כיצד תשפיע הרכבת הקלה על מחירי הנדל"ן?
גורמי נדל"ן מעריכים כי עבודות התשתית בתל-אביב צפויות להביא לירידה של עד 40% בערך הנכסים הסמוכים לתוואי הרכבת הקלה, וגם במחירי השכירות. כך, למשל, דירה באזור שינקין המושכרת ב-8,000 שקל, תספוג ירידה של 3,000 שקלים; ודירה שעולה כ-3.2 מיליון שקלים תימכר כיום ב-2.7 מיליון. האם באמת כדאי למכור עכשיו, או שעדיף להשקיע לטווח הרחוק?
אחרי עשרות שנים של המתנה ותוכניות שעלו ונגנזו, התחילו אמש (א') העבודות על תוואי הרכבת הקלה בגוש דן , שימשכו קרוב לשש שנים. המהלך צפוי להשפיע על שגרת חייהם של מיליוני ישראלים במגוון תחומים כמו תחבורה, תעסוקה, סביבה ומגורים. אחת הסוגיות שעלו לדיון בשנתיים האחרונות בהקשר הנדל"ני הייתה כיצד ישפיעו עבודות ההקמה על ערכי הנכסים שבסביבה.
הרכבת הקלה - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
- הרכבת הקלה תקפיץ את מחיר שיפוץ הבית?
- הרכבת הקלה בגוש דן: איפה להשקיע בנדל"ן?
- הרכבת הקלה תקפיץ את הנדל"ן בגוש דן
>>> רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו
באופן טבעי, בתום העבודות, ההנחה הייתה שמחירי הדירות יעלו משמעותית וניתנו לא מעט המלצות על יעדים להשקעה בנדל"ן. ואולם, שאלה מעניינת נוספת ואקוטית למדי היא כיצד יושפעו מחירי הנכסים במהלך העבודות, והאם תהיה השפעה מכרעת גם על מחירי השכירות. השאלה הזו רלוונטית בעיקר בעיר תל-אביב, שבה התחילו נציגי חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) בעבודות, ואשר רבים מתושביה הם קהל צעיר של שוכרי דירות.
צריך לציין: השלב הראשון של העבודות על הרכבת הקלה כולל חפירות לאורך תוואי הקו האדום - מפתח תקווה לבת ים - כך שהוא יחצה חמש ערים: בת ים, תל-אביב, בני ברק, רמת גן ופתח תקווה. עלות הקמת כל קווי הרכבת הקלה נאמדת ב-120 מיליארד שקלים, מהם 20 מיליארד עבור הקו האדום המוקם כעת. על פי התכנון, הקו האדום יהיה פעיל החל משנת 2021.
התחנה הראשונה שהחלו להקים היא תחנת אלנבי - מה שהוביל לסגירה ולשינויים בתנועה ברחובות באזור, כמו יהודה הלוי, הרכבת, מקווה ישראל, לבונטין, יבנה ושד"ל. בהמשך החודש תחל להיבנות תחנת קרליבך, במסגרתה ייהרס גשר מעריב (בצומת מנחם בגין-קרליבך), ולאחריה תחל להיבנות תחנת יהודית בשכונת מונטיפיורי - לא רחוק ממגדלי עזריאלי. בהמשך מתוכננת כריית המנהרות בתוואי הרכבת התחתית, אך זו צפויה להתחיל רק לקראת סוף השנה הבאה (2016).
"לעבודות הרכבת הקלה יש השלכות על מחירי השכירות", אומר ל-ynet השמאי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "בנכסים שמצויים בקרבת תוואי הרכבת תהיה, ככל הנראה, הפחתה במחירי השכירות שתנוע בין אחוזים בודדים לעד 20% - תלוי בעוצמת המפגעים בסמוך לנכס". מדובר במפגעים כגון רעש, זיהום אוויר, חסימת ההגעה לבנייני המגורים והיעדר חניה ופקקים. דיירי הרחובות הסמוכים לתחנת אלנבי סיפרו באחרונה ל-ynet כי כבר לפני כחודשיים החלו נציגי נת"ע בהתקנת מזגנים וחלונות כפולים בחלק מהנכסים כדי למנוע עד כמה שאפשר את הרעשים.
