למרות השיווקים - דירות בצפון הארץ התייקרו
כשמלאי הדירות עולה - מחירי הדירות יורדים? בדיקה שערכה ל-ynet חברת באמונה מצאה כי למרות שבשנת 2014 נרשם גל שיווקים גדול של קרקעות לבניית אלפי דירות חדשות - המחירים דווקא עלו. בנצרת עלית, למשל, הדירות החדשות התייקרו ב-50%, ואיפה העיר שלכם נמצאת ברשימה?
אחד הפתרונות שמציעים כלכלנים וגורמי מקצוע בענף הנדל"ן למצוקת הדיור בישראל הוא הצפת השוק בקרקעות. פתרון זה מתבסס על חוקי ההיצע והביקוש: כשמלאי הדירות יורד - מחירי הדירות עולים. אך בדיקה שערכה עבור ynet חברת באמונה, מעלה כי היחס הישיר הזה אינו תמיד נכון. למעשה, הבדיקה מצביעה על כך שהיצע הדירות עלה במהלך השנה החולפת בשיעור של כ-15% לעומת אשתקד, אולם הדבר לא הורגש בירידה במחירי הדירות.
בדיקות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- בדיקה: תמ"א 38 במרכז מתעכבת בגלל חניה
- צמוד קרקע בפחות מ-2 מיליון? יש דבר כזה
- איפה שווה לגור? בגליל מרוצים, במרכז פחות
>>> רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו
על פי נתוני רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי, בשנת 2014 שיווקה הממשלה קרקעות לבנייה של כ-50,500 דירות. שר הבינוי היוצא ומנהל רשות מקרקעי ישראל הפורש כינו אז את המספר הזה "שיא של כל הזמנים". מדובר במגמה מתמשכת בכל הקשור לניסיונות להגדלת היצע הדיור: בשנת 2013 שווקו קרקעות לבנייה של כ-37 אלף דירות ובשנת 2012 שווקו קרקעות לבנייה של כ-33 אלף דירות.
ואולם, על פי הנתונים שנאספו ממשרד הבינוי והתמקדו בדירות 4 חדרים חדשות ומיד שנייה בצפון הארץ, שיווקי הקרקעות בשנתיים האחרונות בערי הפריפריה דווקא הובילו להתייקרות הנכסים. "הנתונים מראים כי לצד שיווקים מסיביים, עלו מחירי דירות 4 חדרים חדשות בשיעור של עשרות אחוזים; ומחירי דירות 4 חדרים מיד שנייה עלו בשיעור ממוצע של כ-7%", מסביר את הממצאים ישראל זעירא, מנכ"ל חברת באמונה שערכה את הבדיקה.
מהממצאים עולה כי בנצרת עלית, למשל, שיווקה המדינה בשנה החולפת קרקעות לבנייה של כ-1,800 דירות. אלה שבעוד בשנת 2013 עלתה דירת 4 חדרים חדשה בעיר הצפונית כ-690 אלף שקל, בשנת 2014 המחיר טיפס כבר ל-1.1 מיליון שקלים. מדובר בעלייה של לא פחות מ-50% בקרב הדירות החדשות, ושל כ-17% בקרב הדירות הישנות.
בחריש שווקו אשתקד קרקעות לבניית כ-6,000 יחידות דיור. שנה לפני כן עוד נמכרו דירות חדשות תמורת 700 אלף שקל; אולם בשנה שעברה הן עלו 940 אלף שקל - עלייה של 35%. בבית"ר עלית שווקו ב-2014 קרקעות לבניית כ-800 דירות. בשנה זו עלו מחירי הדירות החדשות כ-1.149 מיליון שקלים - זינוק של 25% במחירים לעומת 2013, אז עלו הדירות כ-900 אלף שקל. בקרב דירות יד שנייה מדובר בעלייה של כ-5.6%.
עוד עולה מהנתונים כי בכרמיאל שווקו במהלך השנה החולפת קרקעות לבניית כ-600 דירות. בעוד שב-2013 עלו הדירות החדשות כמיליון שקלים בממוצע; שנה אחרי כן הן כבר עלו 1.2 מיליון שקלים - עלייה של 20% במחירים. בקרב הדירות הישנות נרשמה עלייה של 6.3%. בטבריה שווקו קרקעות לבניית כ-1,300 דירות. המחירים ב-2014 עמדו על 920 אלף שקל בממוצע - עלייה של 17% לעומת 2013 (אז עלו הדירות 780 אלף שקל).
