המשכיר פינה את השוכר בכוח - האם זה חוקי?
האם בעל הבית רשאי לפנות שוכר מהנכס, להחליף מנעולים ולהציא את הרכוש מהדירה? בדקנו מה אומר החוק ומה זכויות השוכר במקרה כזה. מדריך
מחלוקות בענייני שכירות הם עניין שכיח. לא אחת מופר הסכם השכירות על ידי השוכר, כשהוא אינו עומד בתנאי השכירות, אינו משלם שכר דירה, גורם לנזקים במושכר ואף מסרב להתפנות מרצון או לאחר דרישה.
מדריכים נוספים במדור דירה להשכיר :
- אין גישה לבית - אתם פטורים משכר דירה?
- לא הוגנת: חוקי השכירות שלא אושרו מעולם
- אמנת שוכרי הדירות: "דיור זה צורך קיומי"
בנסיבות אלה, ובצדק, עולה חמתו של המשכיר וזה רוצה פתרון מהיר, זמין וזול להוצאת ופינוי השוכר מן המושכר. וכך, ולצורך קיצור הדרך והמשאבים, בוחר הוא בפינוי כפוי ובכוח של השוכר ומטלטליו מהמושכר.
בהסכמי שכירות רבים אף ישנם סעיפי פינוי דרקוניים לפיהם מאשר ומסכים השוכר כי במקרה של הפרת ההסכם יהיה רשאי המשכיר לפרוץ לדירה, להחליף מנעול, לתפוס חזקה, ולהוציא את ציודו, לנתק את הדירה מחשמל, מים ומכשירים, וכי לשוכר לא תהא עילת תביעה כלשהי כנגד המשכיר בנסיבות העניין.
כאן עולות השאלות: מהי כוחה של ההסכם החוזית בין הצדדים, האם אכן המשכיר רשאי לפנות בכוח את השוכר, האם עומדות לשוכר הגנות כלשהן ומהן זכויותיו?
פינוי בכוח - האם מותר?
ראשית, בפסיקה נקבע רבות כי מגמת המשפט היא לרסן, ככל האפשר, את תופעת עשיית הדין העצמית, ולהבטיח מפני שלילת חזקתו של אדם בנכס שלא באמצעות פנייה לערכאות. הכלל הוא פנייה לערכאות ולא פעילות בכוח בצורה כוחנית. הבסיס לכך הינו שמירה על שלום ובטיחון הציבור ופתרון בעיות בהליך משפטי כיאה במדינת שומרת חוק. מטרת המשפט הינה להביא ולהפוך את בעלי הריב לבעלי הדין ולמנוע פעילות אלימה שאין לדעת את גבולה ואופן סיומה.
זאת ועוד, רבים נוטים לטעות כי מרגע ששוכר אינו מתפנה מן הנכס ניתן לפנותו תוך 30 ימים מרגע הפרת החוזה ובכוח סביר. כלומר, תניה זו המצויה בחוק המקרקעין יפה ותקפה לגבי פולש לנכס ולא לשוכר שאינו מתפנה. בנוסף לכך, נקבע בפסיקה כי פעולות של ניתוק דירה ממתקנים, פינוי בכוח, החלפת מנעולים ותפיסת חזקה שלא בהסכמה אסורים גם מקום בו הסכימו הצדדים על כך בהסכם השכירות גופו.
הטעם לכך הוא שתניות חוזיות אלה נוגדות את תקנת הציבור, ובלאו הכי אין הצדדים יכולים לקבוע בהסכם ביניהם הסכמות וזכויות אשר לא נקבעו בחוק. לפיכך, פינוי שוכר בכוח הזרוע תוך עשיית דין עצמי פסול ואסור בישראל.
צפו: שוכרת ומשכיר בדיון באולפן ynet
מה ניתן לעשות?
נעמוד על פעולות הגנה אותן יכול לבצע שוכר במקרה בו פונה בכוח:
הגשת תלונה במשטרה - לפי פקודת המשטרה אמונה ואחראית זו על ביטחון והסדר הציבורי. במקרה של פינוי בכוח זכאי, וטוב יעשה, עם יגיש תלונה במשטרה כנגד המשכיר. להגשת התלונה ישנם מספר יתרונות:
- ראייתי, לפיו טופס התלונה יכול לשמש ככלי עזר להכרעה בהליך משפטי.
