מדריך: מתי עבירות בנייה לא נעשות בזדון?
עבירות בנייה נחשבות פליליות, אך בתי המשפט מבינים שלא כולן נעשו בזדון - ובמקרים מסוימים בוחרים להכשיר אותן בדיעבד. באילו מקרים ניתן לבטל את העונשים והקנסות, ואיך מנהלים את ההליך מול הרשויות בצורה נכונה?
עבירות בנייה הפכו נפוצות למדי בישראל, ויש שיאמרו שהן "מכת מדינה". ובכל זאת, לא כל עבירה נעשתה בזדון, וניתן לראות בשנים האחרונות מקרים שבהם מותר וניתן להכשיר עבירות בנייה על פי נסיבות המקרה הספציפי, ובמידה ומנהלים בצורה נכונה את ההליך מול הרשויות.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
רוכשים דירה? כך תקראו את נסח הטאבו
התגרשתם? מה צריך לעשות עם המשכנתא
מי צריך גם ועד בית וגם ועד שכונה?
האם עבירת הבנייה שביצעתי התיישנה? ככלל, עבירות הבנייה מתיישנות כעבור 5 שנים. עם זאת, חשוב מאוד לזכור ששימוש במבנה שלא לפי ייעודו או שימוש במבנה שנבנה ללא היתר למעשה מתחדשים מדי יום, והמועד בו החל השימוש הזה אינו רלוונטי. בנוסף, במידה והרשויות החלו לחקור עבירת בנייה מסוימת (למשל בעקבות תלונת שכן), "שעון ההתיישנות" נעצר, ללא קשר למועד בו החקירה הופכת לאישום.
בניתי לפי החוקים והתוכניות, אך ללא קבלת היתר: המקרה הכי פשוט להכשרה הוא כזה שבו בעל הנכס ביצע הרחבה המותרת לו לפי התב"ע של הקרקע, אך לא עבר את מסלול האישורים לבניית ההרחבה הזו ע"י גורמי מנהל ותכנון ברשות המקומית (המסלול מחייב, למשל, גם שמיעת התנגדויות לאותה הרחבה). עבור מקרים כאלה קבעה הפסיקה בשנים האחרונות את "מבחן המגרש הריק", אשר במסגרתו נבדקת השאלה האם בקשה לבניית מה שנבנה ללא היתר הייתה מאושרת אם הייתה מוגשת כדין טרם הבנייה. זהו מבחן מקל יחסית, שמפחית מאוד ממשמעות השיקול ההרתעתי כלפי הציבור בענישה על עבירות הבנייה.
בניתי לא בדיוק על פי החוקים והתוכניות, אך ישנן תקנות המאפשרות הכשרה: התקנות שנקבעו מכוח חוק התכנון והבנייה מתייחסות לכמה סוגי הקלות אפשריים המאפשרים הכשרה של בנייה שלא לפי ההיתר בדיעבד. עם זאת, יש לבחון קודם לכן האם התב"ע הספציפית בשטח מאפשרת את יישום ההקלות הללו, ובכל מקרה, לפי כללי המנהל התקין יש קודם כל לאפשר הגשת התנגדויות טרם האישור.
כיום יש לציין גם כי במסגרת תיקון 101 סוגי עבודות מסוימות (גדר, פרגולה, דק וכדומה) פטורות מהיתר, כך שבד"כ לא ננקטים הליכים נגדן - גם אם במועד הבנייה זו הייתה עבירה.
בניתי בשינוי ניכר ומשמעותי מהתב"ע: מקרה זה מורכב יותר, וכך גם הפתרונות האפשריים שלו. פתרון אחד יכול להיות בקשה לשינוי תב"ע נקודתית, כך שהבנייה תותר באופן שבו נבנתה. זהו הליך מורכב מאוד, ולפי סוג החריגה ייקבע האם הדבר בסמכות ועדה מקומית או שיש לעשות זאת למול הוועדה המחוזית - ואז המצב מורכב כפליים. במקרים כאלה האפשרות הניתנת לציבור להגיש התנגדויות לשינוי גדולה באופן משמעותי, ובהתאם, ההליך הופך גם לממושך ויקר.
קניתי נכס והתברר לי שיש בו עבירת בנייה - מה זה אומר לגביי? האחריות היא של רוכש הנכס לבחון אותו ואת חוקיות הבנייה בו. עם זאת, ישנה התחשבות בכך שהאדם מן הישוב אינו בקיא בנושאים הללו. כאמור, בתי המשפט בוחנים את נסיבות המקרה, ומבחינים בין מי שבנה בכוונה וביודעין ללא היתר בתקווה להכשיר בדיעבד, לבין מי שנקלע לסיטואציה הזו.
איך פועלים מול הרשויות המקומיות?
ההליך הפלילי לכשעצמו אינו מהווה הכשר לעבירת הבנייה או תחליף להיתר. כאשר עבריין הבנייה מורשע, בית המשפט כמעט תמיד יורה על השבת המצב לקדמותו, תוך קציבת זמן להשגת היתר בנייה במוסדות התכנון - כך שעם קבלת ההיתר יתייתר הצורך בהשבת המצב לקדמותו.
יש לזכור כי כיום עם הרפורמה בתכנון ובנייה, עדיין מגלות לעתים הרשויות המקומיות גמישות באישורי הכשר עבירות בנייה בדיעבד. היועץ המשפטי לממשלה, יהודה וינשטיין, מינה לפני מספר חודשים ועדה לטיפול באכיפת תופעת בנייה לא חוקית. כיום בעבירות בנייה קלות כמו סגירת מרפסת או הצבת מחסן בחצר ניתן לרוב להגיע להסדר טיעון עם תשלום קנס.
בעבירות בנייה רחבות של בנייה ללא היתר, בתי המשפט מחמירים את הענישה ודוחים הכשרה בדיעבד של חריגות - כולל הטלת קנסות כבדים. לפני כל הגשת כתב אישום פלילי בשל בנייה לא חוקית יישלח מכתב התראה עם העונשים הצפויים, תוך מתן הזדמנות לעבריין הבנייה להרוס תוך 30 יום את מה שנבנה ללא היתר. לאחר 30 יום, במידה שלא התקבלה הודעה לגבי הריסת הבנייה הלא חוקית, יועבר דו"ח מחלקת הפיקוח העירונית להגשת כתב אישום אשר תחליט אם להמשיך בהליכים משפטיים אם להגיש כתב אישום או לסגור את התיק על פי שיקול דעתן.
סעיף 219 לחוק תכנון ובנייה מאפשר גם להגיש תביעה אזרחית לקנס כספי נגד מי שהורשע בדין הפלילי. הקנס המרבי על פי חוק העונשין הוא הטלת קנסות גבוהים בהרבה משווי העבירה שבוצעה.
בנוסף, על פי חוק תכנון והבנייה הרשות המקומית והמדינה יכולות לעשות שימוש בהוצאת צווים מנהליים או שיפוטיים להפסקת הבנייה או הריסת המבנה שנבנה ללא היתר או שחרג מההיתר ללא קשר להליך הפלילי, וזאת ביחס לעבירות בנייה "טריות".
הכותב הוא עו"ד המתמחה בתכנון ובנייה, שותף מנהלת מחלקת תכנון ובנייה במשרד בן ארי פיש סבן ושות', ובעבר כיהן כיו"ר ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה. אין משום הכתוב ייעוץ משפטי, המלצה או חוות דעת מכל סוג
האם בנייה עצמית היא עסק משתלם? מוזמנים לצפות בדיון באולפן ynet:
לפנייה לכתב/ת 
