קונים דירה? מילון מושגים במשכנתא חלק א'

החלטתם לרכוש דירה, אבל אין ברשותכם את כל הסכום הדרוש? הפתרון, במרבית המקרים, הוא לפנות לבנק לקבלת משכנתא. אבל רגע לפני שאתם מגיעים לבנק, אנחנו מגישים לכם רשימת מושגים שחשוב שתכירו לפני שנכנסים לרזולוציות יותר עמוקות - גובה המשכנתא, סוגי הריביות ושיטות ההחזרים וכו'. מילון מושגים במשכנתא - חלק א'.

למחשבון משכנתא - לחצו כאן

הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד

(צילום: shutterstock)

אחוז המימון

אחוז המימון הוא היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס - לבין שווי הנכס. מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא, מאחר שהרגולציה והמודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים. לדוגמא: אם הנכס שווה מיליון שקל וסך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס הוא 600 אלף שקל, אז אחוז המימון יעמוד על 60%.

יחס החזר

ביולי 2014 פרסם בנק ישראל הנחיות בנוגע לחישוב יחס ההחזר במשכנתא. אופן חישוב יחס ההחזר יהיה כך: שיעור החזר מהכנסה = ההחזר החודשי חלקי ההכנסה החודשית הפנויה.

אז איך מחשבים?

• ההחזר החודשי - גובה ההחזר החודשי על כל הלוואות המשכנתא שיש ושאושרו על הנכס.
  
• ההכנסה החודשית הפנויה - הכנסה חודשית נטו פחות הוצאות קבועות.
  
• הוצאות קבועות - הוצאות שמקורן בהתחייבות שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים (לדוגמא: הלוואה שנשאר עוד שנתיים לסילוקה הסופי).
  
• הכנסה חודשית נטו - הכנסה העומדת בתנאים הבאים:
  

1. ההכנסה משולמת באופן קבוע ועל בסיס שוטף.
2. בידי הבנק אסמכתא מתאימה התומכת בהכנסה או בזכות לקבל אותה.
3. בידי הבנק הוכחת תשלום, כגון הפקדות או העברות לחשבון הבנק של הלווה.
   

אישור עקרוני

הצעד הראשון אותו עליכם לעשות, הוא לפנות אל הבנק ולהגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואת משכנתא. בשיחה עם נציגי הבנק תתבקשו לתת פרטים ראשוניים הקשורים בכם ובנכס אותו אתם מעוניינים למשכן.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

• האם ניתן לקבל מימון משכנתא גבוה מ-75%?
• איך תדעו אם צריך לשלם עמלת פירעון מוקדם
• לוקחים משכנתא - ומנפצים כמה מיתוסים
• אפשר לקחת משכנתא לרכישת נכסים בחו"ל?
• תעודת ביטוח: למה חשוב לבטח משכנתא?
• מושגים במשכנתא: להבין את דו"ח המשכנתא השנתי
• אילו מסלולי הלוואות כדאי לבחור במשכנתא?
• איך נוטלים משכנתא עם קבוצת רכישה?
  

לאחר עיבוד קצר של הפרטים, יחזרו אליכם עם תשובה לבקשתכם לקבלת אישור עקרוני לבקשה להעמדת ההלוואה. התהליך אינו ארוך, וברוב המקרים תוכלו לפנות למוקד הטלפוני של הבנק ולקבל אישור עקרוני תוך מספר שעות.

אישור עקרוני זה מהווה "אור ירוק" להמשך התהליך - מעין בדיקה מוקדמת של גובה ותנאי המשכנתא אותה אתם יכולים לקבל, בכפוף לתנאים ולמגבלות שיקבע הבנק. חשוב לדעת שהגשת הבקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה אינה עולה כסף ואינה מחייבת את רוכשי הדירות.