באשר למחירי הנכסים, אומר דנוס, התשובה מעט מורכבת יותר. "בטווח הקצר, המחירים ייעצרו בסמוך לציר העבודות", הוא מדגיש, "אבל ככל שעבודות אלה יתקדמו, המחירים יופשרו ויתקנו את עצמם למחירי השוק. ככלל, לאלה שמגדירים את עצמם בתור 'רצים למרחקים ארוכים' הייתי ממליץ לקנות נכס דווקא בעיצומן של העבודות ואז להמתין לסיומן. אין לי ספק שיעשו רווח נאה וגם יהנו, בסופו של דבר, מנכס עם נגישות טובה לרכבת הקלה שתוקם".
מ-8,000 שקל ל-5,000 שקל בחודש לדירת 3 חדרים
אז איך נראים מחירי הנכסים בימים אלה של תחילת העבודות? מבדיקת שוק שערכה חברת פרנצ'י נדל"ן, המתמחה בייזום ותיווך נדל"ן בישראל ובחו"ל, עולה כי שכר דירה בדירת 3 חדרים בשטח של 90 מ"ר עם מעלית וחניה ברחוב העבודה, הממוקם ליד הרחובות שינקין והמלך ג'ורג' בקרבת רחוב אלנבי, עומד על כ-8,000 שקל בחודש. ואולם, לפי הבדיקה - שכר הדירה צפוי לרדת ל-5,000 שקל בחודש. שווי הדירה עומד על כ-3.2 מיליון שקלים, אך בחברה מעריכים כי היא תימכר כעת ב-2.75 מיליון.
"עבודות התשתית להקמת הרכבת הקלה בתל-אביב צפויות להוביל לירידה של עד 40% בערך הנכסים הממוקמים באזורים השונים לאורך התוואי של העבודות", מסביר את הממצאים מרצ'לו אינצ'ליני, מנכ"ל חברת פרנצ'י נדל"ן. לדבריו, בחברה מזהים מגמה לפיה בעלי נכסים בעיר ללא הפסקה מעוניינים למכור את דירותיהם לתושבי חוץ על מנת לקבל מחיר ריאלי על הנכס.
עוד עולה מהבדיקה כי דירה ברחוב נחמני, בקצה שקרוב לדרך מנחם בגין שם יתבצעו העבודות, בשטח 75 מ"ר ללא חניה וללא מעלית, נרכשה לפני כשנתיים ב-3.4 מיליון שקלים. ואולם, כיום הדירה מוצעת למכירה ב-2.8 מיליון שקלים. "בעלי הנכסים מעוניינים להיפטר כמה שיותר מהר מהדירות ולרכוש במקומן דירות להשקעה באזור צפון תל-אביב - שלא צפוי להיפגע כתוצאה מהעבודות", מוסיף אינצ'ליני.
"בטווח המיידי ניכר כי יהיה קושי בהשכרה של דירות באזור הרכבת הקלה", מחזק את הדברים יקי רייסנר, מנכ"ל קבוצת רייסדור. לדבריו, "בטווח הרחוק ייתכנו עליות מחירים באזורים אלה, אך במדינה שבה טווח ההשכרה הוא שנה-שנתיים גג, אנשים יסבלו במהלך העבודות, ולכן אני צופה ירידת מחירים באזורים הבעייתיים. השוכרים לא ישלמו באזור בעייתי שכר דירה גבוה, במיוחד אם בעלי הבתים אינם מאפשרים להם לשכור נכסים לפרק זמן ארוך יותר של 10 שנים, למשל".
גם שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, סבור שבטווח הקצר ערך הנכסים יירד. "העבודות על הרכבת הקלה ישפיעו על חלקים נרחבים של העיר גם בטווח הקצר וגם בטווח הארוך. בטווח הקצר, ערך הנכסים יירד - אך ההשפעה המהותית תהיה על דמי השכירות באזורים שבהם יתבצעו העבודות. אני מעריך שבשנים הקרובות בעלי הנכסים יאלצו להוריד בדמי השכירות - אולי אפילו לספוג הוצאות על שטחים מיותמים; אך כאשר העבודות יסתיימו - דמי השכירות וערך הנכסים בכלל יזנקו ב-30%-40%".
