בלי להוציא את האוטו: שכונה בתוך מגדל
האם בעתיד נוכל לצאת מהדירה, לשים את הילד במעון שבקומת הקרקע ולעלות למשרד בקומה ה-20? בעולם כבר הבינו את יתרונות התכנון האורבני המשלב בין מגורים, תעסוקה וחינוך, אך בישראל התופעה עדיין נמצאת בחיתוליה. סקרנו את הפרויקטים שעשויים לחסוך לכם הרבה זמן בבוקר
אחת המגמות שתפסו תאוצה בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן היא מגמת עירוב השימושים. הכוונה היא עירוב של מספר שימושים כגון מגורים, מסחר, משרדים, פארקים ובתי ספר - באזור כלשהו, בשכונת מגורים ואפילו בבניין בודד. מגמה זו מפחיתה את הצורך ברכב פרטי ומגבירה את החיוניות של תחבורה ציבורית, הליכה ברגל ורכיבה על אופניים.
עירוב שימושים - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
- ת"א ובת ים: כ-400 דירות חדשות במגדלים
- "צריך לנצל תמ"א 38 גם לבניית משרדים"
- תחת קורת מגדל אחד: לגור, לעבוד, לבלות
רוצים להתעדכן בחדשות הכלכלה והצרכנות? הצטרפו לעמוד הפייסבוק שלנו
לדבריו, "מקורה של שיטת הפרדת שימושי הקרקע עוד בזמן המהפכה התעשייתית, ומטרתה העיקרית היא צמצום הפרעות ומטרדים לתושבים. אולם, מתלווה לה מחיר כבד: בזבוז של קרקע ותשתיות, פגיעה במרכזי הערים ובחיוּת העירונית, תלות ברכב הפרטי, פקקי תנועה וזיהום אוויר. כל אלו כרוכים גם בעלויות כלכליות עצומות לאזרחים ולמשק. המרחקים הגדולים בין השימושים משבשים את הנגישות של התושבים לשירותים שונים, ופוגעים בעיקר באוכלוסיות חלשות".
למרות שהפרדת שימושי הקרקע מלווה אותנו שנים ארוכות, גם מגמת עירוב השימושים אינה המצאה מודרנית. רוב היישובים נבנים בסביבות בעלות שימושים מעורבים - בניינים לא מעטים משמשים הן למגורים והן לתעסוקה. "אלא שכיום יותר מתמיד, המגמה במדינות המפותחות היא של חזרה למקורות של סביבות אורבניות שוקקות חיים, צפופות ובעלות עירוב שימושים", מבהיר גרינברג.
כך, למשל, הוא מדגים - בערים רבות באירופה קיים עירוב שימושים אינטנסיבי במרכזי הערים במסגרת בנייה מרקמית. בערים בצפון אמריקה ובמדינות מתפתחות (למשל קוריטיבה בברזיל), עירוב השימושים מהווה טכניקה בולטת לשיקום אזורים, החייאת מרכזי הערים ושיפור איכות החיים של התושבים.
"עירוב שימושי קרקע גם מיטיב עם הכלכלה המקומית והעסקים הקטנים. תכנון שכזה חוסך לאזרחים כסף על תחבורה, דרך הפחתת אורך ומספר הנסיעות היומיות, כמו גם ביטול הצורך בבעלות על רכב פרטי", מוסיף גרינברג. "מעבר לכך, עירוב שימושי קרקע מסייע לעסקים המקומיים על ידי הגברת התנועה ברגל. במחקר שנעשה בלונדון נמצא כי צרכנים הולכי רגל מבזבזים עד 58% יותר כסף בחנויות בעיר, לעומת צרכנים שמתניידים ברכב פרטי".
אז מה המצב בישראל?
גרינברג טוען כי ישראל נמצאת הרחק מאחור בכל הקשור לעירוב שימושים. אמנם ישנם בארץ אזורים ורחובות ותיקים בהם קיימת בקומת הקרקע חזית מסחרית לרחוב של מבני מגורים ותעסוקה, כמו רחוב ויצמן בכפר סבא, רחוב אחוזה ברמת גן, רחוב ביאליק ברמת גן ורחוב אבן גבירול בתל-אביב. ואולם, רוב שכונות המגורים שנבנו בשנים האחרונות בארץ מתאפיינות בהפרדת שימושים כמעט מוחלטת.