לצורך קבלת האישור, כדאי להכין פרטים מראש, כמו מספרי תעודות זהות של מגישי הבקשה, מצב משפחתי, מספר ילדים, מקומות עבודה, ותק במקום העבודה, שכר נטו במקום העבודה, הכנסות נוספות (אם ישנן), ההון העצמי הקיים (חסכונות, עזרה מההורים וכו'), פרטי המשכנתא הקיימת (אם יש), הבנק ממנו נלקחה, היתרה, ההחזר החודשי והלוואות נוספות (אם ישנן).

(צילום: index open)

שיטות החזר ההלוואה

בישראל נהוגות מספר שיטות חישוב להחזרים החודשיים של המשכנתא: שיטת "שפיצר", שיטת "קרן שווה" ושיטת "בוליט" (הקרויה לעתים גם "בלון"). לכל שיטה יתרונות משלה, ומומלץ בחום לבחור בקפידה את שיטת ההחזר שמתאימה לכם. בכל המסלולים ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת "שפיצר", אך רק בחלקם ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת "קרן שווה" או בשיטת "בוליט".

שיטת "שפיצר": שיטה זו היא הפופולרית ביותר, מאחר שהיא מאפשרת החזרים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה. בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע, במידה שההלוואה נלקחה בריבית קבועה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן. בהלוואה בריבית קבועה הצמודה למדד, ההחזר החודשי משתנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן.

בשיטת החזר זו, יתרת הקרן לתשלום יורדת בקצב איטי יותר יחסית לשיטת "קרן שווה". כמו כן, סך כל התשלומים בשיטה זו גבוה מסך כל התשלומים בשיטת "קרן שווה" (בהתייחס לאותו סכום הלוואה באותה ריבית ולאותה תקופה).

שיטת "קרן שווה": בשיטה זו התשלום החודשי מורכב מסיכום שני חלקים - תשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה (הסכום שלוויתם, מחולק במספר חודשי ההלוואה); ותשלום הריבית על יתרת הקרן (החלק אותו עוד לא החזרתם).

מכיוון שמדי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן. כלומר, אם מתעלמים משינויי מדד או ריבית - התשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה.

שיטה זו מתאימה למי שיכולים לעמוד בהחזרים ראשוניים גבוהים יותר, יחסית להחזרים בשיטת "שפיצר". כלומר, משלמים יותר בהתחלה על מנת לשלם בסך הכל פחות. זכרו שבשיטת החזר זו, ההחזרים הראשונים גבוהים יותר מההחזרים בשיטת "שפיצר"; וכן לא כל מסלול הלוואה ניתן בשיטה זו.

שיטת "בוליט" ("בלון"): בשיטה זו משולמת הריבית בלבד מדי חודש. הריבית משולמת על מלוא סכום ההלוואה (כולל הצמדה במסלולים צמודי מדד). בסיום תקופת ההלוואה, יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה על סכום הקרן, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. המשמעות: תשלומים חודשיים קטנים יחסית, אך תשלום אחרון מאוד גבוה - בגובה קרן ההלוואה ובתוספת הצמדה (במידה וקיימת).

שיטה זו מתאימה לאנשים שעתידים לקבל סכום כסף מסוים בשנים הקרובות. באמצעות שיטת "בוליט" הם יכולים לקחת הלוואת גישור, בהחזרים נמוכים יחסית. למשל, מי שמתכנן לממן חלק מרכישת הדירה באמצעות כסף שעתיד להתקבל תוך שנים ספורות (קרן השתלמות לדוגמא); או מי שרכש דירה אך נאלץ לשלם במשך מספר חודשים או שנים גם עבור הדירה החדשה וגם עבור הדירה הנוכחית בה הוא מתגורר (שכירות או משכנתא).

בשבוע הבא: מילון מושגים במשכנתא – חלק ב'

המאמר נכתב בשיתוף עם מומחי תכנון המשכנתא של לאומי למשכנתאות. לקריאה נוספת על מגוון האפשרויות העומדות בפניכם במדריך השלם לתכנון משכנתא לחצו כאן