רוכשים דירה? כך תקראו את נסח הטאבו
הדבר החשוב ביותר שעליכם לבדוק בדרך לדירה חדשה הוא מי בעל הזכויות בנכס. מסמך נסח הטאבו מציע את האינפורמציה שאתם זקוקים לה, ואין צורך בבעל מקצוע בשביל להבין אותו. כך תעשו זאת נכון
בדרככם לרכוש דירה, הדבר הראשון והחשוב ביותר שעליכם לבדוק הוא מי בעל הזכויות על הנכס. האם מי שמציג עצמו כבעל הנכס הוא אכן בעל הזכויות? האם הדירה רשומה כראוי במרשמים המתאימים? האם קיימת הערת אזהרה או כל הערה אחרת שחשוב לשים לב? את התשובות לשאלות אלו ועוד מידע נוסף רב תוכלו למצב במסמך המכונה נסח טאבו.
רישום בטאבו - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
- "העיצומים בטאבו מטרפדים עסקאות נדל"ן"
- נסח טאבו בתמ"א 38: איך קוראים את זה?
- הכל מתחיל בטאבו: איך להבטיח בעלות על דירה?
>>> רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו
כיצד לאתר את המידע הדרוש מתוך נסח הטאבו?
בקריאת המסמך, שימו לב במיוחד להערות האזהרה. הערת אזהרה כשמה כן היא - מזהירה אותנו אם ישנה התחייבות בכתב לעשות או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין, שהתחייב בה בעל הזכויות.
למשל, בנסח טאבו תוכלו למצוא הערת אזהרה לפיה פלוני התחייב בכתב למכור את המקרקעין לאלמוני. אותו אלמוני עוד לא הספיק לרשום את הזכויות על שמו, ולכן רשם הערת אזהרה לטובתו על המקרקעין. במקרה כזה, צריכה "להידלק" נורה אדומה ולוודא מה מקור ההערה, אחרת ייתכן שלאחר שתשלמו את התמורה עבור המקרקעין, לא תוכלו להשלים את העסקה על שמכם.
דוגמה להערת אזהרה על התחייבות להימנע מלעשות עסקה היא ביטול ייפוי כוח רגיל. ייתכן שאתם מנהלים מו"מ לרכישת מקרקעין מול שליח של המוכר (עו"ד, מתווך או אפילו סתם חבר) הפועלים באמצעות ייפוי כוח. במידה שהמוכר חזר בו מהתקשרות בעסקה, עליו לרשום הערת אזהרה כדי שאותו "נציג" לא יוכל עוד לבצע עסקאות במקרקעין שלו. לכן,במקרים בהם אתם מנהלים מו"מ עם אדם הפועל ע"י ייפוי כוח - חשוב לבדוק בנסח הטאבו האם ישנה הערה על ביטולו.
ברוב המקרים, הקרקע היא בבעלות המדינה (רשות מקרקעי ישראל / רשות הפיתוח / קק"ל).הסיטואציה שנוצרת היא כי פלוני משכיר אותה לתקופה ארוכה. במקרה הזה, ישנם שלושה סוגי שכירות: זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין לזמן מוגבל של עד 5 שנים, שכירות לתקופה של למעלה מ-5 שנים תיקרא "חכירה" ושכירות לתקופה של למעלה מ-25 שנים תיקרא "חכירה לדורות".
במרבית המקרים החכירות הקיימות במקרקעין מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. במקרים כאלה, יש לבדוק את שטר החכירה שמכוחו נרשם המוכר כחוכר בטאבו, כדי לבדוק את תנאי החכירה (אם הם כוללים הגבלות כלשהן על הזכות), גבולות הנכס המוחכר ועוד.
שכירות לטווח קצר לא תופיע בנסח הטאבו, ועל כן חשוב לוודא ולעגן בהסכם המכר כי אין שוכרים במקרקעין.
ומה עם ערך הדירה? צפו בדיון באולפן ynet:
האם המקרקעין בטאבו תואמים את המציאות?
בנסח הטאבו נוכל לקבל פרטים כמו גודל המקרקעין, לאיזו רשות שייך ומי הבעלים או החוכר של הקרקע, ויש לוודא שפרטים אלו אכן תואמים את המציאות בשטח. יש לבדוק שהמוכרים אכן מופיעים בנסח ע"י בדיקת תעודת הזהות שלהם.
במקרים מסוימים בעסקת יד ראשונה מקבלן, ההתקשרות נעשית מול יזם שהוא לא מבעלי הקרקע- במקרה כזה יש לבדוק ייפויי כוח, הסכם קומבינציה אם יש וכתבי הסכמה למכירת הדירה לפלוני.
אגב, לא די בהסתמכות על נסח הטאבו - בדקו כי קיים היתר בניה כדין ושאין חריגות בניה. בדקו גם את תשריט הבית המשותף, ובמידת הצורך את המסמכים ששימשו את היסוד לרישום הנכס.
את הנסח ניתן להפיק בדרך מקוונת באתר משרד המשפטים (תמורת אגרה בגובה 11 ש"ח), אך הוא לא ישמש כראיה קבילה חלילה ותידרשו לפנות לערכות משפטיות. נסח חתום ומאושר רשמית על ידי רשם המקרקעין ניתן לקבל בלשכות רישום המקרקעין.
בדקו את נסח הטאבו בתחילת המו"מ וביום החתימה על ההסכם לפני החתימה. ייתכן כי בתקופה זו נעשו שינויים בנסח, ועל כן חשוב לבדוק אותו בשנית בטרם החתימה.
רשמו את הערת האזהרה בטאבו ביחס לעסקה מוקדם ככל שניתן לאחר חתימת ההסכם. היעזרו בעו"ד העוסק בתחום המקרקעין. עסקאות מקרקעין אינן פשוטות, ועל כן,"חיסכון" בבדיקת הפרטים ע"י איש מקצוע יכול לעלות לכם ביוקר.
הכותב הוא בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין, וחבר בוועדת מקרקעין במחוז תל אביב והמרכז של לשכת עורכי הדין
לפנייה לכתב/ת 