למעשה, בשכונות שאינן נמצאות במרכזי הערים, לרוב ישנו פער של 5%-10% במחיר, בין דירות המצויות בבניין עם חזית מסחרית לדירות שאינן בנויות מעל חנויות. זאת, כיוון שדירות הנמצאות מעל חנויות סובלות לעתים ממטרדים ומחירן קצת יותר נמוך. פער זה מהווה תמריץ שלילי לקבלנים ליזום בעצמם עירוב שימושים. אלא שלאחרונה, כאמור, החלו ניצנים של שינוי בנושא עירוב שימושי הקרקע - גם אם לא באזורים גיאוגרפיים נרחבים, לפחות בפרויקטים מובחנים.
"יותר ויותר פרויקטים נבנים עם שילוב בין כמה שימושים כגון מגורים עם מלונאות ומסחר, מגורים ותעסוקה, שילוב של גני ילדים בבניין ועוד", אומר גרינברג, "ניתן לקוות שמדובר בשינוי כיוון כללי של תכנון ופיתוח הערים בישראל. הרי מבחינת הרשויות המקומיות, מדובר בהזדמנות להרוויח יותר מסי ארנונה על אותו תא שטח, וגם לאתר פתרונות למבני ציבור - נושא שהפך לקריטי עם התגברות היוזמות להתחדשות עירונית וציפוף הבנייה למגורים".
"המטרה של עירוב שימושים היא יצירה של מתחם חי ושוקק לאורך כל שעות היממה; הפחתת שימוש בכלי רכב לעבודה - כי הרי קירבנו את העבודה לבית; ומעבר בטיחותי לבני הבית לאזור המסחרי", מוסיפה דורית סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת שיכון ובינוי נדל"ן. לדבריה, עירוב שימושים ניתן למצוא לא רק באזורים ותיקים אלא גם בשכונות חדשות, משום שכיום ראשי ערים כבר זיהו את היתרונות של השיטה הזו.
"בפתח תקווה, למשל, אנחנו בונים את פרויקט חלומות פארק גנים בשכונת רמת סיב החדשה - שמתוכננת להיות הגדולה בעיר", מדגימה סדן, "השכונה צפויה לכלול לצד 25 אלף יחידות דיור, קריה אקדמית, מבני משרדים ומקומות בילוי. רמת סיב החדשה, בשטח של 253 דונם, ממוקמת בין שכונת נווה עוז ודרך יצחק רבין ממזרח, רחוב הסיבים וגבעת שמואל ממערב, צפונית לשכונת רמת הדר בגבעת שמואל ודרומית לאזור התעסוקה רמת סיב וקריית מטלון.
גם העיר בת ים החלה באחרונה לקדם פרויקטים של עירוב שימושים. באחרונה אושרה להפקדה להתנגדויות הציבור תוכנית "מגדל השנהב", הכוללת עירוב שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה, לצד הקצאה של 350 מ"ר לשטחי ציבור באזור התעסוקה המתחדש של העיר - מתחם "UP". התוכנית מאפשרת הקמת מגדל בן 27 קומות ובו מגוון שימושים: שתי קומות מסחר הפונות לרחוב, 14 קומות תעסוקה עם שימושים אפשריים למשרדים, תעשיה עתירת ידע, מרכזים רפואיים ומלונאות ו-10 קומות מגורים.
תוכניות עירוב שימושים נוספות מקודמות על ידי העירייה בעיקר באזור זה. כך, למשל, לאחרונה אישרה הוועדה המקומית תיקון לתוכנית במתחם אורט ישראל, שיאפשר את הפקדתה של התוכנית בתוך שבועות ספורים. מדובר בתוכנית באורט ישראל 50, להקמת מגדל בן 25 קומות שיכלול 65 דירות מגורים, 12 אלף מ"ר לתעסוקה, 1,000 מ"ר למסחר ו-650 מ"ר לשטח ציבורי.
"שימושים מעורבים מהווים צעד נוסף במימון החזון שלנו להתחדשות עירונית כוללת", מסביר מנכ"ל עיריית בת ים, עו"ד ארז פודמסקי שקד. לדבריו, "לבנייה מעורבת יתרונות רבים, בהם יצירת אזורים הפועלים לאורך כל שעות היממה, כאשר בבוקר משמשים כאזורי עבודה ומסחר, ובערב למגורים. שימושים אלה אף מאפשרים מתן פתרונות לאוכלוסיית הגיל השלישי, הנוהגת לצרוך שירותים קרוב לבית".