באשר למחירי הנכסים, מסילתי מספק כדוגמא את תוואי הרכבת התחתית בדאלאס, ארה"ב. "במקומות שונים בעולם כדוגמת דאלאס, מחירי הנכסים בתוואי הרכבת התחתית עלו בעד 32% דווקא בשלב הבנייה", הוא אומר. "מחקרים שנעשו לאורך השנים מראים שבשלב תכנון התוואי מחירי הנכסים לא עלו בצורה חריגה, אבל בשלב הבנייה מחירי הקנייה זינקו ומחירי השכירות ירדו. כאשר הרכבת החלה לפעול - לא הייתה עליית מחירים דרמטית, מכיוון שהיתרון של הנגישות התחבורתית כבר היה מגולם במחירים".
אחרי העבודות - דמי השכירות וערך הנכסים יזנקו
"עבודות הרכבת הקלה לא רק שלא יפגעו בערך הנכסים החדשים שנבנים באזור אלא ישביחו אותם", טוען רוני וייס, יו"ר ומבעלי חברת פנדום מקבוצת וייס, הבונה יחד עם חברת סופרין את פרויקט "We" בחלק הצפוני של ציר בגין - לא רחוק מתחנות יהודית וקרליבך שהעבודות עליהן יתחילו בקרוב. וייס מדגים: "עם תחילת השיווק לפני כשנתיים, שווקו דירות שני חדרים ב-1.34 מיליון שקלים, אבל בשלב זה שבו החלה הבנייה, הדירות כבר עולות 1.75 מיליון שקלים - ולהתקדמות בתוכנית הרכבת הקלה ויציאתה לדרך יש חלק ניכר בכך".
גם השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, סבור כי ההתפתחות הצפויה בתחום הנדל"ן למגורים בתוואי הרכבת הקלה חיובית - בין היתר בשכונת מונטיפיורי. מניתוח שערכה מחלקת המחקר במשרד של כהן עולה כי בציר מנחם בגין, רחוב אלנבי, שדרות ירושלים (יפו) והסביבה יש צפי לפריחה בביקושים הן בטווח הבינוני והן בטווח הארוך.
"שכונת מונטיפיורי תסבול, לכאורה, מבחינת ביקושים בטווח הקצר בגלל עבודות הרכבת", הוא מדגים, "אולם הפרמיה של הדירות בשכונה תמונף - בזכות היתרונות של הרכבת הקלה וציר בגין המחודש, לצד המיקום מול מתחם שרונה, ליד מגדלי עזריאלי ובקרבת נתיבי איילון. גם האזור שמסביב לציר בגין דרומה בואכה כיכר המושבות ודרך יפו ישודרג מבחינת מחירי הנכסים".
אבל מה יקרה אם העבודות על הרכבת הקלה ימשכו מעבר לזמן המתוכנן? לדברי יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה העוסקת בליווי פרויקטים ורישוי, התשובה טמונה ביכולת של החברות המבצעות את פרויקט הרכבת הקלה לקצר ולייעל את תהליכי הביצוע. "ככל שביצוע הפרויקט יתארך ויסתבך, כפי שקורה בדרך כלל בפרויקטים מורכבים כאלה, כך הביקושים ורמות המחירים יפגעו", הוא טוען. "מחירי הנדל"ן למגורים באזור הרכבת עלולים לרדת ב-10% - אבל אם העבודה תיעשה ביעילות, המחירים יתאזנו ויחזרו לעלות בהדרגה, ככל שהפרויקט יתקדם לקו הסיום".