גם באור עקיבא חלה עלייה במחירים בין 2013 ל-2014, חרף שיווק הקרקעות. כך, מהבדיקה עולה כי בשנה שעברה שווקו בעיר קרקעות לבניית כ-900 דירות. אולם בעוד שבשנה שלפני כן עלו הדירות החדשות כמיליון שקלים בממוצע; ב-2014 הן טיפסו למחיר של 1.7 מיליון שקלים. מדובר בעלייה של 15% בקרב הדירות החדשות ושל 6.5% בקרב הדירות הישנות.
| עיר | היקף יחידות ששווקו ב-2014 | מחיר דירת 4 ח' חדשה ב-2013 | מחיר דירת 4 ח' חדשה ב-2014 | שיעור עלייה | שיעור עלייה בדירות יד שנייה |
| נצרת עלית | 1,800 | 690 אלף ש' | 1.1 מיליון ש' | 50% | 17.1% |
| חריש | 6,000 | 700 אלף ש' | 940 אלף ש' | 35% | - |
| בית"ר עלית | 800 | 900 אלף ש' | 1.149 מיליון ש' | 25% | 5.6% |
| כרמיאל | 600 | מיליון ש' | 1.2 מיליון ש' | 20% | 6.3% |
| טבריה | 1,300 | 780 אלף ש' | 920 אלף ש' | 17% | - |
| אור עקיבא | 900 | מיליון ש' | 1.7 מיליון ש' | 15% | 6.5% |
| כפר יונה | 850 | 1.25 מיליון ש' | 1.45 מיליון ש' | 14% | 3.2% |
| פרדס חנה -כרכור | מאות דירות בקרקעות פרטיות | מיליון ש' | 1.13 מיליון ש' | 13% | - |
| עפולה | 2,180 | 717 אלף ש' | 820 אלף ש' | 12% | 9% |
| עכו | 430 | 887 אלף ש' | 992 אלף ש' | 11.3% | 10.9% |
בכפר יונה שווקו קרקעות להקמת כ-850 דירות. ב-2013 הן עלו 1.25 מיליון שקלים, ואילו ב-2014 כ-1.45 מיליון שקלים. זוהי עלייה של כ-14% בקרב דירות 4 חדרים חדשות ושל 3.2% בקרב דירות 4 חדרים מיד שנייה. בפרדס חנה-כרכור נבנו במהלך השנה החולפת מאות דירות על קרקעות פרטיות, כך לפי הבדיקה, וחלה עלייה של 13% במחירי הדירות החדשות - ממיליון שקלים ל-1.3 מיליון שקלים.
בעפולה שווקו 2,180 דירות, כאשר ב-2013 הן עלו בממוצע 717 אלף שקל ואילו ב-2014 כ-820 אלף שקל - עלייה של 12% בקרב הדירות החדשות ו-9% בקרב הדירות הישנות. בעכו שווקו כ-430 דירות חדשות, שעלו ב-2013 887 אלף שקל ואילו ב-2014 כבר טיפסו ל-992 אלף שקל. זוהי עלייה של 11.3% בדירות החדשות ושל 10.9% בדירות הישנות.
מייבוש קרקע לזינוק במחירים
"מה שמשותף למרבית היישובים שבהם נרשמו עליות מחירים משמעותיות לפי הבדיקה שערכנו, הוא שהן סבלו במשך שנים ארוכות מ'ייבוש' בשיווקי קרקע", אומר זעירא. "שיווקי הקרקעות החלו באזורים אלה במהלך שנת 2010, מה שיצר גל גדול של ביקושים לדירות - אותו ניצלו, בין היתר, חברות הנדל"ן".
לדבריו, "הטענה לפיה קיים מחסור בדירות, מסייעת לממשלה להתרכז בעיקר בשיווקים - מבלי לדאוג לנעשה בשטח ולעקוב אחר התנהלות היזמים; למשל, בכמה הם מוכרים את הדירות ביחס למחיר הקרקע שקנו ומתי הן יוצאות לשיווק. לא אחת היזמים מחזיקים במשך זמן רב את הקרקעות מבלי לצאת לשיווק - והדבר משפיע על מחירי הדירות בעיקר בפריפריה".
גם התופעה של שיווקי קרקע לבניית מאות דירות לחברה אחת עלולה ליצור מונופול מחירים ושליטה של החברה באזור מסוים, טוען זעירא. "הפתרון להוזלת הדירות יכול להיעשות באמצעות יצירת תחרות הוגנת בשוק הנדל"ן, ושיווקי קרקע לצד פיקוח אחר הנעשה בשטח", הוא מציע. "כמו כן, יעזור מאוד לבטל את הריכוזיות ואת המונופול שמנסות להחזיק חלק מהחברות".