פודמסקי שקד מודה כי מבחינת העירייה, מדובר בשימוש יעיל של משאבי הקרקע לטובת התחדשות עירונית. "בצורה זו ניתן מענה לתושבים באמצעות הגדלת היצע הדירות וקרבה למוקדי מסחר ותעסוקה, לצד הגדלת הכנסות העירייה מארנונה עסקית שתאפשר להיטיב עם תושבי העיר", הוא אומר.
היזמים מאמצים את המגמה
גם יזמי הנדל"ן התחילו להכיר ביתרונות של תכנון שכזה. "יחסי הגומלין בין השימושים מחזקים את ייחודיות הפרויקט ומרחיבים את מעגל קהלי היעד - רוכשי הדירות יהנו משירותים שונים תחת קורת גג אחת. חלקם יוכל להתגורר, לעבוד ולערוך קניות באותו המגדל", אומר גרינברג.
כך, למשל, בתל-אביב מקימות החברות צמח המרמן וקרסו נדל"ן את פרויקט "בצלאל" בין הרחובות המלך ג'ורג' וטשרניחובסקי, שיכלול עירוב שימושים. לצד שני בניינים בני 8 ו-10 קומות ו-163 דירות, היזמים מציינים כי הפרויקט אמור לכלול גם 2 מעונות יום וגן ילדים. "מדובר במוסדות חינוך שיהיו פתוחים לכלל ילדי השכונה, אך מבחינת היזמים מדובר בכלי שיווקי שיאפשר לדיירי הפרויקט להביא את ילדיהם לגן מבלי לצאת המגדל, להניע את הרכב ולחפש חניה", מדגים גרינברג.
גם פרויקט "מגדלי נאמן" בצפון תל-אביב מנסה לספק לדייריו מגוון שירותים. הפרויקט הוא מתחם סגור הכולל 7 מגדלים, והוא כולל פעוטון העומד לשירות הדיירים בלבד, קאנטרי עם בריכה, חדר כושר ומתחם ספא. לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת יוסי אברהמי שמשלימה בימים אלה את בניית המגדל השביעי נאמן VIP, לרשות הדיירים יעמוד גם חדר קולנוע פרטי.
פרויקטים נוספים למגורים בתל-אביב שמזוהים כפרויקטים של עירוב שימושים, הם, בין היתר, פרויקט "גינדי תל-אביב" במתחם השוק הסיטונאי של חברת גינדי השקעות; פרויקט "Port TLV" בנמל תל-אביב ו"מגדל שד"ל" ברחוב שד"ל של קבוצת חג'ג'; ופרויקט "מגדל מאייר" של חברת ברגרואין רזידנטיאל בשדרות רוטשילד.
הפרויקט בשוק הסיטונאי, למשל, יצא לדרך כבר ב-2010. הוא ממוקם ליד צומת מעריב שנחסם בשבוע שעבר לתנועה לצורך הקמת הרכבת הקלה, והוא יכלול 11 בניינים, בית ספר יסודי וגני ילדים, מרכז ספורט, קניון, תיאטרון גשר ופארק בשטח כולל של כ-55 דונם. מגדל מאייר כולל מגורים ומסחר (מתוכנן בו שוק אוכל שמזכיר את השרונה מרקט במתחם שכונה).
כמו כן, מגדל שד"ל כולל 30 קומות ומיועד למסחר, מלונאות ומגורים. בימים אלו בוחנת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר את בקשת קבוצת חג'ג' להגביה את המגדל לגובה של 40 קומות. הבנייה כבר החלה עם הריסתו בשבוע שעבר של בניין ישן שעמד על השטח.
גם במתחם עלית ברמת גן בונות מספר חברות נדל"ן את מה שהן מגדירות "הסיטי החדש" של גוש דן, ובהן חברת מצלאווי ושיכון ובינוי, שאמור ליהנות מיתרון של עירוב שימושים. זאת מכיוון שמדובר במתחם המחבר בין אזור המסחר והתעשייה של הבורסה, אזור המסעדות וכן קומפלקס מגורים שמתחיל מציר ז'בוטינסקי לכיוון דרום.
