ועד בית או נציגות: מה עדיף בתמ"א 38?

ליווי וביצוע פרויקט מכוח תמ"א 38 הוא מהמורכבים והסבוכים שבין הפרויקטים בנדל"ן. האתגר העיקרי הוא הצורך שבטיפול מול קבוצה גדולה של בעלי זכויות במקרקעין - כלומר בעלי הדירות. התנהלותו של יזם מול כל בעל דירה בנפרד אינה פרקטית, שכן בשל ריבוי הדעות והקושי לכנס אותם יחדיו, סביר כי פרויקט המתנהל בצורה כזו לא יצא בסופו של דבר לפועל. כאן, מתגבש הצורך למנות גוף משפטי שידע, יוכל ויוסמך לייצג את כל בעלי הדירות.

תמ"א 38 - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• תמ"א 38 ברמת גן: 1.27 מיליון ש' ל-2 חדרים
• בדיקה: תמ"א 38 במרכז מתעכבת בגלל חניה
• יותר משתלם לקנות דירה חדשה בתמ"א 38?
  

>>> רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו

לא תמיד הדבר ברור לבעלי הדירות, אך לנציגות הפרויקט יש חשיבות עצומה. לא פעם נמצא שתפקוד הנציגות, המסירות שלה ויכולתה לקדם את הפרויקט, הם שהביאו לקידומו והצלחתו. לכן, על הדיירים לשקול בכובד ראש כבר בראשיתו של הפרויקט את מי למנות כנציגם. החלטה זו תשפיע רבות על אופן התנהלות וקצב התקדמות הפרויקט.

חברי נציגות שילמדו ויכירו את התחום, יובילו את התהליך עבור בעלי הדירות ויאפשרו את מקסום הזכויות הניתנות להם במסגרת הפרויקט. בנוסף, חזית אחידה של בעלי הדירות תוביל לביצוע יעיל ומוצלח יותר של המהלך.

בכלל, בחירת נציגות רשמית בכתב מינוי חתום (גם פרוטוקול אסיפה כללית) ומתן הסמכויות הדרושות להובלת הפרויקט, מעידה על כוונות רציניות מצד בעלי הדירות - דבר אשר הכרחי ליזם ומעלה את קרנו של הבניין. למעשה, יזמים לפעמים מתנים הצעות וניהול מו"מ בקיום נציגות רשמית.

מהן סמכויות הנציגות?

צריך להבחין בין נציגות הבניין, בכינויה "ועד בית", לבין נציגות בפרויקט תמ"א 38. אין חובה שחברי נציגות הבניין יהיו זהים לחברי הנציגות בפרויקט. למעשה, חברי נציגות הבניין וחברי הנציגות בפרויקט פועלים מכוח מקורות חוקיים שונים.

בנוגע לנציגות הבניין (הוועד), חוק המקרקעין קובע כי הנציגות היא אישיות משפטית המוגבלת לניהול ענייני הבית המשותף בלבד. לשם ביצוע אותו התפקיד, הנציגות רשאית להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי.

על פי פסיקת בית המשפט העליון, אין בסמכות המוקנית לנציגות הבניין (ועד הבית) בחוק המקרקעין כדי להוביל ולקדם פרויקט מכוח תמ"א 38. משכך, נדרשת הנציגות לקבל מבעלי הדירות כתב מינוי המעניק לנציגות סמכויות לקידום התהליך. במצב זה, הנציגות מהווה שלוחה של בעלי הדירות בפרויקט, המוסמכת לבצע עבורם את הפעולות אשר הוסמכה לכך בכתב המינוי.

תפקידי חברי הנציגות רבים ומגוונים ופרוסים לאורך כל שלבי הפרויקט. לאחר הסמכתם, עליהם למנות משרד עורכי דין לצורך מתן ליווי משפטי לבעלי הדירות; לנהל מו"מ ולבחור בחברה יזמית לשם מימוש וביצוע; וכמובן ללוות את התהליך ולפקח על עבודת היזם.

כמו כן, לחברי הנציגות מוענקים תפקידים נוספים מכוח הסכם התמ"א שנחתם בין היזם לבין בעלי הדירות. ברוב המקרים, אחד מהתפקידים העיקריים הוא לאשר נספחים להסכם שידרשו לאחר חתימתו; לתת אישור סופי של הבקשה להיתר בנייה; ולוודא התאמתה להוראות הסכם התמ"א, בסיוע עוה"ד והמפקח מטעם בעלי הדירות.

לנציגות תפקיד המתמשך לאורך כל שלבי הפרויקט ולפעול בשוטף מול החברה היזמית או הרשויות השונות, ככל שיידרש. אם יש בעלי דירות סרבנים, על חברי הנציגות לפנות אליהם ולנסות לשכנע אותם לחתום על ההסכם. לעתים עליהם לנהל הליכים מולם בשם יתר בעלי הדירות.

בעלי הדירות יכולים להגדיר את הסמכויות ולהגביל אותן כפי שהם רוצים לנכון, כאשר סמכות הנציגות נמשכת עד למו"מ עם היזם ואישור החוזים עמו. אבל אין לה את הסמכות או הרשות לחתום בשם בעלי הדירות על החוזים. בסופו של יום, כל אחד מבעלי הדירות יתבקש לאשר את החוזים בחתימתו האישית.

יש גם חובות

עובדה נוספת שחשוב שבעלי הדירות והנציגות יהיו מודעים לה, היא שעל חברי הנציגות חלה חובת נאמנות כלפיהם. זאת מאחר שחוק השליחות קבע הסדר מיוחד בנוגע לחובות הנאמנות ביחסי שולח-שלוח - והנציגות מהווה שלוחה של בעלי הדירות בפרויקט.

חובתו המרכזית המוטלת על השלוח כלפי השולח בחוק השליחות היא לנהוג בנאמנות כלפי השולח. חובת הנאמנות נובעת מכוחו של השלוח לנצל לרעה את כוח הייצוג שקיבל. הדרישה היא שלא ייווצר קונפליקט בין האינטרס של השלוח לבין זה של השולח. לשם כך, דרושים בראש ובראשונה גילוי מלא של השלוח והסכמה מלאה מצד השולח לכל פעולה שעלול להיות בה ניגוד אינטרסים.

לאור חובת הנאמנות של חברי נציגות הפרויקט כלפי בעלי הדירות, וכדי למנוע מתן טובות הנאה לחברי הנציגות או לבעלי דירות אחרים בפרויקט, ברוב המקרים בעלי הדירות דואגים לנסח בהסכם תמ"א 38 סעיף אחידות. סעיף זה קובע שההסכם ייחתם בנוסח אחיד לכל הבעלים, ולא ייחתם כל הסכם או תוספת להסכם בנפרד בין היזם לבין מי מבעלי הדירות בפרויקט, בכל הקשור לתמורה לבעלים, אלא אם נחתם בין היזם לכל הבעלים או בידיעת והסכמת כולם.

לסיכום, לחברי נציגות הפרויקט חשיבות מכרעת בהתקדמותו. לכן, קיימת עדיפות לנציגות אשר מבינה את חשיבות התהליך ויש לה את היכולת, הזמן והרצון לפעול בשם כלל בעלי הדירות, אשר סומכים ידיהם עליה.

כמובן שרצוי, ככל הניתן, ליצור נציגות הטרוגנית המייצגת אגפים שונים או בעלי זכויות שונות בבניין, על מנת שישמע קולם של כולם. בנוסף, על חברי הנציגות לעדכן את כלל בעלי הדירות בכל השלבים ולהעלות החלטות חשובות להצבעת כלל בעלי הדירות.