ומה לגבי העתיד? באופן טבעי, הקבלנים שבונים בימים אלה פרויקטים למגורים באזור תוואי הרכבת הקלה, מציינים כי בתום העבודות ערך הנכסים יעלה. "מניסיון, במטרופולינים רבים ברחבי העולם פרויקט דומה צפוי להגביר את הביקושים לדירות בעוד מספר שנים - מה שכמובן יגרור עליות מחירים", אומר רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק והייזום בצמח המרמן הבונה את פרויקט "בצלאל" לא רחוק מהתוואי - בקרן הרחובות המלך ג'ורג', טשרניחובסקי ואלנבי.
"מעבר לכך", ממשיך בן אברהם, "ערכם של פרויקטים שנמצאים כיום בשלבים שונים של בנייה, צפוי לעלות בעשרות אחוזים בתום העבודות. הסיבה לכך היא שבניגוד לנכסים מיד שנייה, שערכם יירד בתקופת העבודות ויטפס למעלה בסיומם, פרויקטים הנבנים עכשיו ישמרו על ערכם - מכיוון שהם יאוכלסו רק עוד כמה שנים. עליית המחירים בפרויקטים אלה תהיה מהירה יותר וחדה יותר".
עו"ד אייל צבס, סמנכ"ל השיווק בחברת אשלי-מיכלסון, מציע לעיריית תל-אביב-יפו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית - דווקא בזמן העבודות. "הקו האדום של הרכבת הקלה צפוי לעבור, בין היתר, במתחמים המיועדים למיזמי פינוי-בינוי, כמו באזור רחוב קרליבך שצפוי להיסגר לתנועה", הוא מציין. "דווקא בשעה זו שהעיר פקוקה, חסומה ומשימת פיתוחה הנד"לני הופכת מאתגרת פי כמה, על קברניטי העיר לנצל את חלון הזמן ולהגביר את קצב פיתוח התוכניות למתחמי פינוי-בינוי במלוא המרץ".
לדבריו, "ייתכן כי היערכות חכמה ונכונה מבעוד מועד, ותוכניות מגובשות למתחמים אלו, יכולות היו להוביל למצב שבו לפחות בחלק מהמתחמים, עבודות הפינוי-בינוי היו מתחילות במקביל לשלבי הקמת הרכבת הקלה, באופן שבו הדיירים היו עוברים לדיור חלופי ונמנעים מהמטרדים. בנוסף, יש לבחון את היתרון העתידי של הפחתה בכמויות כלי הרכב ולאפשר הקלות בנושא תקני חניה. זאת משום שכיום קיימות דרישות מחמירות לייצור חניה במיזמי התחדשות עירונית ומהוות חסם בהוצאה לפועל של מיזמים אלה".
אדריכל אבנר ישר ממשרד ישר אדריכלים מתייחס למגמה של מעבר אוכלוסייה בוגרת לתל-אביב לטובת מגורים בדירה קטנה יותר, לאחר שהילדים "עזבו את הקן". "ייתכן שהמגמה הזו תידחה במספר שנים, עד לאחר שיתבררו ממדי הפקקים", הוא אומר. "אבל באופן כללי לא תהיה השפעה של ממש על הביקושים למגורים בתל-אביב. מדובר בכרך פלורליסטי, פעיל ומגוון, ואין לו אלטרנטיבה בישראל. כבר היום האוכלוסייה בעיר משתמשת במגוון אמצעים אלטרנטיביים לתנועה, והפקקים רק יגבירו את המגמה הזו".
ומה קורה ברמת גן, פתח תקווה ובת ים?
ההשלכות של עבודות הרכבת הקלה על ערכי הנכסים בסביבתה, צפויות לבוא לידי ביטוי גם בערים הנוספות שבהן עובר התוואי - כמו רמת גן, בת ים ופתח תקווה. מחקר שבוצע בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון על ידי שמאית המקרקעין דליה עסיס, בהנחיית פרופ' פנינה פלאוט, בדק את ההשפעה על מחירי הדירות, בין היתר בערים אלה. על פי המחקר, הניסיון מפרויקטים דומים בעולם מראה כי הפעלת הקו האדום עתידה להשפיע בטווח הארוך באופן חיובי בדרך כלל על מחירי הנדל"ן הממוקמים לאורך הקו.
