננה מתוך תפיסה מודרנית של התחשבות בסביבה הירוקה המקיפה אותה. מכיוון שכך, צפיפות הבנייה בשכונה נמוכה - וחלק ניכר ממנה הם צמודי קרקע ובתים בבנייה נמוכה. המחירים בפרויקט מאפשרים לרבים להגשים את החלום ולעבור לגור בצמוד קרקע".

בפרדס חנה-כרכור נרשמו בשנה החולפת 257 התחלות בנייה של בתים צמודי קרקע. "העיר ממוקמת במקום השלישי בדירוג היישובים בהם היו הכי הרבה התחלות בנייה של צמודי קרקע בפחות משני מיליון שקלים", אומר פסטרנק. מניתוח נתוני רשות המסים עולה כי המחיר הממוצע של בית חדש עם גינה ביישוב עומד על 1.75 מיליון שקלים. מחיר צמוד קרקע מיד שנייה לא רחוק מבית חדש ועומד על כ-1.7 מיליון שקלים. דירת 4 חדרים חדשה, לעומת זאת, עולה כ-1.2 מיליון שקלים. 

בחדרה הוחל בשנה החולפת בהקמתם של 138 בתים צמודי קרקע בעיר. על פי הבדיקה, המחיר הממוצע לבית פרטי חדש מקבלן עומד על 1.7 מיליון שקלים, בעוד שהמחיר הממוצע לבית פרטי מיד שנייה עומד על כ-1.6 מיליון שקלים. דירות 4 חדרים חדשות, לעומת זאת, עולות בחדרה כ-1.2 מיליון שקלים; ודירות דומות מיד שנייה כמיליון שקלים (בבניינים משנות ה-90 של המאה הקודמת). 

"בחלק מהיישובים בצפון השרון ובפנים הארץ ניתן לרכוש בתים צמודי קרקע עד שני מיליון שקלים רק מיד שנייה - בעיקר כאלה שהוקמו בשנות ה-70 של המאה הקודמת", מציין פסטרנק, "אבל אם מחפשים - ניתן בכל זאת למצוא פרויקטים שמציעים צמוד קרקע בפחות משני מיליון שקלים". כך, למשל, מהבדיקה עולה כי בבית שמש עולה בית צמוד קרקע חדש מקבלן כ-1.9 מיליון שקלים בממוצע.

צמודי קרקע בבית שמש. 1.9 מיליון שקלים בממוצע(צילום: נחשון פיליפסון)

ירוחם: בית פרטי ב-800 אלף שקל

בדרום הארץ, באר שבע "מככבת" ברשימת התחלות בנייה של בתים צמודי קרקע - וממוקמת במקום השני בדירוג. על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2014 הוחל בבנייתם של לא פחות מ-308 בתים צמודי קרקע במחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקלים. צמודי קרקע ישנים יותר שנבנו בשנות ה-70 עולים בממוצע כ-1.3 מיליון שקלים. לשם השוואה, דירת 4 חדרים חדשה בבירת הנגב עולה כ-1.3 מיליון שקלים.

באשקלון ניתן לרכוש בית צמוד קרקע מקבלן תמורת 1.9 מיליון שקלים, כאשר רוב הבנייה החדשה בעיר מרוכזת כיום בשכונת אגמים. לדברי יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו שבונה בשכונה, מחיר קוטג' עם 5.5 חדרים ושני מפלסים, שתי חניות ומחסן יכול לטפס כבר ל-1.95 מיליון שקלים; אולם לא מדובר בצמוד קרקע דו-משפחתי. אגב, צמוד קרקע מיד שנייה בעיר יכול לעלות בין 1.3 מיליון שקלים ל-1.8 מיליון - תלוי באיזו שנה נבנה.

בתים פרטיים בבאר שבע. ב-2014 החלה בנייתם של 308 צמודי קרקע(צילום: הרצל יוסף)

מהמחקר עולה עוד כי מחיר צמוד קרקע מקבלן באופקים עומד על כ-1.2 מיליון שקלים. צמוד קרקע מיד שנייה, לעומת זאת, יכול לעלות כ-720 אלף שקל - אך לא בטוח שיש בנמצא. בנתיבות הסמוכה ניתן לרכוש בית פרטי בכ-1.3 מיליון שקלים; כאשר צמוד קרקע מיד שנייה עולה כ-1.05 מיליון. "מאז פתיחת תחנת הרכבת, יש עלייה במתעניינים לרכישת דירות בעיר", אומרת עפרה חדד, סמנכ"לית בחברת יורו ישראל, הבונה פרויקט של צמודי קרקע בנתיבות. "נגישות זו מילת המפתח".

מי שמציעה את המחיר הנמוך ביותר לבית צמוד קרקע היא לא אחרת מאשר העיר ירוחם, שהיא גם חביבת משקיעי הנדל"ן בשנים האחרונות. על פי נתוני הלמ"ס, במהלך שנת 2014 הוחל בהקמתם של 73 בתים צמודי קרקע חדשים בעיר - סגנון בנייה שלא כל-כך אפיין אותה בעבר; כאשר המחיר הממוצע לבית פרטי עומד על 800 אלף שקלים בלבד. לשם השוואה, דירת 4 חדרים חדשה בעיר הדרומית עומד על כ-770 אלף שקלים.