- מהותי. בפסיקה נקבע כי על המשטרה כגוף האחראי על ביטחון האזרחים, לסייע לשוכר שפונה בכוח לשוב לנכס ולקבל את החזקה שניתלה ממנו בלא הליך משפטי תקין.
- בירור התלונה יכול להביא לפתיחה בהליכים פליליים כנגד משכיר הדירה אשר בסיומם ייאושם ויהיה צפוי לעונש ולרישום פלילי.
הגשת תביעה להשבת הגזילה - חוק המקרקעין קובע כי מקום בו פונה אדם מנכס שלא כדין רשאי הוא להגיש תביעה להשבת הגזילה, וזאת מבלי שבית המשפט ידון בזכויותיו של המשכיר בדירה. דהיינו, השבת הנכס לחזקתו של השוכר כצעד מניעתי ומעין חינוכי נוכח עשיית דין עצמי ופינויו שלא באמצעות הליך משפטי תקין וראוי.
החוק מתיר הגנה זו גם לשוכר (מחזיק) שנמצא בדירה שלא כדין ולאחר שהסכם השכירות הופר, וזאת על בסיס שמירת הסדר הציבורי. מאידך, יכול המשכיר באותו הליך לדרוש כי בית המשפט ידון בזכויותיו בנכס וימנע מלהשיב את החזקה בנכס (אשר כאמור שייך לו כמשכיר), לשוכר השורר. בפסיקה נקבע כי לבית המשפט ישנו שיקול דעת האם לאחד את התביעות אך הכלל הוא כי במקרה בו זכויותיו של המשכיר בנכס לא ברורות יש להשיב קודם לכן את המצב לקדמותו ולהשיב את החזקה בנכס לשוכר.
צו מניעה זמני, צו עשה זמני - החוק מקנה נקיטת הליכים משפטיים זמניים שנועדו לקבלת החלטה ארעית וזמנית עד לגמר בירור ההליך המשפטי המרכזית. בירור תביעה עלול לקחת זמן רב ומה יהיה במשך כל זמן זה? לפיכך, מקום בו מגלה, יודע או משער השוכר על כוונותיו של המשכיר לפנותו בכוח הזרוע, יכול הוא לפנות לבית המשפט בבקשה להוצאת צו מניעה זמני כנגדו, אשר משמעותו, אם יתקבל, הוא שהמשכיר יהיה מנוע מנקיטת כל הליך פינוי עצמי של השוכר ויהיה מחויב בנקיטת הליך משפטי, שלרוב הינו ארוך, יקר ומתיש.
הגשת תביעה נזיקית -
כאשר פונה שוכר מדירה שלא כדין ואף ציודו הוצא מן הנכס ובשל כך נגנב או נפגם יכול הוא לתבוע את המשכיר בתביעה נזיקית נוכח הנזקים שנגרמו לו. לא רק שהליך הפינוי היה בניגוד לחוק אלה שיכולים להיווצר נזקים עקיפים לשוכר.
במקרה שבו פרץ משכיר לדירה, החליף מנעולים והוציא את רכושו של השוכר לרחוב, ולאחר מכן נגנבו חפצים שונים וחלקם ניזוקו בהליך הפינוי, חייב בית המשפט את המשכיר בתשלום פיצוי לשוכר בסך 15 אלף שקל בגין הנזק שנגרם ועגמת הנפש לשוכר.
צו מניעת הטרדה מאיימת - אופציה נוספת למניעת עשיית דין עצמי מטעם המשכיר הינה נקיטת הליך של מניעת הטרדה מאיימת. מהותו של ההליך הינה "צו הרחקה אזרחי" בין בעלי דין שונים. הוצאתו של צו זה פשוטה יחסית ואינה כרוכה במשאבים רבים.
במקרה בו ניתן צו שכזה משמעותו העקיפה הינה כי המשכיר מנוע מלהטריד או לבוא במגע כלשהו עם השוכר. מכאן יוצא, כי במקרה בו יבצע המשכיר פעולת פינוי אסורה כנגד השוכר, שלא באמצעות הליך משפטי, מסתכן הוא בהפרת צו שיפוטי.
עולה איפוא, כי טוב וראוי יהיה למשכיר, עם כל ההבנה למצבו, לפעול בנקיטת הליכי פינוי משפטיים ולהימנע מפינוי כפוי בכוח ומציאת קיצורי דרך שיכולים לעלות ביוקר רב.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