גרים במגדל - ומקבלים שירותי מלון
מגמת עירוב השימושים הגיעה גם לשוק הפשפשים ביפו, שבו הוקמו בשנים האחרונות לא מעט פרויקטים חדשים למגורים, וגם לערי הלווין המקיפות את אזורי הביקוש. כך, למשל, על פי סקירה שערכה חברת סביבות מגורים, בלוד הקימה קבוצת יצחקי פרויקט מגורים בשכונת נווה נוף, שכולל 5 בניינים לצד מספר חנויות להשכרה בשטח של 70-170 מ"ר. גם ברחובות היא צפויה להקים מתחם דומה - פרויקט "לוין אפשטיין 16" יכלול לצד מגורים גם קומת מסחר וקומת משרדים.
"השילוב של מגורים עם מסחר מהווה יתרון גם עבור הדיירים בפרויקטים שלנו, וגם עבור שוכרי החנויות", מציין מישאל יצחקי, מבעלי קבוצת יצחקי. לדבריו, "מצד אחד, הדיירים מקבלים שירותים וחנויות קרובות לבית; ומצד שני, בעלי החנויות נהנים מקרבה לצרכנים - מה שמהווה יתרון בבניית בסיס הלקוחות של העסקים".
עירוב שימושים גם בשוק הפשפשים ביפו - מוזמנים לצפות בכתבה
עוד עולה מהסקירה כי גם באשדוד מתוכנן פרויקט שימושים מעורבים על ידי חברת אחים דוניץ. על פי התוכנית, יוקם פרויקט במע"ר (מרכז עירוני ראשי) שבאזור המרינה. הפרויקט צפוי לכלול שני מגדלים עם למעלה מ-200 יחידות דיור, לצד שטח מסחרי בהיקף של 4,500 מ"ר.
נושא עירוב השימושים תקף גם לתחום המלונאות. "בשנים האחרונות אנו עדים לשינוי מגמה במודל הכלכלי של מלונות רבים הנבנים בישראל", אומר גרינברג. "כדי לצמצם את החשיפה של היזמים לסיכון של החזר השקעה נמוך, יותר ויותר פרויקטים חדשים כוללים מלונאות משולבת עם מגורים. השילוב בין חדרי מלון לבין דירות יוקרה מאפשר מקסום של ערכי הקרקע ואת קיומו הכלכלי של המלון".
כך, למשל, פרויקט Port TLV של קבוצת האחים חג'ג' יוקם על מגרש בשטח של 2.5 דונם בין הרחובות יורדי הסירה ושער ציון, בכניסה המרכזית לנמל תל-אביב. הבניין שיוקם צפוי לכלול 9 קומות ובו כ-9,000 מ"ר בנוי - כאשר שתי הקומות הראשונות בבניין ישמשו למסחר ומלון בוטיק עם 45 חדרים ו-7 הקומות העליונות ישמשו למגורים.
פרויקטים דומים נוספים ניתן למצוא במרינה בהרצליה, ובנתניה - כמו פרויקט LAGOON של חברת דיזנגוף סחר. מדובר בפרויקט על שטח של 35 דונם הכולל 320 יחידות דיור ו-220 חדרי מלון. לא רחוק משם, בסמוך לכיכר העצמאות, מקימה חברת בריגה את פרויקט "מגדל דוד" הכולל גם הוא עירוב שימושים של מגורים ומלונאות - 80 חדרי מלון לצד 54 דירות יוקרה ב-29 קומות.
צפו בטבלה: סקירת פרויקטים עם עירוב שימושים
"יצרנו מערכת שירותים שמשלבת מגורים עם מתקני המלון", אומר חנן סגל, סמנכ"ל השיווק בחברת דיזנגוף סחר. "הרעיון נגזר מקומפלקסים דומים על קו החוף במיאמי, המשלבים במבנה אחד מלונאות ומגורים. אני מודה שתחילה חששתי מהאופן שבו הציבור המקומי יתפוס את נושא המגורים לצד מלון, אבל בפועל לא נתקלתי בהתנגדויות. אנשים מבינים את הרווח הגדול שמקום כזה נותן להם", הוא מסכם.