"הקו האדום עובר רובו ככולו בקרבת מגורים בבנייה צפופה (רוויה)", אומרת עסיס. "ההשפעה על המחירים ניכרת בדרך כלל עד למרחק של 500 מטר מהתחנות. לכן, נצפה לעליית מחירי נדל"ן בסביבות רדיוס של 500 מטר מהתחנה. עליית המחירים סביב תחנות הרכבת יכולה לנוע בין 10%- ל-45%. עם זאת, עוצמת ההשפעה תלויה בשילוב נכון של התכנון העירוני ופיתוח פרויקטים לאורך הקו, ובעיקר בסביבת התחנות".
כך למשל, מוסיפה עסיס כי "ככל שתוכניות בנין עיר (תב"ע) סביב התחנות יאפשרו שדרוג והתאמה לשימוש ברכבות - כלומר שימושי קרקע מעורבים, תכנון מוטה תחבורה ציבורית, צמצום מקומות חניה ויצירת אזורי תעסוקה ומסחר - כך אנחנו נצפה לעליית מחירים משמעותית יותר". לדבריה, "בגוש דן ההשפעה תהיה משמעותית כי אין תשתית של רכבות קודמת. הרכבת עשויה לשנות דפוסי התנהגות בכל מה שקשור לתנועה - וכך ההשפעה על מחירי הנדל"ן תהיה גבוהה יותר".
"בטווח הקצר, עלולים לראות ירידה במחירים בגלל עבודות הבנייה והשיבוש במהלך החיים התקין של התושבים", ממשיכה עסיס, "אולם סביר לצפות שיחול שינוי חיובי בערכי הדירות ככל שיתקרב זמן ההפעלה של הרכבת, וככל שתוסר אי-הוודאות לגבי מיקום התחנות. עם זאת, הציפייה של השוק לעליית ערכי הנדל"ן בגלל הקמת הרכבת, יכול להביא לתחילת מגמה של עליית מחירים טרם תקופת הבנייה - ואפילו בתקופת התכנון".
למעשה, במחקר בטכניון נצפה שינוי בדפוסי המחירים כבר בתקופת התכנון. "אם בעבר מחירן של דירות על ציר ז'בוטינסקי ברמת גן היה נמוך יותר מדירות מרוחקות מהציר עקב רעש התנועה, אז לאחר אישור תוכנית הרכבת הקלה - מגמה זו השתנתה", מציינת עסיס. "לכן אנו עתידים לראות התחזקות של המגמה עם התחלת עבודות הבנייה, ובוודאי לאחר שהרכבת תתחיל לפעול".
עוד היא אומרת כי "בפתח תקווה, ביפו ובבת ים, שם האוכלוסייה ברמת סוציו-אקונומית נמוכה ביחס לתל-אביב ולרמת גן, נצפה לעליית מחירים משמעותית של נדל"ן למגורים. באזורים אלו התלות בתחבורה הציבורית היא גבוהה יותר, ולכן הביקוש לרכבת הקלה לכשתוקם יהיה גבוה מאוד - ובעקבותיו גם הביקוש לנדל"ן למגורים. אמנם, הקו באזורים אלו אמור להיות עילי, אבל ככל שהטכנולוגיה תהיה מתקדמת יותר, כך ההשפעה השלילית של רכבת עילית ילך ויקטן ובסך הכל נראה עליית מחירים".
אבל לא רק מקומות "חלשים" ייהנו מעליית מחירים, כך לפי המחקר של עסיס. "גם אזורי תעסוקה בגוש דן כמו קריית אריה בפתח תקווה, אזור הבורסה ברמת גן ותחנת ארלוזורוב וצומת מעריב בתל-אביב ייהנו מצמיחה כלכלית ועליית מחירים. הניסיון העולמי מראה כי באזורים מרובי מרכזים, עליית המחירים מפוזרת יותר, הרכבת תגרום לתחרותיות בין המרכזים השונים וזה כשלעצמו יוביל לצמיחה כלכלית של האזור כולו", היא מסכמת.
